Immobilienmarkt Deutschland Renditen in A- und B-Lagen fallen auseinander
Das positive Umfeld für Immobilien währt inzwischen schon rund zehn Jahre. Die Preise sind stark gestiegen, was auch immer wieder Mahner weckt, die ein Ende des Booms heraufziehen sehen. Doch den einen Boom am weltweiten Immobilienmarkt gibt es nicht. Vor allem der deutsche Immobilienmarkt ist sehr heterogen aufgestellt.
Anders als beispielsweise Paris in Frankreich oder London in Großbritannien thront Berlin nicht über allen anderen Städten und Regionen. In Deutschland existieren auch in der Fläche starke Wirtschaftszentren. Die sieben A-Städte nicht mitgezählt, gibt es in Deutschland über 100 interessante Städte, die entweder mehr als 100.000 Einwohner ausweisen, bedeutsame kreisfreie Städte sind oder Hochschulstandorte darstellen. Viele dieser Städte bieten Chancen, da Bevölkerungs- und Wirtschafts-Entwicklung positiv sind.
Genau so vielschichtig wie die deutsche Industrie aufgestellt ist, zeigt sich auch die Lage am Immobilienmarkt. Das führt dazu, dass auch in Städten wie Heilbronn, Bonn oder Dresden mit stabilen Preisen zu rechnen ist. Warum? Weil es in diesen Städten Arbeitsplätze und eine zum Teil sehr hohe Lebensqualität gibt. Solche soziökonomischen Rahmenbedingungen sprechen für eine anhaltende Nachfrage nach Wohnraum.
230.000 neue Wohnungen pro Jahr
Im Zeitraum von 2015 bis 2030 sind laut Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) jährlich 230.000 neue Wohnungen nötig, um der Wohnungsnachfrage in Deutschland gerecht zu werden. Die aktuellen Zahlen liegen zum Teil deutlich darunter.
Und auch die nackten Zahlen stützen diese These: Gerade erst zeigte eine Untersuchung des Asset Managers Blackrock, dass der Renditeunterschied zwischen A-Lagen und B-Lagen inzwischen bei 2,25 Prozent liegt. Im historischen Mittel beträgt dieser Unterschied jedoch nur rund 1,85 Prozent. Angesichts der positiven Standortfaktoren in vielen Lagen aus der zweiten Reihe fällt dieser Preisunterschied zu groß aus. Für Investoren bietet das Chancen. Während über Jahre die großen Metropolen das Ziel der Investoren waren, können Immobilien-Experten von dieser Marktanomalie profitieren und in B-Lagen günstig einkaufen.
Dabei ist es nicht nur der günstige Kauf einer Immobilie, der die Rendite treibt. Objekte in B- wie auch C-Lagen wurden in der Vergangenheit nicht sehr professionell bewirtschaftet. Eine solide Bausubstanz trifft in vielen Fällen auf einen nicht mehr zeitgemäßen Zustand. Solche Objekte haben es selbst in Mittelzentren, die von Wohnungsknappheit geprägt sind, schwer: Arbeitnehmer ziehen dann ins Umland oder weichen auf Neubauten aus. Das BBSR merkt an, dass durch Sanierung von leerstehenden Objekten deutlich schneller der Nachfrageüberhang gedeckt werden könne als durch Neubau.
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So profitieren Investoren doppelt
Investoren, die neben einer fundierten Due Diligence auch mittel- bis langfristige Renovierungskonzepte mitbringen, profitieren deshalb doppelt: Oftmals ist es möglich, Immobilien mit solider Substanz preiswert zu kaufen und dann gezielt aufzuwerten. So werden aus weniger attraktiven Wohnungen Stadtappartements, die auch den Ansprüchen der zahlungskräftigen Klientel gerecht werden. Für Investoren steht dann unterm Strich eine attraktivere Mietrendite gepaart mit weniger Leerstand und langfristigen Mietverhältnissen.
Und hier zeigt sich möglicherweise auch ein Grund, warum der Preisunterschied zwischen den A- und B-Lagen sich so ausgewachsen hat: In Klein- und Mittelstädten wurde oft wenig an attraktiven Schnitten oder Konzepten gearbeitet. Die Metropolen mit ihrem schnellen Durchsatz sind da schon weiter. Dabei geht es bei gezielten Aufwertungen keineswegs um Luxus-Sanierungen. Oftmals führen Maßnahmen wie neue Bäder oder ein anderes Raumkonzept schon dazu, dass Objekte in B- und C-Lagen wieder attraktiv sind. Energetische Sanierungen helfen zudem dabei, Nebenkosten zu senken und Mietpreissteigerungen teilweise wieder aufzufangen.
In vielen Mittelzentren hat sich gezeigt, dass die Sorge vor Luxus-Sanierungen und starken Mietanstiegen unbegründet ist. Viele Bestandsmieter zeigen mit den Ergebnissen der Maßnahmen zufrieden und begrüßen Renovierungen. Und das ist wiederum in beiderseitigem Interesse: Mieter wie Vermieter streben ein langfristig positives Mietverhältnis an, was für Investoren auch ein Schlüssel zu einer soliden Rendite darstellt.
Attraktivität der Objekte ist entscheidend
Und das gerade in den B- und C-Lagen: Während in boomenden Städten wie München für ein Zinshaus mit Mietmultiplikatoren von über 30 gerechnet werden muss, gibt es in manchen B- und C-Städten Häuser mit Multiplikatoren teils deutlich unter 20. Ein Multiplikator von 20 entspricht einer Bruttorendite von 5 Prozent, einer von 30 dagegen nur von 3,33 Prozent.
Gerade in einer Phase, in der die Immobilienpreise schon stark gestiegen sind, kommt es auf die Attraktivität der Objekte an. Gelingt es heute, eine nicht optimal bewirtschaftete Immobilie günstig zu erwerben und daraus ein gefragtes Objekt zu machen, kommt die Rendite von ganz allein. Statt auf „den“ Immobilienmarkt zu schielen, sollten Investoren sich intensiv mit der Lage vor Ort auseinandersetzen und Objekte renovieren. So gelingt es auch 2019 und darüber hinaus, mit Immobilien attraktive Renditen zu erzielen.
