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Immobilienmarkt Boom Kein Ende der Preisrallye in Sicht

Die Preise deutscher Core-Immobilien steigen seit Jahren, und mittlerweile scheint vielerorts eine Obergrenze erreicht. Vor allem in den großen Metropolen liegen sie inzwischen so hoch, dass man eine Zurückhaltung auf Käuferseite erwarten könnte. Doch die Preisentwicklung ist zwar ein wichtiges, aber nicht das einzige Kriterium für Investoren. Daneben haben das Zinsniveau und die Renditen von Anlagealternativen erheblichen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen an den Immobilienmärkten.

Stellt man die aktuell erzielbaren Immobilienrenditen der Verzinsung von nahezu risikolosen Anlagen – beispielsweise Bundesanleihen – gegenüber, zeigt sich eine bemerkenswerte Situation. Eine zehnjährige Anleihe des Bundes wird derzeit mit 0,75 Prozent verzinst, während Core-Büroobjekte an einem deutschen A-Standort Renditen von bis zu 4,75 Prozent erreichen. Das Engagement in eine Core-Immobilie wird einem Investor heute also mit einer Risikoprämie von rund vier Prozentpunkten vergütet.

Dieser Spread ist im historischen Vergleich ungewöhnlich hoch und entspricht beispielsweise dem Zweieinhalbfachen der Jahre 1998 bis 2013, als die Renditedifferenz im langjährigen Mittel nur rund 1,6 Prozentpunkte betrug. Das bedeutet: Auch wenn die Kaufpreise weiter steigen und die Immobilienrenditen entsprechend nachgeben, bleiben Core-Objekte für Investoren interessant. Denn selbst bei einem mäßigen Preisanstieg lässt sich damit noch eine überdurchschnittliche Risikoprämie verdienen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die Zinsen weiterhin niedrig bleiben. Doch zumindest kurz- bis mittelfristig deutet bislang nichts auf eine Zinswende in Europa hin.

Es ist also vor allem der Mangel an Alternativen mit auskömmlichen Renditen, der dafür sorgt, dass die Immobilienpreise in Deutschland vorerst weiter steigen werden, solange sich das Zinsniveau nicht wesentlich ändert. Vor allem institutionelle Investoren stehen unter dem Druck, beträchtliche Mittel anlegen und damit Wertzuwächse erzielen zu müssen. Deshalb investieren sie seit Jahren in immer größerem Umfang in Immobilien und werden aller Voraussicht nach auch weitere Rückgänge bei den Renditen akzeptieren.

Spitzenrenditen von 4,0 oder gar 3,5 Prozent mögen – zumindest an den deutschen Immobilienmärkten – im historischen Vergleich absurd niedrig erscheinen. Gegenüber anderen Anlageklassen wie Staatsanleihen sind sie jedoch im Moment immer noch hoch. Daher werden wir bei Top-Immobilien künftig wahrscheinlich auch Vervielfältiger vom 25-fachen der Jahresmiete oder mehr sehen – sofern die Zinsen nicht steigen.
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