Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer Accentro. (Foto: Estavis/ Marco Urban)

Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer Accentro. (Foto: Estavis/ Marco Urban)

Immobilienmarkt

Und Wohnungen rentieren sich doch

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Große Aufmerksamkeit fand eine Studie, die das Unternehmen Wertgrund beim DIW in den Auftrag gab. Untersucht wurden Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger. Um es vorweg zu sagen: Die teilweise kolportierte These, mit Eigentumswohnungen ließe sich kein Geld verdienen, wird durch die Studie nicht gestützt.

Die Studie beruht auf zwei unterschiedlichen Analysen – einmal jenen des sozio-oekonomischen Panels (SOEP) und dann aus einer Erhebung der Bundesbank (PHF). Die Ergebnisse beider Teilanalysen klaffen weit auseinander.

Die Analyse auf Grundlage der PHF ergibt eine Nettorendite von 4 Prozent. Das ist ein erstaunlich guter Wert, wenn man bedenkt, wie viel man alternativ mit einer Zinsanlage verdienen müsste, die der Abgeltungssteuer unterliegt. Man müsste fast 6 Prozent erwirtschaften, um nach Steuern auf eine solche Rendite zu kommen.

Anders sehen die SOEP-Zahlen aus. Demnach lagen die Nettorenditen bei 1,5 bis 2 Prozent. Zu berücksichtigen ist, dass es sich um Schätzungen der Befragten handelt. Geschätzt wurde naturgemäß der laufende Netto-Cashflow, nicht jedoch der Total Return, bei dem auch eine Wertänderungsrendite einbezogen werden muss.

Diese Wertänderungsrendite kann ohne eine Bewertung des Objektes natürlich nicht ermittelt werden, kein Anleger kann sie schätzen. Aktuell kommt – laut IPD – für die Wohnungsbestände institutioneller Investoren zu der Netto-Cashflow-Rendite (die hier 4,7 Prozent beträgt) noch eine Wertänderungsrendite von 3,5 Prozent hinzu.

Wäre die Wertänderungsrendite für privat gehaltene Wohnungen gleich groß, dann ergäbe sich also selbst nach den schlechteren SOEP-Zahlen eine Gesamtrendite von 5 bis 5,5 Prozent. Nach den PHF-Zahlen ergäbe sich sogar eine Gesamtrendite von 7,5 Prozent, wenn man unterstellt, dass die Wertänderungsrendite bei privaten Anlegern nicht geringer ist als bei Institutionellen.

Bei dieser Berechnung wurde unterstellt, dass es sich bei den privat gehaltenen Immobilien mehrheitlich um Wohnungen handelt. Da die Nutzungsarten jedoch aufgrund der Datenbasis nicht getrennt ausgewiesen werden konnten, ist das nicht sicher.

Aus einer Analyse von Famos über das Immobilienvermögen von Family Offices wissen wir, dass Wohnimmobilien mit 39 Prozent die mit Abstand wichtigste Nutzungsart vermögender Familien sind.

Aber andererseits entfallen nun einmal 61 Prozent auf gewerbliche Immobilien, wobei Büros an erster Stelle stehen. Und von Büroimmobilien wiederum wissen wir, dass sie in den vergangenen zehn Jahren in Deutschland im Schnitt nur einen Total Return von 2,1 Prozent einbrachten.

Der Total Return und insbesondere die Wertänderungsrendite hängen selbstverständlich nicht nur von der Nutzungsart ab, sondern auch vom Standort der Immobilie.

Beispiel Eigentumswohnungen in Berlin: Hier klettern die Kaufpreise seit geraumer Zeit. Dem Immobilienverband IVD zufolge stiegen die Preise bestehender Eigentumswohnungen mit mittlerem Wohnwert 2013 gegenüber dem Vorjahr um 6,9 Prozent.

Es soll nicht bestritten werden, dass manche Anleger mit Eigentumswohnungen niedrige oder sogar negative Renditen erzielen. Dies war der Fall bei steuerorientierten Investments, die in der Vergangenheit bei vielen Anlegern dominierten und teilweise heute noch in ihren Portfolios schlummern.

Das ist jedoch bei Weitem nicht die Regel. Mit direkten Investments in Eigentumswohnungen können auch private Anleger attraktive Renditen erwirtschaften.

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