Zwei Studien
Immobilienpreise 2026: Trendwende oder Verschnaufpause?
Der deutsche Immobilienmarkt hatte nach einer mehrjährigen Rally mit Peak im Sommer 2022 zunächst einen Dämpfer erlitten. Nun steigen die Preise vielerorts wieder – soweit die einhellige Diagnose zum Jahreswechsel 2025/26. Doch ein genauer Blick auf zwei zeitgleich veröffentlichte Marktanalysen zeigt: Zwischen den Erwartungen der Verkäufer und der Zahlungsbereitschaft der Käufer klafft eine erhebliche Lücke.
Zwei Perspektiven, zwei Wahrheiten
Das Immobilienportal Immowelt meldet in seiner Anfang Februar vorgelegten Analyse zunächst einen kräftigen Preisanstieg: In 71 von 80 untersuchten deutschen Großstädten seien die Preise für Eigentumswohnungen binnen Jahresfrist gestiegen, im Durchschnitt um 4,0 Prozent. Spitzenreiter wie Göttingen verzeichneten sogar Zuwächse von knapp 12 Prozent.
Etwa zeitgleich präsentiert der Greix-Kaufpreisindex des Kiel Instituts für Weltwirtschaft ein moderateres Bild: Die Preise für Eigentumswohnungen legten im Jahresvergleich demnach zwar ebenfalls zu, doch lediglich um 2,4 Prozent. Im vierten Quartal 2025 gingen sie gegenüber dem Vorquartal sogar um 0,3 Prozent ganz leicht zurück.
Die Differenz von rund 1,6 Prozentpunkten ist beträchtlich. Sie hat einen systematischen Grund.
Angebote versus Abschlüsse: Der entscheidende Unterschied
Die Immowelt-Analyse basiert auf Angebotspreisen: Sie erfasst, welche Preise Verkäufer auf der Plattform für ihre Wohnungen verlangen. Die Datengrundlage bilden Inserate, die mittels hedonischer Verfahren um qualitative Unterschiede bereinigt werden – eine Standardwohnung mit 75 Quadratmetern, drei Zimmern, im ersten Stock, Baujahr 1990er Jahre dient als Referenz.
Der Greix-Kaufpreisindex hingegen wertet tatsächliche Transaktionen aus. Die Daten stammen aus den Kaufpreissammlungen lokaler Gutachterausschüsse, die jeden notariell beglaubigten Immobilienkauf erfassen. Diese Zahlen spiegeln wider, was Käufer am Ende tatsächlich bezahlen – nach allen Verhandlungen und etwaigen Preisnachlässen.
Während Immowelt ausschließlich Eigentumswohnungen untersucht, erfasst der Greix-Index zusätzlich auch Einfamilienhäuser (Jahresplus 2025 versus 2024: 2,1 Prozent) und Mehrfamilienhäuser (Jahresplus 1,8 Prozent) – und liefert damit ein umfassenderes Bild des gesamten Wohnimmobilienmarkts.
„Eigentumswohnungen haben sich in den vergangenen zwölf Monaten in fast allen Großstädten verteuert“, erklärt Robert Wagner, Geschäftsführer von Immowelt. „Allerdings können Kaufinteressenten in Preisverhandlungen nach wie vor spürbare Nachlässe erzielen.“
Die Verhandlungslücke als Marktindikator
Immerhin: Trotz der jüngsten Anstiege profitierten Kaufinteressenten in vielen Großstädten nach wie vor von niedrigeren Preisen als am bisherigen Höchststand im Sommer 2022. Zudem hätten sich die finanziellen Spielräume vieler Haushalte angesichts gestiegener Reallöhne verbessert.
Diese Konstellation könnte erklären, warum Käufer sich aktuell möglicherweise in einer guten Verhandlungsposition sehen: Sie haben keinen Zeitdruck, die Finanzierungskosten bleiben hoch, und viele dürften sich außerdem an die vielerorts deutlich niedrigeren Preise von vor zwei Jahren erinnern. Verkäufer hingegen könnten auf eine Rückkehr zu den Spitzenwerten von 2022 hoffen – ein Wunsch, der sich in den Angebotspreisen niederschlägt, aber in den Kaufverträgen nur teilweise realisiert.
Inflation frisst reale Gewinne auf
Die Greix-Analyse fügt eine weitere Perspektive hinzu: Inflationsbereinigt, also gemessen in aktueller Kaufkraft, sind die Immobilienpreise im Jahr 2025 real kaum oder gar nicht gestiegen. Bei einer Inflationsrate von 2,2 Prozent liegt die reale Wertsteigerung von Eigentumswohnungen gerade einmal knapp über null.
Für Käufer bedeutet das: Die Immobilie als ein im Wert steigendes Asset – jenseits von Inflationsschutz – funktioniert derzeit nicht. Für Verkäufer heißt es: Der nominale Preisanstieg täuscht über stagnierende Realwerte hinweg.
Regionale Muster erkennbar
Trotz der unterschiedlichen Datenbasis zeigen beide Analysen Übereinstimmungen bei regionalen Mustern. Unter den Metropolen sticht Berlin heraus: Immowelt meldet minus 1,0 Prozent Preisabschlag im Jahresvergleich, Greix sogar minus 1,5 Prozent bereits im Quartalsvergleich Q3 auf Q4 2025 – die Hauptstadt schwächelt auf beiden Zeitskalen. „Eine spürbare Erholung des Immobilienmarkts lässt in der Hauptstadt nach wie vor auf sich warten“, konstatiert Immowelt.
Auch der Befund, dass kleinere Großstädte teilweise dynamischer wachsen als die großen Metropolen, findet sich in beiden Untersuchungen. München, Hamburg, Köln und Frankfurt verzeichnen moderate Zuwächse, während Städte wie Göttingen, Bergisch Gladbach oder Leipzig stärker zulegen.
Beide Analysen ermitteln zudem, dass sich die Dynamik insgesamt abschwächt: Die Wachstumsraten der Vorquartale werden nicht mehr erreicht, die Preiskurve flacht ab.
Transaktionszahlen: Erholung mit Vorbehalt
Ein weiterer wichtiger Indikator findet sich im Greix-Bericht: Die Zahl der Transaktionen nimmt wieder zu, allerdings langsamer als zuvor. Im Vergleich zum Vorjahr wurden 4,1 Prozent mehr Eigentumswohnungen verkauft – eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Einbruch 2023, aber noch weit entfernt von der Situation 2020/21.
„Die Summe aller Transaktionen nähert sich den Höchstständen“, heißt es im Greix-Bericht, „liegt aber je nach Marktsegment noch 6 bis 19 Prozent darunter.“ Dies deutet auf einen Markt im Übergang hin: Die Schockstarre nach dem Zinsschock 2022 ist überwunden, aber der Markt hat noch nicht zu seiner vormaligen Agilität zurückgefunden.
Was die Zukunft bringt
Beide Analysen sehen wenig Anlass für Entspannung bei den Käufern. Immowelt argumentiert: „Der Neubau bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück, was für fortgesetzte Preisanstiege sorgen dürfte, und auch bei den Bauzinsen ist kurzfristig keine Entlastung zu erwarten.“
Die Greix-Daten zeigen allerdings auch: Die Phase der kräftigen Preisanstiege scheint vorerst vorbei zu sein. „Die Dynamik der Wachstumsraten nimmt wieder ab“, konstatiert die Analyse. Nach Quartalsraten von über 3 Prozent Anfang 2025 liegt der Vorjahresvergleich nun bei nur noch 1,5 Prozent – Tendenz fallend.
Fazit: Die Lücke als Chance
Für Kaufinteressenten lautet die gute Nachricht: Die Differenz zwischen Angebots- und Transaktionspreisen signalisiert Verhandlungsspielraum. Wer Zeit und Geduld mitbringt, kann Preisnachlässe erzielen – „vor allem abseits der teuren Metropolen“, wie Immowelt betont.
Für Verkäufer bedeutet die Lücke: Realistische Preisvorstellungen führen schneller zum Abschluss als überzogene Forderungen. Der Markt von 2021/22 dürfte so schnell nicht zurückkommen.
