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Gerd Kommer und Marcel Lauterwasser
Die Inflation hilft Kreditnehmern nicht
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Gerd Kommer und Marcel Lauterwasser Die Inflation hilft Kreditnehmern nicht

Hausbau in Hamburg.
Hausbau in Hamburg: Die hohe Inflation bringt den meisten Kreditnehmern nichts. | Foto: Imago Images / Joerg Boethling

Die Welt der Vermögensanlage hat vermutlich mehr Märchen hervorgebracht als die Grimm-Brüder in fünf Jahrzehnten zu zweit sammeln konnten. Eines dieser Märchen ist die von Immobiliendienstleistern und Finanzjournalisten seit Jahrzehnten verbreitete Theorie, dass Inflation gut für Kreditnehmer sei, weil sie den realen Wert von Schulden „weginflationiere”.

Die Theorie kommt in folgenden Zitaten zum Ausdruck:

„Inflation nützt Schuldnern und schadet Gläubigern. Denn mit der Geldentwertung schrumpft auch der reale Wert von Forderungen.” - Wirtschaftswoche

„Kreditnehmer profitieren von einer hohen Inflation. Wenn der Geldwert abnimmt, sinkt automatisch auch die Schuldenlast.” - Der Berliner Immobiliendienstleister Wohnglück auf seiner Website

„Als Immobilienkreditnehmer profitiert man von einer steigenden und nachhaltigen Inflation, da der reale Wert der Schulden sinkt.” - Der Immobilienkreditvermittler Dr. Klein Privatkunden auf seiner Website

„Wenn eine Inflationsrate von 5 Prozent vier Jahre anhält, dann wird ein Fünftel bis ein Viertel Ihres Immobilienkredites 'magisch' verschwinden.” - Der neuseeländische Immobiliendienstleister Oneroof auf seiner Website

„Bei einer erhöhten Inflation wird die Kreditfinanzierung zum Vorteil des Kreditnehmers verwässert, weil die zurückzuzahlende Darlehensvaluta stärker an Wert verliert als bei normaler Inflation.” — Aus dem Ratgeberbuch „Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung”

Die Fakten sehen anders aus. Für die Mehrheit aller Kreditnehmer ergibt sich aus der Inflation während der Laufzeit ihres Darlehens weder ein nennenswert positiver noch ein nennenswert negativer Effekt. Für eine Minderheit hat Inflation mit etwa gleicher Wahrscheinlichkeit eine finanziell vorteilhafte oder eine nachteilige Wirkung. Warum das „Inflation-ist-gut-für-Kreditnehmer-Märchen„ aus der Immobilienbranche und den Medien falsch ist, erläutern wir anhand ökonomischer Sachlogik und historischer Daten.

Die Hauptursache für den geringen Wahrheitsgehalt lässt sich so zusammenfassen: Zu jedem gegebenen Zeitpunkt ist die für die Zukunft – die nächsten zwölf Monate oder die nächsten 20 Jahre – vom Markt erwartete Inflation bereits in den Zinssätzen von Immobilienkrediten (und Anleihen) eingepreist. Soweit die künftige Inflation in den Aufwandszinsen eingepreist ist, kann sie – ob hoch oder niedrig – keinen wirklichen Weginflationierungseffekt haben, weil der negative Effekt bei den zu zahlenden Zinsen und der positive Effekt bei der Weginflationierung des Saldos, auf den diese Zinsen im Zeitablauf anfallen, sich gegenseitig aufheben.

 

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Die vom Kapitalmarkt für die Zukunft erwartete und damit in den Aufwandszinssätzen und Ertragszinssätzen bereits eingepreiste Inflation kann man einfach aus der Differenz zwischen den Umlaufrenditen konventioneller Staatsanleihen und inflationsgeschützter Staatsanleihen ableiten – für jeden beliebigen Zeitraum in den nächsten rund 30 Jahren.

Die Inflation steckt in Zinsen

Zwar kann sich die vom Markt ex ante geschätzte, in den Zinsen eingepreiste Inflation für ein einzelnes Jahr oder einen längeren einzelnen Zeitraum später als zu hoch oder zu niedrig herausstellen, aber die Marktschätzung ist nicht systematisch zu hoch oder zu niedrig. Sie ist im langfristigen Mittel erstaunlich korrekt. Unter Ökonomen gehört die Einpreisung marktmäßiger Inflationserwartungen in die Nominalzinsen von Krediten oder Anleihen zum Kanon der unstrittigen Basiserkenntnisse der Finanzmarktforschung.

Wenn die erwartete künftige Inflation – ob hoch oder niedrig – also bereits in den Marktzinsen enthalten ist und diese Schätzungen im Mittel symmetrisch um die später realisierten Ist-Inflationsraten herumpendeln, werden auf lange Sicht kollektiv weder Kreditschuldner noch Anleiheinvestoren von der Inflation profitieren. Der Vorteil bei der Tilgung des fixierten Kredites aus Einkommen, das jedes Jahr um die Inflationsrate steigt, steht dem Nachteil gegenüber, dass die Kreditzinsen genau um diese Inflationsrate höher sind als in einer Welt ohne Inflation. Aufs Ganze und langfristig betrachtet ist die ökonomische Essenz auf der Ebene alle Kreditgeber und Kreditnehmer so, als ob es gar keine Inflation geben würde.

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