Studentenstadt Heidelberg. Quelle: Pixelio

Studentenstadt Heidelberg. Quelle: Pixelio

Immobilienmarkt Deutschland: B- und Uni-Städte

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In einer Hinsicht sind sich Experten einig: Auf dem deutschen Immobilienmarkt gibt es sieben Top-Standorte, die sogenannten A-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart. Doch was ist mit Bremen oder Nürnberg, Münster oder Mannheim, Leipzig oder Heidelberg? Das ist Definitionssache. „Oft wird für alle Städte abseits der A-Metropolen der Begriff B-Standort verwendet, eine einheitliche Abgrenzung gibt es allerdings nicht“, sagt etwa Tobias Just, Leiter Immobilien bei DB Research. Beim Analysehaus Feri beispielsweise fallen in diese Kategorie alle Städte mit 250.000 und 500.000 Einwohnern oder einem Büroflächenbestand zwischen einer Million und 3 Millionen Quadratmetern. Der Immobiliendienstleister Jones Lang Lasalle zieht die Grenze nach unten bei 150.000 Einwohnern und rechnet Landeshauptstädte sowie regionale Zentren ebenfalls hinzu. Das Analysehaus Bulwien Gesa wiederum fasst unter dem Begriff B-Standort 14 Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung zusammen, die im Schnitt einen Büroflächenbestand zwischen 1,5 und 4 Millionen Quadratmetern und einen Flächenumsatz von mehr als 35.000 Quadratmetern aufweisen. Drei Dinge haben B-Städte aber grundsätzlich gemeinsam: Erstens sind die Mietrenditen in der Regel höher, was unter anderem eine Analyse von Engel & Völkers für Zinshäuser belegt. Mieten stabiler als in A-Städten „Zweitens sind die Mieten im Konjunkturverlauf deutlich stabiler, die Ausschläge nach oben und unten häufig begrenzt“, sagt Just. Und drittens rücken sie verstärkt in den Fokus der Emissionshäuser. „Bislang standen vor allem Core-Immobilien in A-Städten im Fokus der Emittenten“, sagt Bernhard Dames, Senior-Analyst bei der Rating-Agentur Scope. Dort habe jedoch die hohe Konkurrenzsituation auch im Wettstreit mit Direktanlegern zu einem spürbaren Renditerückgang geführt, und die Renditen seien seit 2009 um einen halben Prozentpunkt auf 5,19 Prozent gefallen. Dames: „Die Initiatoren haben zunehmend Probleme, Beteiligungen anzubieten, die marktgerechte Ausschüttungen leisten können. Daher verwundert es nicht, das einige Initiatoren nun auch wieder auf B-Städte ausweichen.“ Fondsanbieter setzt auf Freiburg Eine über dem Marktdurchschnitt in den Metropolen liegende Rendite verspricht auch das Fondshaus Hamburg: Dessen neuer Fonds FHH Immobilien 10 – Stadtquartier Freiburg soll pro Jahr 5,25 Prozent an seine Käufer ausschütten. „Diese Rendite erreichen wir durch den Nutzungsmix mit Einzelhandelsflächen, die den Kaufpreisfaktor auf durchschnittlich 16,4 reduziert haben“, sagt Geschäftsführerin Angelika Kunath. Das Geld fließt in eine Stadtquartiersentwicklung nahe der Uniklinik mit Wohnungen sowie Gastronomie- und Einzelhandelsflächen. „Die Entscheidung für Freiburg fiel in erster Linie wegen der hervorragenden Rahmenbedingungen der Stadt, in zweiter Linie gaben die guten Erfahrungen mit dem Projektpartner vor Ort den Ausschlag für das Investment“, erläutert Kunath. Die von Bulwien Gesa als C-Standort eingestufte Stadt gehört zu den Studentenhochburgen Deutschlands: Deren Anteil an der Gesamtbevölkerung liegt bei 12,4 Prozent. Für Freiburg sprechen Kunath zufolge neben der Universität auch das Fraunhofer-Institut, die Solarforschung sowie die günstige demografische Entwicklung. Generell haben Uni-Städte einen klaren Vorteil gegenüber anderen Standorten. „Der Bildungssektor trägt dazu bei, dass diese Städte eine geringe Konjunkturanfälligkeit aufweisen“, bringt es Uta Hummel, Immobilienanalystin bei Feri Rating & Research, auf den Punkt. DB-Research- Experte Just warnt allerdings davor, alle Studentenstädte in einen Topf zu werfen: „Ob sie sich als Investitionsziel lohnen, hängt davon ab, ob sie langfristig attraktive Studienangebote bieten.“ Pluspunkte vergibt er darum für klassische Studentenstädte wie Heidelberg, die vorzugsweise Elite-Hochschulen beherbergen, während er für Standorte von jungen Hochschulen ohne klares Profil den Daumen senkt. Heidelberg ist teurer als Stuttgart Die Attraktivität so mancher Uni-Stadt hat allerdings ihren Preis: So kostet ein Quadratmeter Wohnfläche in Heidelberg im Schnitt 2.370 Euro , und auch die Mieten liegen mit monatlich rund 9,30 Euro nicht gerade auf Provinzniveau, sondern sogar über denen in Stuttgart. Hummel überrascht das nicht: „Der Standort zeichnet sich neben der Elite-Uni durch eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur sowie einer über dem Durchschnitt der B-Städte liegenden Einkommens- und Bevölkerungsentwicklung aus. Zudem ist die Stadt auch Touristenziel.“ Standorte, auf die solche Kriterien zutreffen, punkten für Immobilieninvestoren in zweierlei Hinsicht: Da ist zum einen die teils exorbitante Nachfrage der Studenten nach Wohnraum, angefacht durch die wegen der verkürzten Gymnasialzeit an die Unis drängenden Doppeljahrgänge. „Zum anderen profitieren sowohl der Vermietungs- als auch der Käufermarkt davon, wenn die Uni-Absolventen später vor Ort einen gut dotierten Job finden und entsprechenden Wohnraum nachfragen. Das bietet Wertsteigerungspotenzial“, erläutert Hummel. Für Thomas Mayer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG, ist die Existenz einer Uni oder Fachhochschule darum eines der zentralen Kriterien für die Auswahl der Immobilien für das Portfolio des offenen Wohnimmobilienfonds Wohnselect D (WKN: A1C UAY), der bislang unter anderem Objekte in Ingolstadt und Münster enthält. Studenten pushen Wohnungsmarkt Auch wenn die zweite Reihe unter den deutschen Städten als weniger schwankungsanfällig gilt, so weist sie doch einen entscheidenden Nachteil auf: „Die Märkte sind generell weniger liquide. Der Exit, also der erfolgreiche Verkauf, ist darum schwieriger zu kalkulieren“, sagt etwa Just.  „Insbesondere in Süddeutschland sind die Märkte sehr kleinteilig, die Wohnobjekte haben oft nur wenige Einheiten. Das erschwert die Handelbarkeit für Großinvestoren“, ergänzt Roman Heidrich, Leiter Wohnimmobilienbewertung bei Jones Lang Lasalle. Er stuft BStädte darum generell als eher ungeeignet für risikoaverse Investoren ein: „Wer sich der Besonderheiten der Märkte bewusst ist, sollte Standorte wie Bremen, Osnabrück, Münster, Hannover, Potsdam, Jena, Erfurt, Rostock, Offenbach, Wiesbaden oder Mainz aber durchaus prüfen.“ Im süddeutschen Raum bewertet Heidrich zudem Karlsruhe, Nürnberg, Bayreuth und Heidelberg als aussichtsreich.

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