Im Alter Immobilienrente statt Hausverkauf
Foto: Hausplusrente
Deutschland erlebt gerade einen Boom an Angeboten für die Verrentung von Eigenheimen. Da ist es nur verständlich, dass die Öffentlichkeit genauer auf diesen Markt schaut und Medien wie Verbraucherschützer die Produkte und Anbieter einer kritischen Würdigung unterziehen. Immer wieder taucht dabei die Frage auf, ob hier rechtlich nicht so versierte Seniorinnen und Senioren durch komplizierte Vertragswerke ihr Haus unter Wert veräußern oder gar finanzielle Notlagen ausgenutzt werden.
Selbstverständlich müssen diese Zweifel durch unabhängige Gutachter im Auftrag der Verkäufer komplett ausgeräumt werden. Aber viel wichtiger ist ein anderer Aspekt: Eine Immobilienverrentung bietet neue Möglichkeiten, die die Eigenheimbesitzer sonst nie gehabt hätten. Die Frage ist eher, warum die meisten Immobilieneigentümer eine erhebliche zusätzliche Liquidität im Haus „eingemauert“ lassen.
Tatsächlich sind Immobilienverrentungen aufgrund akuter finanzieller Notlagen die Ausnahme. In der Regel geben familiäre Gründe den Ausschlag oder die Verbesserung der persönlichen Lebenssituation durch eine ganz konkrete Investition. Zwei Beispiele, wie eine Immobilienverrentung der nachfolgenden Generation hilft, verdeutlichen dies.
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- Im ersten Fall wollte ein betagter Witwer seiner Tochter das Leben mit ihrer Erkrankung erleichtern und eine geeignete Eigentumswohnung erwerben. Die Kosten für den Kauf einer bedürfnisgerechten Wohnung überstiegen die liquiden Mittel des Seniors. Er besaß jedoch eine Dachterrassenwohnung in Innenstadtlage mit einem Wert von über einer Million Euro, in der er allerdings wohnen bleiben wollte.
Die Lösung: die Immobilienverrentung mit dauerhaftem Nießbrauch. Der Verkaufserlös lag auch nach dem Abzug des Gegenwertes des lebenslangen Nutzungsrechts im hohen sechsstelligen Bereich, weit über dem Preis, zu dem der Vater die Wohnung erworben hatte. Damit konnte für die Tochter passendes Wohneigentum erworben werden, zudem standen erhebliche Mittel zur freien Verfügung. Bis zum Erbfall zu warten, wäre die schlechtere Option gewesen. Dann hätte die Tochter nicht zeitnah ein sicheres Wohnumfeld erhalten. Zudem wäre sofort Erbschaftssteuer fällig geworden, da der Marktwert der Dachterrassenwohnung erheblich über dem entsprechenden Freibetrag für Kinder liegt. Die sofort fällige Erbschaftssteuer hätte die Tochter nur durch den Verkauf der elterlichen Wohnung aufbringen können.
- Im zweiten Fall verhilft die in der Immobilie steckende Liquidität ebenfalls zu Vorteilen ohne Einschränkungen für die bisherigen Eigentümer. Hier wollte ein Sohn aufgrund der gewachsenen eigenen Familie ein Eigenheim erwerben, doch die Bank verlangte zusätzliches Eigenkapital in sechsstelliger Höhe. Die Eltern hatten nicht die Mittel, um ihren Sohn finanziell zu unterstützen und ihr zweites Kind, eine Tochter, gleichzustellen.
Deshalb verrenteten sie das eigene Haus, ließen sich aber ein unentgeltliches Nutzungsrecht bis zum Lebensende einräumen und im Grundbuch absichern. Aus dem Verkaufserlös konnten sie sowohl dem Sohn bei der Finanzierung der eigenen vier Wände helfen als auch der Tochter den gleichen Betrag in bar zukommen lassen. Für die Eltern verblieben danach mehr liquide Mittel, als sie beiden Kindern zusammen überließen. Beim Nießbrauchkonzept stehen ihnen zudem im Falle eines vorzeitigen Auszugs lebenslang die Mieterlöse oder eine weitere Einmalzahlung zu.
Diese beiden Fälle zeigen, wie die Verrentung der eigenen Immobilie für all diejenigen eine geeignete Option sein kann, die ihre Immobilie nicht vererben müssen oder wollen. Eine einzelne Immobilie zwischen mehreren Erben aufzuteilen ist immer schwierig und endet zumeist doch im Verkauf, sofern sich die Erben darüber einig geworden sind. Bargeld lässt sich schneller und gerechter verteilen und ist bei der Zahlung der Erbschaftssteuer unkomplizierter.
