Immobilienmarkt München: Servus und grüß Geld!
Aktuell gibt es lediglich einen Fonds eines regionalen Anbieters, den Portfolio Grund & Boden München der Münchner Wohnwert Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH, der als Blind Pool konzipiert ist. Anders als bei diesen Fonds sonst üblich sollen die Immobilien direkt von den Besitzern gekauft werden, die mindestens 65 Jahre alt sein müssen.
Diese erhalten im Gegenzug ein Nießbrauchsrecht. Damit können sie weiterhin ihre Immobilie bewohnen, verpflichten sich aber auch, die Immobilie instand zu halten. Im Todesfall geht das Objekt auf den Fonds über. Durch Abriss und Neubauverdichtung soll eine Wertsteigerung des Grundstücks erzielt werden. Ob die Laufzeit von 20 Jahren hierfür ausreicht, bleibt allerdings abzuwarten. „Mit dem Ankauf auf Nießbrauchbasis können wir die Immobilien für einen durchschnittlichen Preis von 30 bis 60 Prozent des aktuellen Verkehrswerts erwerben. Über diese Strategie haben wir Zugang zu Bauland in München, das auf dem konventionellen Markt nicht zugänglich wäre“, erläutert Senior Asset Manager Anton Hiltmair das Konzept des Fonds.
Neben dem Lokalmatador prüfen große Fondshäuser den Markt für ihre bundesweit anlegenden Blind-Pool-Fonds, darunter Engel & Völkers. Auch für den Hannover Grund Wohnportfolio 01 kommt München grundsätzlich in Betracht: „Mit einem Durchschnittseinkaufsfaktor vom 14-Fachen der Nettokaltmieten bietet München allerdings eine sehr beschränkte Auswahl“, gibt Torsten Deutsch, Geschäftsführer bei Hannover Grund, zu bedenken.
Für den Wohnwerte Deutschland von König & Cie. steht München ebenfalls auf dem Einkaufszettel: „Wir sondieren vorwiegend in bürgerlichen Wohngegenden, zum Beispiel Thalkirchen und Obergiesing, die einen Kauf zu einem auskömmlichen Kapitalertrag bei gutem Entwicklungspotenzial ermöglichen“, sagt Klaus Fickert, Geschäftsführer beim Hamburger Emissionshaus. Diese Kriterien seien derzeit eher im Münchner Umland wie zum Beispiel Germering und Unterschleißheim erfüllt.
Teuer, aber solide
Unterm Strich gibt Roman Heidrich grünes Licht für München als attraktives Investment-Ziel: „Dort kann man nicht viel falsch machen, der Markt ist stabil und bietet auch für die Zukunft Wachstumssteigerungen, die aufgrund der hohen Preise allerdings nicht so hoch ausfallen.“ Daher wertet er die bayerische Landeshauptstadt auch eher als geeignet für Investoren, die auf Sicherheit mehr Wert legen als auf opportunistische Käufe mit höherem Risiko.
Ähnlich fällt das Urteil von Wolfgang Kubatzki aus: „Für den Wohnimmobilienmarkt in München erwarten wir ein hohes Ertragspotenzial bei geringem Risiko und bewerten ihn daher mit der Bestnote A“, so das Urteil des Leiters Real Estate bei Feri Euro Rating Services.
Diese erhalten im Gegenzug ein Nießbrauchsrecht. Damit können sie weiterhin ihre Immobilie bewohnen, verpflichten sich aber auch, die Immobilie instand zu halten. Im Todesfall geht das Objekt auf den Fonds über. Durch Abriss und Neubauverdichtung soll eine Wertsteigerung des Grundstücks erzielt werden. Ob die Laufzeit von 20 Jahren hierfür ausreicht, bleibt allerdings abzuwarten. „Mit dem Ankauf auf Nießbrauchbasis können wir die Immobilien für einen durchschnittlichen Preis von 30 bis 60 Prozent des aktuellen Verkehrswerts erwerben. Über diese Strategie haben wir Zugang zu Bauland in München, das auf dem konventionellen Markt nicht zugänglich wäre“, erläutert Senior Asset Manager Anton Hiltmair das Konzept des Fonds.
Neben dem Lokalmatador prüfen große Fondshäuser den Markt für ihre bundesweit anlegenden Blind-Pool-Fonds, darunter Engel & Völkers. Auch für den Hannover Grund Wohnportfolio 01 kommt München grundsätzlich in Betracht: „Mit einem Durchschnittseinkaufsfaktor vom 14-Fachen der Nettokaltmieten bietet München allerdings eine sehr beschränkte Auswahl“, gibt Torsten Deutsch, Geschäftsführer bei Hannover Grund, zu bedenken.
Für den Wohnwerte Deutschland von König & Cie. steht München ebenfalls auf dem Einkaufszettel: „Wir sondieren vorwiegend in bürgerlichen Wohngegenden, zum Beispiel Thalkirchen und Obergiesing, die einen Kauf zu einem auskömmlichen Kapitalertrag bei gutem Entwicklungspotenzial ermöglichen“, sagt Klaus Fickert, Geschäftsführer beim Hamburger Emissionshaus. Diese Kriterien seien derzeit eher im Münchner Umland wie zum Beispiel Germering und Unterschleißheim erfüllt.
Teuer, aber solide
Unterm Strich gibt Roman Heidrich grünes Licht für München als attraktives Investment-Ziel: „Dort kann man nicht viel falsch machen, der Markt ist stabil und bietet auch für die Zukunft Wachstumssteigerungen, die aufgrund der hohen Preise allerdings nicht so hoch ausfallen.“ Daher wertet er die bayerische Landeshauptstadt auch eher als geeignet für Investoren, die auf Sicherheit mehr Wert legen als auf opportunistische Käufe mit höherem Risiko.
Ähnlich fällt das Urteil von Wolfgang Kubatzki aus: „Für den Wohnimmobilienmarkt in München erwarten wir ein hohes Ertragspotenzial bei geringem Risiko und bewerten ihn daher mit der Bestnote A“, so das Urteil des Leiters Real Estate bei Feri Euro Rating Services.
