Immobilienmarkt Deutschland „Einige Käufer werden auf die Nase fallen“

Immobilienblasen beginnen im Bauch, jedenfalls bei den Marktakteuren, die auf ihr Gefühl hören. Es beginnt zuerst mit einer leichten Verstimmung, vielleicht einem leichten Ziehen in der Magengegend und endet im schlimmsten Fall mit fulminanten Magenschmerzen, die nicht ohne weiteres wieder verschwinden wollen – siehe Spanien und die USA. Bei einem Blick in die Zeitung findet sich immer mal wieder die Warnung vor einer Immobilienblase in Deutschland. Selbst die Bundesbank macht sich regelmäßig Gedanken über diese Gefahr. Was ist also dran?

Technisch gesehen ist eine wirtschaftliche „Blase“ eine wie auch immer geartete Übertreibung, soll heißen, dass die gezahlten Preise für ein Gut nicht mehr dem tatsächlichen Wert entsprechen. Von einer Immobilienblase kann man dann sprechen, wenn stark steigende Immobilienpreise nicht durch gleichfalls stark steigende Mieten gerechtfertigt sind. Wie ein zusätzlicher Brandbeschleuniger wirken dann eine lockere Kreditvergabe und steigende Kreditvolumen. Nun sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren in den großen deutschen Städten deutlich gestiegen – aber wie weit ist diese Entwicklung vergleichbar mit der Situation in Irland, Spanien und den USA, wo das Platzen der Immobilienblase zur Weltwirtschaftskrise 2008 geführt hat?

Haben wir in Deutschland übertrieben hohe Preise?

Schauen wir auf die Entwicklung ganz Deutschlands, so lautet die Antwort ganz klar: „Nein.“ Die derzeit steigenden Preise müssen im historischen Kontext gesehen werden, und hier zeigt sich, dass erst seit etwa 2008 die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland steigen. Die Jahre davor waren durch eher stagnierende, teilweise auch fallende Preise geprägt. In vielen deutschen Städten erleben wir heute einen Aufholeffekt, und auch die gute wirtschaftliche Lage, die jahrelange Zurückhaltung bei der Bautätigkeit und die Zuwanderung begründen die anziehenden Preise.

Allerdings liegt die Nachfrage in den Wachstumsregionen deutlich über dem Angebot, und es werden hier Preise gezahlt, die zum Teil schon nachdenklich stimmen. So stiegen beispielsweise in Münchens Toplagen die Preise für Bestandswohnungen zwischen 2010 und Ende 2014 um fast 50 Prozent. Genau um diese Preissteigerungen in den Toplagen geht es, wenn die Bundesbank vor regionalen Preisübertreibungen warnt. Über ganz Deutschland gesehen sind die Immobilienpreise zwar angestiegen, allerdings weder sehr stark noch in einer Größenordnung, die mit der Entwicklung in Irland oder Spanien zu vergleichen ist (siehe Grafik Hauspreisindex). Außerdem stiegen die Mieten.

Kein ernsthafter Anstieg der Kredite an private Haushalte

Sollten die Immobilienwerte plötzlich nachgeben, geraten dann deutsche Banken in eine Schieflage, weil Kredite nicht mehr bedient werden können? Zieht dann der Immobilienmarkt wie in Irland und Spanien die gesamte Wirtschaft nach unten? Ganz klar: „Nein!“

Deutsche kaufen wenig auf Pump, und Immobilienkredite werden in Deutschland deutlich restriktiver vergeben als in den oben genannten Ländern während des Immobilienbooms. Nach Berechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft stieg das Kreditvolumen in Deutschland seit 2010 um neun Prozent an – in Irland und Spanien dagegen verdreifachte sich das Kreditvolumen über die Jahre vor dem Platzen der Blase. Auch dass in Deutschland Kredite für Wohnimmobilien auf lange Sicht zu festen Konditionen vergeben werden, sorgt für stabilere Verhältnisse, als es in Spanien und Irland der Fall gewesen ist.

Schaut man in die Zahlen der Bundesbank, so erkennt man, dass über die Jahre kein ernsthafter Anstieg der Kredite an private Haushalte zu sehen ist (siehe Grafik Wohnungsbaukredite). Ebenfalls ist beruhigend, dass sich der Anteil an kurz laufenden Krediten für Immobilien über die letzten Jahre kaum veränderte. Daraus lässt sich ableiten, dass die überwiegende Mehrzahl der Kreditnehmer weiterhin auf lange Sicht kauft und nicht auf kurzfristige (Spekulations-)Gewinne aus ist. Allerdings werden sicherlich so einige Käufer, die heute in den Ballungsräumen zu relativ hohen Preisen einkaufen und auf ein gutes Geschäft in einigen Jahren hoffen, auf die Nase fallen.