Es ist ein Albtraum von Immobilieninvestoren: Man erwirbt eine vermietete Gewerbeimmobilie und entdeckt später, dass in den bestehenden Mietverträgen die Umsatzsteuer fehlerhaft ausgewiesen wurde. Plötzlich klopft das Finanzamt an die Tür und verlangt Korrekturen plus Nachzahlungen. Doch damit ist jetzt Schluss – der Bundesfinanzhof hat eine wegweisende Entscheidung getroffen, die Immobilienkäufer vor bösen steuerlichen Überraschungen schützt.

Käufer vermieteter Immobilien müssen nicht für fehlerhafte Umsatzsteuerausweise in bestehenden Mietverträgen haften, wenn diese Fehler auf den Vorbesitzer zurückgehen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Rechtslage bei Immobilienerwerb geklärt

Die Entscheidung betrifft Fälle, in denen Käufer einer vermieteten Gewerbe- oder Wohnimmobilie die bestehenden Mietverträge übernehmen. Enthielten diese Verträge falsche Umsatzsteuerausweise, konnte das Finanzamt bisher vom neuen Eigentümer Korrekturen und Nachzahlungen verlangen.

Der BFH stellte nun fest, dass eine solche Haftung nach § 14c Abs. 1 Umsatzsteuergesetz nicht den Erwerber treffen kann. Die Berichtigungspflicht bleibt beim ursprünglichen Vermieter, der den fehlerhaften Ausweis erstellt hat.

Regelung betrifft gewerbliche Vermietung

Die Entscheidung hat besondere Relevanz für die gewerbliche Vermietung. Vermieter können dort die sogenannte „Option zur Umsatzsteuer“ nach § 9 Umsatzsteuergesetz wählen und ihre Vermietung dadurch umsatzsteuerpflichtig stellen. Dies erfordert jedoch die ordnungsgemäße Umsetzung formeller Voraussetzungen.

Zu diesen Voraussetzungen gehört die ausdrückliche Vereinbarung der Option im Mietvertrag sowie die korrekte Rechnungsstellung und ordnungsgemäße Anmeldung beim Finanzamt. Fehler in diesen Bereichen fallen nun nicht mehr in die Verantwortung des Immobilienerwerbers.

„Mit dieser Klarstellung stärkt der Bundesfinanzhof die Position von Immobilienkäufern und schafft Sicherheit für anstehende Transaktionen“, betont Fabienne Darchinger, Rechtsanwältin und Steuerberaterin in der Wirtschaftsprüfungs-, Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei LKC Grünwald.

Vorsicht bleibt dennoch geboten

Trotz der neuen Rechtssicherheit sollten Immobilienkäufer nicht unvorsichtig werden. „Zwar ist eine unmittelbare Haftung ausgeschlossen, dennoch können Fehler in der steuerlichen Behandlung Folgen haben“, warnt Darchinger. So kann das Finanzamt den ursprünglichen Vermieter zur Berichtigung auffordern, was zu Anpassungen der Mietverhältnisse oder Nachforderungen führen kann.

Die Expertin rät daher: „Bereits im Vorfeld einer Transaktion sollten die bestehenden Mietverträge und die darin festgelegte Behandlung der Umsatzsteuer genau unter die Lupe genommen werden.“ Beim Kauf einer Immobilie sollte zudem geprüft werden, ob Gewährleistungsklauseln oder Freistellungsvereinbarungen mit dem Verkäufer getroffen werden können.

Die neue Rechtslage reduziert somit das Haftungsrisiko für Immobilienkäufer erheblich, ohne die grundsätzliche Verantwortung für ordnungsgemäße Steuerausweise bei Vermietern aufzuheben. Das Urteil ist auch relevant für institutionelle Anleger wie Fonds und Versicherungen, die große Immobilienportfolios verwalten. Sie können nun mit größerer Sicherheit kalkulieren und müssen weniger Reserven für mögliche Steuernachforderungen bilden.