Immobilienmarkt
Jedes zweite Haus ist dringend renovierungsbedürftig
Sanierungsstau in Deutschland: Mehr als ein Drittel der zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien gehört zu den schlechtesten Energieeffizienzklassen F bis H. Das zeigt eine Analyse des Immobilienportals Immowelt, das die über die Plattform veröffentlichten Kaufangebote des Jahres 2025 nach ihrer Energiebilanz ausgewertet hat.
Besonders schlecht ist die Lage demnach bei Einfamilienhäusern: Mit 52 Prozent weist die Hälfte der inserierten Objekte eine Energiebilanz von F oder schlechter auf. Bei Eigentumswohnungen liegt dieser Anteil mit 13 Prozent deutlich niedriger – was vor allem auf deren kompaktere Bauform und den häufigeren Anschluss an zentrale Heizsysteme zurückzuführen ist.
Kaum Fortschritt trotz CO₂-Steuer und Energiekrise
Bemerkenswert ist die weitgehende Stagnation über die vergangenen fünf Jahre: Trotz der Einführung der CO₂-Steuer Anfang 2021 und der Energiekrise 2022 ist der Anteil energetisch besonders schlechter Immobilien (Klassen F bis H) an den Kaufangeboten von 28 auf 36 Prozent gestiegen, während der Anteil gut gedämmter Objekte der Klassen A+ bis C von 33 auf 30 Prozent gesunken ist.
Mögliche Gründe: Der teure Unterhalt oder ein drohender Wertverlust könnten dazu führen, dass sich Eigentümer von Immobilien mit besonders hohem Energieverbrauch zunehmend für einen Verkauf entscheiden, heißt es in der Analyse.
Ostdeutsche Städte weit vorn, ländliche Regionen liegen hinten
Je nach Region fallen die Unterschiede jedoch erheblich aus. Ostdeutsche Städte schneiden dabei besonders gut ab: In Rostock liegt der Anteil der Immobilien der Klassen F bis H bei nur einem Prozent, in Dresden, Potsdam und Leipzig ebenfalls im einstelligen Bereich.
Ursache dafür ist das historische Erbe der DDR, heißt es von Immowelt. In Städten wurde überwiegend auf große Mehrparteienhäuser mit Fernwärme und zentralen Heizwerken gesetzt. Der Anteil an Haushalten mit Fernwärmeanschluss ist in ostdeutschen Bundesländern daher deutlich höher als im Bundesschnitt. Zusätzlich kam es nach der Wiedervereinigung zu einer umfangreichen Sanierungswelle, von der vor allem die ostdeutschen Großstädte profitiert hätten.
Schlusslicht bilden dagegen strukturschwache ländliche Regionen im Westen: Im saarländischen Landkreis St. Wendel gehören knapp drei Viertel aller Angebote den Klassen F bis H an, im rheinland-pfälzischen Bernkastel-Wittlich sind es 72 Prozent. Ein Großteil des Gebäudebestands stamme in diesen Regionen aus der Nachkriegszeit und sei daher sanierungsbedürftig, so die Einordnung von Immowelt. Zudem dominieren in ländlich geprägten Regionen freistehende Einfamilienhäuser, die prinzipiell eine schlechtere Energiebilanz aufweisen als beispielsweise Reihen- oder Mehrfamilienhäuser.
Dennoch sei ländlich nicht gleichzusetzen mit schlechterer Energiebilanz: Landkreise im Süden Deutschlands, darunter das Alpenvorland, das Allgäu, die Bodensee-Region oder der Schwarzwald sowie das Breisgau verfügten ebenfalls über einen guten Sanierungsstand. Dort zeige sich, dass Eigentümer in wirtschaftlich starken Regionen eher die Mittel haben, um in energetische Modernisierungen zu investieren.
Top-7-Städte mit gemischter Bilanz
Bei den Top-7-Städten fällt die Bilanz gemischt aus: Stuttgart kommt mit 38 Prozent auf den höchsten Wert der Kaufimmobilien in schlechten Energieeffizienzklassen, in Hamburg sind es 30 Prozent, in Köln und Düsseldorf je 29 Prozent. Frankfurt kommt auf 22 Prozent. Am besten schneiden München und Berlin mit nur 18 beziehungsweise 16 Prozent Kaufimmobilien in den Klassen F bis H ab.
Für potenzielle Käufer bedeuten diese Zahlen: Der Kaufpreis allein gibt das vollständige Bild nicht wieder. „Viele Kaufinteressenten stehen vor der Herausforderung, dass die verfügbaren Immobilien einen erheblichen Modernisierungsbedarf aufweisen“, sagt Robert Wagner, Geschäftsführer von Immowelt. Wer die Kosten für die Sanierungsauflagen nachvollziehbar darlegen könne, habe jedoch auch Spielraum für Preisverhandlungen.
