Immobilienfonds - Danke für die Krisen

Ausgerechnet offene Immobilienfonds sind derzeit beliebt wie schon lange nicht mehr. Durchaus zu Recht, denn die Gesellschaften haben aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt und können von der aktuellen Krise profitieren

Die Immobilienkrise erreicht Deutschland am 13. Dezember 2005. „Am Schwarzen Dienstag hat die 40-jährige Geschichte der offenen Immobilienfonds eine Zäsur erfahren“, sagt Jochen Sanio, Präsident der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin), anlässlich des Neujahrspresseempfangs der Kontrollbehörde am 11. Januar 2006 in Frankfurt. Vier Wochen zuvor setzte DB Real Estate, die Immobilienfondstochter der Deutschen Bank, die Rücknahme der Fondsanteile ihres Grundbesitz Invest vorübergehend aus. Fonds zu, niemand kam rein, niemand raus, und welchen Wert ein Fondsanteil hatte, war vollkommen offen.
Wie andere Immobilienfonds auch litt der Grundbesitz Invest unter Leerständen und rückläufigen Mieten – vor allem im Inland. Infolgedessen sollten die Fondsimmobilien neu be- und die Fondsanteile abgewertet werden. Eine Einladung zum Ausverkauf: Allein am Montag, einen Tag vor Schließung, gingen Verkaufsaufträge über 300 Millionen Euro bei der Gesellschaft ein. Insgesamt zogen Anleger bis Ende 2006 rund 10 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab und zeigten deren grundsätzlichen Konstruktionsfehler gnadenlos auf: Wo immobil draufsteht, kann Mobilität zur echten Herausforderung werden, und Liquiditätsschwierigkeiten machen eine Schließung unumgänglich.

2008 kann für die Immobilienfonds ein Rekordjahr werden

Seit vergangenem Sommer werden die internationalen Kapitalmärkte erneut von einer Immobilienkrise in Mitleidenschaft gezogen, doch dieses Mal ist alles anders: Bis Ende April zahlten deutsche Anleger über 3,5 Milliarden Euro frisches Kapital in offene Immobilienfonds ein. Sollten die Finanzströme in den folgenden Monaten ähnlich hoch ausfallen, wofür angesichts magerer Anleihezinsen und anhaltender Unsicherheit am Aktienmarkt einiges spricht, dürfte 2008 an das Rekordjahr 2002 anknüpfen. Damals sammelten die Fonds 15 Milliarden Euro ein. Der Grund für die Kehrtwende: Besonders global anlegende Fonds wie der TMW Immobilien Weltfonds von Pramerica, der Immo Portfolio Target Return der SEB oder der P2 Value von Morgan Stanley werfen Renditen von bis zu 7 Prozent ab; großteils noch steuerfrei. Die meisten Immobilienfonds haben sich 2007 so gut entwickelt wie seit 1995 nicht mehr. Laut Fondsverband BVI betrug die durchschnittliche Rendite 5,7 Prozent.
„Danke für die Krisen“, sagt Philippe Tannenbaum, Research-Direktor beim Immobilienfinanzierer Eurohyp in London angesichts der Entwicklung in den Schicksalsjahren 2005 und 2006 und des derzeitigen Häuserdebakels. Erst durch den massiven Ausverkauf seien die Fonds transparenter und das Management konsequenter geworden. „Heute sind Fondsmanager aktiver, näher dran an den Immobilien und stellen die Portfolios globaler auf“, so Tannenbaum. Zuspruch bekommt er von Bernd Nentwig, Immobilienexperte an der Bauhaus Universität Weimar: „Was sich derzeit abspielt, ist ein Qualitätstausch.“ Ein bisschen Glück gehörte jedoch auch dazu. So stieg der Wert des Grundbesitz Invest, heute Grundbesitz Europa, zwischen April 2006 und April 2007 um außergewöhnliche 16,6 Prozent. Rechtzeitig – in einen aktiven Käufermarkt hinein – trennten sich die Verantwortlichen von Immobilienpaketen. Mit Private-Equity-Gesellschaften fanden sie willige Käufer. „Einzelne Pakete konnten sogar mit einem anständigen Aufschlag verkauft werden, sonst muss eher mit Rabatten geworben werden“, erklärt Tannenbaum.

Langfristiger Aufwärtstrend

So verkaufte die ehemalige Immobilienfondstochter der Dresdner Bank, Degi, 37 Gebäude aus ihrem deutschlandlastigen Grundwertfonds und erlöste dabei rund 10 Prozent mehr als die 2,45 Milliarden Euro, mit denen die Objekte in den Büchern standen. „Allerdings“, so Tannenbaum, „haben die Sachverständigen in der Krise wegen zu optimistischer Bewertungen Prügel bezogen, und heute schätzen sie oft zu vorsichtig.“ Freilich, die hohen Erlöse und Renditen sind Einmaleffekte, und mitnichten lässt sich diese Entwicklung einfach fortschreiben. Doch gerade die derzeitige Entwicklung in den USA ist für die offenen Immobilienfonds mehr Chance als Risiko. Von der ersten Schockwelle der Hypothekenkrise sind die Fonds nicht betroffen: Sie investieren in gewerbliche Immobilien, nicht in den privaten Häusermarkt finanzschwacher Amerikaner, deren Hypotheken platzen.
Zwar drohen auch am Gewerbeimmobilienmarkt Korrekturen, vor allem in den USA und in Großbritannien. Die Gefahr einer Spekulationsblase besteht jedoch nicht: Durch die restriktive Kreditpolitik der Banken zieht sich mit den größtenteils fremdfinanzierten Private-Equity-Gesellschaften und Investmentbanken eine Käufergruppe zurück, die zuvor billige Bankkredite nutzte, um die Preise von Bürotürmen in die Höhe zu treiben.
„Eigenkapitalstarke Investoren sind am besten in der Lage, die sich zunehmend bietenden Kaufgelegenheiten selektiv und antizyklisch wahrzunehmen“, nennt Matthias Danne ein weiteres Pro- Argument. Der Immobilienvorstand der Dekabank: „Die Kreditkrise wird sich als eine kurze Episode in einem längerfristigen Aufwärtstrend herausstellen.“

Viel Kapital schadet der Rendite

Von dieser Entwicklung profitieren global aufgestellte Immobilienfonds. Diese sind in der Welt zu Hause, ohne den deutschen Markt zu vernachlässigen. Ihre Manager nutzen Kaufgelegenheiten in den Schwellenländern Asiens, Lateinamerikas und Osteuropas, aber auch in den USA.
Volker Schilling, Vorstand der Greiff Capital Management AG, empfiehlt den erst 2005 aufgelegten TMW Immobilien Welt fonds von Pramerica. „Die Manager pflegen ein aktives Cash-Call-System, das heißt, der Fonds schließt wieder, sobald genügend Geld für geplante Investitionen eingesammelt wurde“, so Schilling. Das sei eine grundlegende Voraussetzung für stabile Renditen.
Die Gesellschaft hatte im Frühjahr 2007 den Vertrieb des Fonds gestoppt. Damals erreichte der irrationale Überschwang angelsächsischer Investoren seinen Höhepunkt. Seit Februar ist der Weltfonds wieder geöffnet: Über 220 Millionen Euro sind im ersten Quartal hineingeflossen. Investiert haben die TMW-Manager daraufhin unter anderem in Amsterdam, Helsinki, Paris und Santiago de Chile. „Dieser Fonds zeichnet sich durch eine gute Streuung im Portfolio und viele junge Objekte an interessanten Standorten aus“, sagt Sonja Knorr von der Rating-Agentur Scope. An ein erneutes Boomjahr glaubt Knorr jedoch nicht. Sie rechnet mit künftigen Renditen von durchschnittlich 4,5 Prozent. Insbesondere die hohe Liquidität stelle für eine Reihe von Fonds ein Problem dar. „Sie verwässert entweder die Rendite oder birgt die Gefahr schneller Investitionsentscheidungen auf Kosten der Qualität.“