Immobilienfonds unter Druck: Abflüsse steigen auf 2,6 Milliarden Euro

Netto betrugen die Abflüsse im April noch 481 Millionen Euro. Die Rückgabe der Anteilsscheine blieb im Mai aber mit 628 Millionen Euro auf einem hohen Niveau, wie die Researcher von Barkow Consulting berichten, lag jedoch leicht unter den Rekordwerten der Vormonate. Der Bruttoabsatz sei weiter auf nur noch 165 Millionen Euro gesunken, der niedrigste Wert seit September 2013 und der zweitniedrigste Wert seit Beginn der Datenerfassung.

Der negative Trend bei den drei relevanten Parametern Bruttoabsatz, Nettomittelabflüsse und Mittelrückflüsse setze sich fort, so die Barkow-Analysten, auch wenn die Nettomittelabflüsse etwas besser ausfallen als im Vormonat: „Der Bruttoabsatz bleibt extrem schwach. Zieht man Sparpläne und automatische Wiederanlagen ab, so könnte er nahe Null liegen.“ Die Nachrichtenlage bei den offenen Immobilien-Publikumsfonds sei gerade wenig ermutigend, sodass eine kurzfristige Besserung wohl eher nicht in Sicht sei.

Hintergrund ist unter anderem die drastische Abwertung des Uniimmo: Wohnen ZBI (ISIN: DE000A2DMVS1).

Fondsanbieter Union Investment wertete den Anteilspreis des offenen Immobilienfonds gleich um 17 Prozent ab. Anders als Wettbewerber konzentriert sich das Fondsmanagement weitgehend auf Wohnimmobilien hierzulande.

Vorausgegangen war, dass Immobilienexperten die rund 1.000 im Portfolio enthaltenen Objekte im Rahmen einer Sonderbewertung neu eingeschätzt hatten, wie es vom Analysehaus Morningstar heißt.

Den Fonds managt die in Erlangen ansässige ZBI, eine Unternehmenstochter des Asset Managers.

Für Immobilienfonds sind abrupte Preissprünge nicht ungewöhnlich. Die Objekte in den Fonds-Portfolios werden nicht börsentäglich, sondern nur in Abständen unter die Lupe genommen, ihr Verkehrswert wird dann dem jeweils aktuellen Rahmen angepasst. Für den Uniimmo: Wohnen ZBI erfolgt die Bewertung laut Union Investment vierteljährlich.

Offene Immobilienfonds sollen für gewöhnlich stetige, wenn auch eher übersichtliche Wertsteigerungen liefern. Deswegen war das dicke Minus des Uniimmo: Wohnen ZBI außergewöhnlich.

Wegen der heiklen Lage und sinkenden Preisen insbesondere auf dem Markt für Wohnimmobilien, glänzen offene Immobilienfonds zurzeit kaum mit Wertzuwächsen, die besten liegen seit Jahresbeginn knapp im Plus. „Die Performance der offenen Immobilienfonds war angesichts des Marktumfelds entsprechend durchwachsen“, heißt es von den Morningstar-Experten. Der Uniimmo ZBI Wohnen sackte im gleichen Zeitraum mehr als 20 Prozent ab.

Union Investment weist dem schwierigen Markt die Schuld zu und rechtfertigt den Absturz gegenüber der „Süddeutschen Zeitung“ mit „exogenen Einflussfaktoren“. Diese hätten zu einer „unvorhersehbaren Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt geführt“. Der Fonds könne sich „trotz operativ positiver Entwicklung dem Markt nicht entziehen“.

Dieser habe unter der Corona-Pandemie sowie dem Ukraine-Krieg gelitten. Beide fachten die Inflation an und sorgten in der Folge für einen steilen Anstieg der Leitzinsen im Euroraum. Ein solches Umfeld gilt als besonders ungünstig für Immobilieninvestments: Die Kredite, an denen der Markt stark hängt, werden teurer, Immobilienfonds dadurch in ihrem Handeln eingeschränkt. Der Markt für Wohnimmobilien sei „seitdem in eine Schockstarre gefallen“, so die Fondsgesellschaft.

Noch Ende März hatte die Fondsgesellschaft in ihrem Halbjahresbericht den Fonds als besonders sicheres Investment angepriesen: „Wenngleich die Wertentwicklung des Fonds derzeitigen Unsicherheiten der Märkte unterliegt, bleibt Wohnen ein Grundbedürfnis und sorgt als Sachwert für Sicherheit.“ Ein hohes Maß an Sicherheit suggeriert auch die Einstufung des Fonds auf der siebenstufigen SRI-Skala in Stufe zwei. Diese Einstufung ist entspricht dem zweitniedrigsten Risikoniveau und ist besonders schwankungsarmen Strategien vorbehalten.