Thomas Koerfgen

Thomas Koerfgen

Immobilienfonds an der Börse: Berater sollten nicht zu verlustreichen Verkäufen drängen

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Der Handel mit offenen Immobilienfonds an der Börse offenbart einmal mehr, dass die Lehre von effizienten Märkten ein Märchen ist. Irrationalitäten wie bei vielen Aktien prägen den Handel mit Fondsanteilen – vor allem mit jenen Fonds, deren Anteilsrücknahme von den Gesellschaften vorübergehend ausgesetzt wurde. Der Handel beschränkt sich auf die Regionalbörse Hamburg-Hannover. Wieso, bleibt ein spannendes Rätsel. Aber bereits dieses Faktum belegt, dass es mit der Effizienz hapert. Sechsstellige Beträge kommen bei Fonds zusammen, die ein milliardenschweres Volumen verwalten. Selbst die Verbraucherschützer äußern sich skeptisch im Hinblick auf die Preisfeststellungen der offenen Immobilienfonds an der Börse. Denn ob ein Fonds geschlossen oder offen ist, hat nichts mit der Werthaltigkeit seiner Assets zu tun. Fehlende Liquiditäts- und Ausführungsgarantie Die preisfeststellenden Market Maker sind von der geltenden Liquiditäts- und Ausführungsgarantie befreit. Trotzdem bestimmen sie den Preis, und der liegt mitunter bis 20 Prozent unter den täglich gemeldeten Anteilspreisen der Fondsgesellschaften. Diese Abschläge sind nicht nachvollziehbar. Ähnliche Abschläge hatten REITs vor gar nicht allzu langer Zeit, die Korrektur kam bald darauf. Der Unterschied zu den üblicherweise an den Börsen gehandelten indirekten Immobilienanlagen ist, dass es zu Recht eine Liquiditätsprämie für Fondsanteile geben muss, deren Rückgabe an die Gesellschaft ausgesetzt wurde. Die Höhe des Abschlags kann aber den liquiden Handel wieder in Frage stellen. Zu hohe Abschläge werden nur verzweifelte oder völlig unkundige Privatanleger akzeptieren. Ängste werden geschürt, die weniger auf die Werthaltigkeit der im Fonds befindlichen Immobilien abzielen, sondern vielmehr auf die Verfügbarkeit des Kapitals. Berater sind auf Provisionen angewiesen und volatilere Anlagen werden in der Regel häufiger umgeschichtet als eine wertstabile Position im Portfolio. Nun sollten sie aber nicht ohne Not Anleger zu verlustreichen Verkäufen drängen. Ist der Immobilienfonds qualitativ gut, sollte der Anleger dabei bleiben. Offene Immobilienfonds sind eine Langfristanlage. Und viele Kunden sind seit Jahren mit der durch regelmäßige Ausschüttungen stabil konservativen Wertentwicklung zufrieden. Denn öffnet die KAG morgen wieder ihre Rücknahmen, verschwindet auch die 20-prozentige Liquiditätsprämie. Abschläge sind Kaufgelegenheit Die Börse kann als Chance gesehen werden. Selten bietet sich eine ähnlich offensichtliche Möglichkeit, Fondsanteile derart günstig einzukaufen. Insbesondere langfristige Investoren können ihren Einstiegspreis dramatisch verringern, ohne dass dies zu Lasten des eingegangenen Risikos geht. Gerade die Fonds, die über Jahre unter Beweis gestellt haben, dass sie eine konservative Anlagepolitik fahren und auf hohe Einnahmen durch qualitativ gute Mieter setzen, sollte man hier kaufen. Natürlich sollten sich Anleger über den Immobilienbestand informieren und prüfen, ob Investmentphilosophie und Anlagepolitik übereinstimmen und zu der eigenen Zielsetzung passen. Im Zuge dessen wird man konservative Fonds entdecken, die beispielsweise die Hälfte ihres Portfolios im soliden deutschen Gewerbeimmobilienmarkt mit besten Objekten, erstklassigen Mieten und in Toplagen haben. Das sind die Schnäppchen, bei denen ein Liquiditätsabschlag in zweistelliger Höhe irrational ist. Liquidität fehlt auch der Börse Offene Immobilienfonds haben in den letzten Jahren eine hohe Diversifikation erfahren. Produkte kamen an den Markt, die mehr Risiken durch häufigeres Trading, höheres Leverage oder gar Währungsspekulationen in Kauf nahmen. Einige der spekulativeren Fonds kamen in Schieflage, weil sie zu teuer gekauft und mit zu hohen Fremdkapitalhebeln agiert haben. Abwertungen und gar Abwicklungen waren die Folge. Selbst qualitativ hochwertige Fonds haben als Geldmarktersatz institutioneller Investoren oder Dachfonds gelitten und konnten die Liquiditätsabflüsse nicht ohne Schließung bewältigen, wenn sie verbleibende Investoren schützen wollten. Mittlerweile sehen wir anziehende Immobilienmärkte. Fonds veräußern Immobilien wieder über deren Bewertungskurs. Im Börsenhandel spiegelt sich diese positive Entwicklung jedoch nicht wider, denn es gibt keinen effizienten Handel. Eventuell ist die Liquiditätsprämie der Börse selbst veschuldet und hätten wir einen liquideren Börsenhandel würden wir auch realistischere Kurse sehen. Noch aber ist dies reine Spekulation. Ein liquider Zweitmarkt für den Börsenhandel von Fondsanteilen ist wünschenswert und notwendig. Solange es ihn noch nicht gibt, gilt für alle Anleger nur eins: einen kühlen Kopf zu bewahren.

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