Nils Blömke, Niederlassungsleiter Hamburg bei IPH Handelsimmobilien

Nils Blömke, Niederlassungsleiter Hamburg bei IPH Handelsimmobilien

Interkulturelles Management

Der Center Manager als Außenminister

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Türkische Dönerbuden, französische Modeläden, japanische Sushi-Restaurants – die Mieterstruktur von deutschen Shopping Centern ist international. Bei der Auswahl des Center Managements für ein Shopping Center in Deutschland wird diese Tatsache allerdings sträflich vernachlässigt. Investoren entscheiden sich meist für Anbieter, deren Kompetenz eher im Bereich der Vermietung, der kaufmännischen sowie technischen Verwaltung von Immobilien liegt. So gut das Center Management hier auch sein mag – ohne eine interkulturelle Kompetenz nützt das wenig.

Ein Beispiel ist die Bedeutung von Shopping Centern. Während einige Einzelhändler gemäß ihrer Herkunft und der Prägung in ihren Heimatmärkten auf die Top-Fußgängerzone(n) fokussiert sind, konzentrieren sich andere auf Shopping Center. So haben polnische Einzelhändler, die auf den deutschen Markt drängen, eine höhere Affinität zu Shopping Centern als etwa Labels, die ihren Ursprung in Frankreich oder Großbritannien haben. Dabei sind polnische Einzelhändler auch bereit, Flächen in Malls zu mieten, die bei Marktbeobachtern nicht als Top-Objekt in bester Lage gelten. Die Fokussierung auf Shopping Center gilt auch für Retailer, die ihren Ursprung in Spanien oder in osteuropäischen Ländern haben. Dort spielen Fußgängerzonen nur eine untergeordnete Rolle, der Einzelhandel findet nahezu komplett in Einkaufszentren statt. Auffällig ist dabei, dass spanische und osteuropäische Einzelhändler mit Einkaufszentren meist Malls auf der grünen Wiese verbinden. Innerstädtische Shopping Center, wie sie in Deutschland vielfach u finden sind, stellen für diese Retailer ungewohnte Verhältnisse dar, mit denen sie sich auseinandersetzen und damit erst vertraut werden müssen. Das sollte ein Center Manger wissen, wenn Mieter aus solchen Ländern in seinem Shopping Center angesiedelt werden. Denn der Aufbau einer Vertrauensbasis für ein erfolgreiches Miteinander obliegt seiner Verantwortung.

Die Wertsteigerung bei Shopping Centern kommt vor allem aus einer aktiven Steuerung des Mietermixes. Das bedeutet, vor allem auf die Bedürfnisse der Mieter einzugehen. Dazu gehört es, die Mentalität des Mieters zu verstehen. Ein französischer Einzelhändler kennt beispielsweise aus seiner Heimat andere Mietverträge, als es in Deutschland der Fall ist. Zudem kommt es nicht einfach nur darauf an, die einzelnen Flächen im Shopping Center zu vermieten. Der Center Manager muss genau überlegen, welcher Anbieter für den optimalen Mietermix noch fehlt und wo dieser Mieter im Center optimal platziert werden kann. Dies ist ein fortlaufender Prozess. Schließlich wissen wir: Der Handel ist stets im Wandel – stärker denn je aufgrund des wachsenden E-Commerce. Essenziell ist die dauerhafte Prüfung des Mietermixes, um sich vom Wettbewerb abzuheben und die Passantenfrequenz intensivieren zu können.

Um den Mietermix erfolgreich zu steuern, muss der Center Manager jeden Mieter und dessen Geschäftsmodell sehr gut kennen. Und diese kommen heutzutage aus unterschiedlichsten Ländern. Zudem sind Shopping Center kleinteilig vermietet. Das macht das Investment zwar sicherer, die Aufgabe des Center Managers aber komplexer. Die aktive Steuerung des zunehmend internationalen Mietermixes ist eine wichtige Kernaufgabe, die nur ein Center Management mit internationaler Sichtweise souverän lösen kann: Ein Center Manager oder eine Center Managerin ist heute mehr „Außenminister“ als „Bürgermeister“. Idealerweise spricht er oder sie mehrere Sprachen und hat bereits Auslandserfahrung gesammelt.

Die Nachfrage nach deutschen Shopping Center ist bei internationalen Investoren ungebremst, wodurch die Preise gestiegen sind. Dadurch sind die Renditen auf ein vergleichsweise niedriges Niveau gesunken.

Folglich ist es umso wichtiger, den richtigen Center Manager auszuwählen. Investoren sollte bewusst sein: Nur wer ein tiefes Wissen über die Einzelhandelslandschaft besitzt und zusätzlich interkulturelle Kommunikationskompetenz bietet, kann der Aufgabe des Center Managements gerecht werden. Darauf sollten die Investoren bei der Wahl des Investments achten.

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