DAS INVESTMENT: Offene Immobilienfonds waren bei Anlegern lange sehr angesagt – bis die Zinsen wieder gestiegen sind. Für Immobilieninvestoren ist die Lage gerade schwierig. Das beobachten Sie vermutlich auch.
Thomas Rehmet: Am Immobilienmarkt finden aktuell nur wenige Transaktionen statt. Denn die Investoren, die mit Fremdkapital investieren, sind weg. Und die, die Eigenkapital mitbringen, suchen nach Schnäppchen. Die sind allerdings rar. Wer keine Not hat, wird im Moment nicht verkaufen.
Unabhängig davon sind jedoch Immobilienfonds für Anleger auch im aktuellen Zinsumfeld attraktiv.
Begründen Sie das mal bitte.
Rehmet: Im Nachsteuervergleich haben sie gegenüber voll steuerpflichtigen Anlagen weiterhin die Nase vorn. Ein Beispiel: Der Leading Cities Invest hat in den vergangenen zehn Jahren eine durchschnittliche Rendite von 2,8 Prozent erwirtschaftet. Bei einer steuerlichen Teilfreistellung von 60 Prozent der Ausschüttung müsste eine voll steuerpflichtige Anlage 3,4 Prozent Verzinsung erzielen, um mithalten zu können. Davon können Anleger selbst im aktuellen Marktumfeld in einer vergleichbaren Risikokategorie nicht ausgehen.
Sie werben damit, dass der Leading Cities Invest in Märkten unterwegs sei, wo sich ein Investment lohnt. Welche meinen Sie genau?
Rehmet: Der Fonds investiert getreu seinem Namen in Gewerbeimmobilien in „leading cities“. Die Objekte befinden sich an aussichtsreichen und wirtschaftlich relevanten Standorten wie Hamburg, Paris, London oder Barcelona. Der Schwerpunkt liegt auf Büroimmobilien. Zur Diversifikation werden aber auch andere Nutzungsarten beigemischt. Beispielsweise Logistikimmobilien, die die Versorgung von Städten und Metropolen sicherstellen. Der Fonds profitiert von der guten bis sehr guten Lage der Immobilien.
Viele Büros stehen auch leer, es finden sich keine Mieter.
Rehmet: Nach der Pandemie sind die Standorte von Büroobjekten deutlich bedeutsamer geworden. Mieter suchen Büros mit optimaler Verkehrsanbindung. Darüber hinaus sind flexible Innenraumlösungen für variable Arbeitsplätze und Rückzugsorte gefragt. Auch Nachhaltigkeitsaspekte werden immer wichtiger. Wer das nicht bieten kann, kämpft mit leeren Flächen. Die Objekte im LCI sind fast vollständig und langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet – davon 40 Prozent staatliche Mieter mit geringem Ausfallsrisiko. Die Vermietungsquote liegt trotz der vorangegangenen Corona-Krise nach wie vor bei 95 Prozent. Das entspricht einer wirtschaftlichen Vollvermietung.
Es gibt einen Trend zum Homeoffice. Werden Büroimmobilien aus Arbeitgebersicht da nicht uninteressanter?
Rehmet: Das Thema Homeoffice handhaben die Unternehmen unterschiedlich. Bei vielen arbeiten die Mitarbeiter drei Tage pro Woche im Büro und zwei Tage im Homeoffice. Wenn kein Desksharing angeboten wird, ändert sich nichts an den benötigten Büroflächen. Das deckt sich auch mit unserer Wahrnehmung. Die Anforderungen seitens Mietern an die Größe der Flächen haben sich nicht geändert. Stattdessen wird zum Beispiel mehr Wert auf den Standort gelegt. Und auf moderne Immobilien mit flexiblen Flächen und hoher Wohlfühlatmosphäre.
Die Büros müssen vermietet sein – und die Mieter müssen die Miete auch zahlen können. Das fällt angesichts der gestiegenen Mieten vielen schwer.
Rehmet: 2022 wurden die Mieten im Schnitt an die Inflation angepasst und um 5 bis 8 Prozent erhöht. Wir hatten aber keinen Mietausfall, auch nicht während der Pandemie. Das liegt vor allem an unserer Mieterstruktur: Jeder dritte Quadratmeter ist an eine Behörde vermietet. Danach kommen Banken und Leasinggesellschaften, dann die steuerberatenden Berufe, Software und IT. Knapp 70 Prozent unserer Mieter kommen aus diesen vier Branchen. Die Mietverträge laufen langfristig, mehr als 43 Prozent sind bis über das Jahr 2032 hinaus abgeschlossen. Wir sind gerade dabei, weitere Mietverträge mit angepassten Konditionen abzuschließen.
Der Fonds profitiert also von den gestiegenen Mieten?
Rehmet: Ja. Durch langfristige Mietverträge mit Mietanpassungsklauseln können inflationsbedingte Mietsteigerungen umgesetzt werden. Das bedeutet sichere Erträge für den Fonds durch langfristig geregelte Mieteinnahmen. Über 40 Prozent der Mietverträge haben eine Restlaufzeit von mindestens zehn Jahren. Wir investieren außerdem gezielt in den Objektbestand. So können wir langfristig auch bei Neu- und Nachvermietungen von den gestiegenen Marktmieten profitieren.
Es gibt wieder Zinsen und damit auch andere Einkommensquellen für sicherheitsorientierte Anleger. Wieso sollte man jetzt ausgerechnet in einen offenen Immobilienfonds investieren?
Rehmet: Offene Immobilienfonds eignen sich grundsätzlich als Portfoliobeimischung für Anleger mit einem Anlagehorizont von mindestens drei bis fünf Jahren. Sie widerstandsfähig in Krisenzeiten, wie zuletzt in der Covid-Pandemie bewiesen. Über Index- und Staffelmietverträge ist auch ein gewisser Inflationsschutz vorhanden. Fast unabhängig von börsentypischen Schwankungen bringen sie Stabilität ins Depot. Wie bereits erwähnt, profitieren Anleger auch von der 60 prozentigen Steuerfreistellung der Ausschüttung. Also: Niedrige Vola, guter Cashflow, hoher steuerfreier Anteil. Deswegen macht der offene Immobilienfonds weiter Sinn.
Anleger haben aber mittlerweile aber viele Alternativen.
Rehmet: Andere Anlageformen sind mit der Zinswende zwar wieder attraktiver geworden. Aber sie sind in Gänze nicht vergleichbar mit Offenen Immobilienfonds. Jede Assetklasse hat ihre Daseinsberechtigung. Ein Mix aus liquiden und illiquiden Anlageformen ist alleine schon aus Diversifikationsgesichtspunkten sicherlich nicht verkehrt. Und letztendlich entscheidet jeder Anleger selbst, welche individuellen Ziele er verfolgt und wie hoch seine Risikobereitschaft ist.
Die Zinsen sind gestiegen. Nimmt der Fonds eigentlich noch Kredite auf – und kann er sich das überhaupt noch leisten?
Rehmet: Wenn sich interessante Kaufoptionen ergeben, können wir diese mit Eigenkapital erwerben. Fremdkapital ist momentan zu teuer. Theoretisch dürften wir bis zu 30 Prozent aufnehmen. Wenn wir Darlehen aufnehmen, machen wir das auf Basis von festen Laufzeiten und auch zu festgeschriebenen Zinsen. Der Fonds profitiert deshalb immer noch von den niedrigen Zinsen der Vergangenheit. Die meisten Darlehen laufen erst 2026 oder 2027 aus.
Wie sieht Ihre weitere Strategie für den Leading Cities Invest aus?
Rehmet: Der Markt ist momentan schwierig. Wir bleiben jedoch bei unserer Linie: Wir wollen eine gute Vermietungsquote haben – sie liegt wie schon erwähnt derzeit bei 95 Prozent. Wir wollen solide Mieter ansprechen, die pünktlich Miete zahlen. Das Geschäftsmodell muss stabil sein. Dahin wollen wir den Bestand weiter optimieren.
Über den Interviewpartner:
Thomas Rehmet ist in der Position Director im Vertrieb der auf Immobilien spezialisierten Fondsgesellschaft Kanam Grund Group tätig.
