DAS INVESTMENT: Sie sind vor kurzem mit einem sogenannten Infrastruktur-Sondervermögen gestartet. Was spricht aus Ihrer Sicht für diese Struktur?

Michael Denk: Das Infrastruktur-Sondervermögen gibt es seit 2021 und wir sind der dritte Fonds am Markt – der erste nach Artikel 9. Technisch gesehen ist es das Pendant zum Immobilien-Sondervermögen, also ein offener Publikumsfonds nach deutschem Recht, der von der Bafin reguliert wird.

Diese Struktur schafft Klarheit hinsichtlich der regulatorischen Anforderungen, etwa bei der Mindestliquidität oder den zulässigen Anlageformen. Wir haben im Vorfeld sorgfältig geprüft, ob unsere Strategie besser als Eltif oder als Sondervermögen umsetzbar ist.

Warum haben Sie sich gegen den Eltif entschieden?

Denk: Wir haben unsere Hauptvertriebspartner befragt, welche Struktur sie bevorzugen würden. Die Rückmeldung war eindeutig: Ein offener Publikumsfonds nach deutschem Recht wird als vertrauter und praktikabler wahrgenommen.

Flexible Struktur des Eltif führt in der Beratung zu Schwierigkeiten

Kennen Sie die Gründe?

Denk: Unsere Vertriebspartner berichten, dass es bei Eltifs in der Vergangenheit häufig zu Herausforderungen in der Beratung kam. Einige haben sich daher entschieden, diese Produkte nicht mehr aktiv anzubieten. Auch auf Anlegerseite gibt es eine gewisse Zurückhaltung gegenüber komplexeren Produktstrukturen.

 

Wo liegen denn die Probleme?

Denk: Der Eltif ist grundsätzlich ein sehr flexibles Produkt, was viele Chancen bietet. Aber wahrscheinlich ist es etwas zu viel Flexibilität für eine vernünftige Angemessenheitsprüfung in der Endkundenberatung und eine klare und transparente Anlagestrategie.

Um bei unserem Beispiel zu bleiben: Ein Erneuerbarer-Energien-Eltif kann Private Equity enthalten, Private Debt, also private Kredite, Aktien, Anleihen oder direkt die Projektanlagen wie im Infrastruktur-Sondervermögen. Diese Flexibilität ist durchaus charmant – aber wie bringt man das dem Endkunden klar rüber?

Der andere Themenkomplex ist die technische Abwicklung. Eltifs haben einen Luxemburger Prospekt. Das sind viele mittlerweile gewöhnt, aber es gibt auch Anleger, die sagen: Wenn ich die Wahl habe, dann nehme ich lieber die deutsche Regulierung. Die Struktur des offenen Publikumsfonds kennt jeder.

Wie kompliziert ist denn die Abwicklung bei Eltifs?

Denk: Eltifs können nicht ohne weiteres in bestehende Systeme integriert werden, weil Datenfelder nicht zu den Produkten passen oder ganz fehlen. Das trifft zum Teil auch auf das Infrastruktur-Sondervermögen zu. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass Datenfelder für die Anlageklasse Infrastruktur fehlen. Die Systeme anzupassen, kostet viel Zeit.

 

Die Eltifs der großen Banken und Asset Manager sind meist so gestrickt, dass sie in die hauseigenen Systeme passen. Sobald die Produkte aber das Haus verlassen, gibt es Probleme.

Sehen Sie weitere Vorteile für das Infrastruktur-Sondervermögen?

Denk: Das Infrastruktur-Sondervermögen unterliegt einer steuerlichen Teilfreistellung von 15 Prozent. Das ist vielleicht nicht viel, aber macht dennoch einen Unterschied.

Der Schwerpunkt ihres Sondervermögens liegt auf erneuerbaren Energien. Wie investieren Sie konkret?

Denk: Unser Zielportfolio besteht zu mindestens 75 Prozent aus Wind-, Solar- und Wasserkraftanlagen. Bis zu 25 Prozent entfallen auf Speichertechnologie und Netzinfrastruktur. Bei den Regionen liegt unser Fokus auf Deutschland, Frankreich, Skandinavien und der Iberischen Halbinsel.

 

Wir investieren überwiegend in Bestandsanlagen, die wir kaufen, wenn sie ans Netz gehen. Die ersten zwei Objekte im Fonds wurden mit Vertragsunterzeichnung auch direkt in Betrieb genommen. Maximal zehn Prozent sind Projektentwicklungen und maximal 40 Prozent Bauprojekte, bei denen die Anlage noch im Bau, aber bereits genehmigt ist.

Warum diese Aufteilung?

Denk: Diese Struktur ermöglicht eine ausgewogene Mischung aus Stabilität und Renditechancen. Projektentwicklungen können – bei entsprechendem Umfeld – zusätzliche Erträge generieren.

Sie haben auch einen offenen Immobilienfonds im Angebot, in den Privatanleger investieren können. Welche Schwerpunkte setzen Sie?

Denk: Wir investieren ausschließlich in Büroimmobilien in Europa. Grundlage ist ein Standort-Rating, das 500 Standorte umfasst und wir investieren grundsätzlich nur in der besseren Hälfte. Zusätzlich gibt es ein Länder-Rating. Alle Immobilien müssen strenge Nachhaltigkeitskriterien erfüllen – dabei liegt unsere CO2-Intensität deutlich unter den regulatorischen Vorgaben.

„Aus Nachhaltigkeitssicht sind Neubauten immer Ultima Ratio, weil extrem viel graue Energie verbraucht und Boden versiegelt wird“

Haben Sie hauptsächlich Neubauten im Portfolio?

Denk: Im Gegenteil – wir bevorzugen Bestandsimmobilien mit guter Substanz und einem klaren Sanierungsplan. Aus Nachhaltigkeitssicht sind Neubauten immer Ultima Ratio, weil extrem viel graue Energie verbraucht und Boden versiegelt wird.

Sie sind 2019 gestartet – kurz danach kam die Corona-Krise. War das nicht ein schlechter Zeitpunkt für einen Fonds für Büroimmobilien?

Denk: Dass Homeoffice ein Problem für den Büroimmobilienmarkt darstellt, hört man immer wieder. Diese Diskussion ist ein Stück weit von amerikanischen Zahlen geprägt. In US-Städten wie San Francisco waren die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Büromarkt besonders groß – anders in Europa. Bei unseren Gewerbeimmobilien gab es keine Kündigungen oder Untervermietungen aufgrund von Homeoffice und mittlerweile gibt es einen klaren Trend zurück zum Büro.

 

Offene Immobilienfonds stehen ja gerade stark in der Kritik, viele Investoren sind verunsichert. Bemerken Sie das auch bei Ihren Immobilienfonds?

Denk: Natürlich gibt es derzeit Anleger, die ihre Anteile kündigen. Das hat primär damit zu tun, dass Immobilienfonds plötzlich schlechter dastanden als Festgeld. Wir hatten im ersten Halbjahr 2022 den steilsten Zinsanstieg in der Geschichte der Bundesrepublik – die Zinsen am kurzen Ende sind in einem halben Jahr um 400 Basispunkte gestiegen.

Dieser Zinsanstieg hat auch zu einer Preiskorrektur bei Immobilien geführt. Dann ist immer die Frage: Wie teuer hat der Fonds eingekauft? Wenn ein Fondsmanager eine Büroimmobilie zum 30-fachen der Jahresnettomiete gekauft hat, steht er nun vor Herausforderungen, weil er nun nicht einmal mehr das 20-fache bekommen würde.

„Ein Kritikpunkt, den sich die Branche in Summe schon gefallen lassen muss, ist, dass die Renditen im Vergleich zu den Kosten relativ niedrig sind“

Sie sehen die Fehler bei einzelnen Fondsmanagern?

Denk: Es gibt sicherlich Fälle, in denen Fondsmanager Immobilien mit unzureichender Qualität zu teuer gekauft haben.

Ein Kritikpunkt, den sich die Branche in Summe schon gefallen lassen muss, ist, dass die Renditen im Vergleich zu den Kosten relativ niedrig sind. Aber auch da gibt es massive Unterschiede. Anleger müssen genau hinschauen.

Struktur offener Immobilienfonds wurde immer wieder angepasst

Ein erster Anbieter hat kürzlich auf eine monatliche Bewertung der Immobilien in seinem Fonds umgestellt. Sehen Sie darin eine Möglichkeit, verlorenes Vertrauen wiederzugewinnen?

Denk: Die monatliche Bewertung von Immobilien geht auf ein Urteil des Landgerichtes Nürnberg-Fürth vom Februar zurück. Natürlich erhöhen sich durch die häufigeren Bewertungen auch die Fondskosten. Eine sorgfältige Abwägung zwischen Nutzen und Aufwand ist daher wichtig. Wenn es einen Anlass gibt für eine Neubewertung, zum Beispiel weil ein Mieter auszieht, müssen die Immobilien von Gesetzes wegen ohnehin neu bewertet werden.

 

Offene Immobilienfonds haben also kein strukturelles Problem?

Denk: Das Fondsvehikel basiert auf gesetzlichen Vorgaben und wurde immer wieder optimiert. Beispiele sind die Einführung von Mindesthaltedauer und Rücknahmefristen, die eine Herdenentwicklung verhindern, unter der dann alle leiden. Das funktioniert in der Regel gut. Ich halte das Konzept für tragfähig.

Wie schätzen Sie die Aussichten ein?

Denk: Ich bin zuversichtlich, dass Immobilienfonds die aktuellen Herausforderungen überwinden werden. Die Zinsen für Termingelder sind bereits wieder rückläufig, und viele Fonds entwickeln sich positiv. Wichtig ist, dass Fondsmanager auch energetische Aspekte konsequent berücksichtigen – ohne klare CO2-Stragegien wird es künftig kaum noch Finanzierungen geben.

Über den Interviewten:

Michael Denk ist Geschäftsführer des auf Immobilien und erneuerbare Energien spezialisierten Investmenthauses Quadoro. Gemeinsam mit der Evangelischen-Bank-Tochter EB-Sustainable Investment Management (EB-Sim) hat das Unternehmen im September vergangenen Jahres das Infrastruktur-Sondervermögen Quadoro Erneuerbare Energien Europa (ISIN: DE000A3EK2V6) aufgelegt.