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Großraumbüro vor der Pandemie Foto: imago images / Shotshop

Büroimmobiliensektor nach der Pandemie

Investmentchancen mit dem Büro von morgen

Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate

Im März 2020 verwandelte sich London quasi über Nacht von einer quirligen Metropole mit vielen geschäftigen, elegant gekleideten Büroangestellten zu einer unheimlichen Geisterstadt. Für eine halbe Million Beschäftigte im Finanzviertel wurde das Homeoffice von der Ausnahme zur Regel. Acht Monate später stehen viele Büroräume in London – wie überall auf der Welt – immer noch weitgehend leer und es stellt sich die Frage, ob dieser Wandel vorübergehend oder von Dauer sein wird. 

Wir gehen davon aus, dass beides zutrifft. Ganz sicher wird sich die Nachfrage nach Büroflächen verändern. Schließlich hat die Pandemie zur Überraschung der Arbeitgeber und Arbeitnehmer gezeigt, dass wir problemlos von zuhause aus arbeiten können –  Vollzeit und massenhaft (zumindest einige Monate lang). Die Menschen schätzen es, nicht pendeln zu müssen, flexibler zu sein und mehr Zeit mit ihren Lieben verbringen zu können. 

Das soll aber nicht heißen, dass es keine Büros mehr geben wird. Das herkömmliche Büro wird sich einfach in etwas Neues verwandeln.  

Durch Homeoffice entstehen Nachteile

Nach und nach hat sich gezeigt, dass die Arbeit von zuhause doch einige Nachteile hat. Andy Haldane, Chefökonom der Bank of England, äußert sich beispielsweise besorgt über die möglichen negativen Auswirkungen von permanentem Homeoffice auf Kreativität und Innovation. Mit Zoom lassen sich die zufälligen Begegnungen an der Kaffeemaschine einfach nicht reproduzieren. 

Das Büro erfüllt auch ein wichtiges soziales Bedürfnis. Umfragen zufolge fehlen den Beschäftigten die sozialen Kontakte auf der Arbeit, und darunter leidet die psychische Gesundheit. Es hat sich gezeigt, dass die sozialen Kontakte auf der Arbeit ein wichtiger Gegenpol zu sozialen Kontakten im privaten Umfeld sind.

Für viele sind auch die Arbeitsbedingungen zuhause aufgrund von Platzmangel, fehlender Privatsphäre, ungeeigneten Möbeln beziehungsweise fehlender Technologie suboptimal. Da es keine klare Trennung zwischen privat und Büro gibt, arbeiten einige länger – zum Teil vielleicht auch, weil es ohne das persönliche Gespräch mehr Meetings braucht, um das gleiche Ergebnis zu erzielen.

Homeoffice hat auch nicht zu Standortverlagerungen an andere, möglicherweise günstigere Orte geführt. Aufgrund von Komplikationen im Hinblick auf die Besteuerung und die Cybersicherheit haben viele Unternehmen es ihren Mitarbeitern verboten, in ein anderes Land zu ziehen, während einige Unternehmen, darunter Facebook, dazu übergegangen sind, das Gehalt unter Berücksichtigung des Standorts des Mitarbeiters anzupassen. 

Büroarbeit muss angenehmer werden

Das heißt nicht, dass alles wieder so sein wird – oder sein sollte – wie es war. Büroangestellte gehen davon aus, dass sie künftig durchschnittlich 1,6 Tage pro Woche von zuhause aus arbeiten werden, während ihre Arbeitgeber mit etwa zwei Tagen rechnen, hat eine Studie von Barclays Research und  YouGov vom Dezember 2020 ergeben.

Forscher führender US-Universitäten haben herausgefunden, dass Unternehmen die Büros von morgen als Ergänzung zur virtuellen Arbeit betrachten. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Förderung der „Fähigkeit, lockere, schwächere Beziehungen zu entwickeln und Zufallsgespräche zu führen“, wie die „Harvard Business Review“ berichtete. Dies erfordert gemeinsame Bereiche, spezielle Co-Creation-Räume und weniger feste Arbeitsplätze.

Zukünftig werden die Unternehmen versuchen, ihren Mitarbeitern die Arbeit im Büro schmackhaft zu machen. Zu den Verkaufsargumenten könnten die Originalität des Gebäudes, angenehmes natürliches Licht, hochmoderne Belüftungssysteme, Außenbereiche und Einrichtungen wie Fitnessstudio, E-Bike-Ständer, Ladestationen und Duschen gehören. In einer Welt nach der Pandemie könnte der Platzbedarf pro Mitarbeiter eine wichtige Überlegung sein. Dieser ist in den vergangenen zwei Jahrzehnten um mehr als die Hälfte gesunken, aber jetzt, infolge der Pandemie, gewinnt persönlicher Raum deutlich an Bedeutung.

Eine gute Umweltbilanz wird zunehmend wichtiger – damit die Unternehmen ihre Nachhaltigkeitsziele erreichen und die ökologischen Forderungen der Mitarbeiter erfüllt werden, aber auch, um strengeren behördlichen Vorschriften gerecht zu werden.

Der Standort wird ein weiterer wichtiger Aspekt sein. Am stärksten gefährdet sind Büros in Randgebieten sowie solche, die von Unternehmen (zum Beispiel Callcenter) genutzt werden, in denen es aufgrund der besonderen Arbeitsraumgestaltung kaum Möglichkeiten für soziale Kontakte oder Innovation gibt. Einige dieser Gebäude werden wahrscheinlich in Wohnraum umgewandelt. Damit wird ein Trend beschleunigt, der bereits vor der Pandemie im Vereinigten Königreich und in mehreren europäischen Ländern eingesetzt hat.

Quelle: „European office demand snapshot“, Savills Research, Oktober 2020 

Zentrale Bürostandorte dürften weiterhin gefragt sein, vor allem in Gegenden, die bei Technologieunternehmen beliebt sind. Während der Büroflächenumsatz in Europa in der ersten Hälfte des Jahres 2020 im Vergleich zum Vorjahr um rund ein Drittel zurückgegangen ist, ist der Anteil des Technologiesektors nur um 18 Prozent gesunken, da eine Reihe namhafter Firmen den Ausbau ihrer Büroflächen laut Savills Research konsequent vorangetrieben haben. In London hat Google beispielsweise ein Büro gekauft und bei einem anderen Objekt den Mietvertrag um zehn Jahre verlängert. Netflix hat seine Büroflächen in der britischen Hauptstadt verdreifacht und TikTok plant, in eine größere Firmenzentrale umzuziehen. Der Personenbeförderungs-Gigant Uber und die Payment-Plattform Adyen sicherten sich unterdessen neue Räumlichkeiten in Amsterdam.

Auch wenn Professional & Business Services vielleicht nicht so rasant wachsen wie Technologie, zählen zu dem Sektor viele große, stabile Unternehmen, die große Büros in den Innenstädten benötigen. Diese Firmen müssen fünf, zehn oder sogar zwanzig Jahre im Voraus planen, und es deutet alles darauf hin, dass große Büroflächen ein wichtiger Teil ihrer neuen Zukunft sein werden. Die Anwaltskanzlei Baker McKenzie hat beispielsweise mehr als 14.000 qm in London vorgemietet, und die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG hat Verträge für neue Büroflächen in München geschlossen. Allgemein erweitern rund 14 Prozent der Arbeitgeber ihre Bürofläche (teilweise zur Einhaltung der Abstandsregeln), und 25 Prozent verringern sie, so Barclays und YouGov.

Der Büroimmobilienmarkt wird auseinanderdriften

Schon vor dieser Verschiebung der Mietraumnachfrage mangelte es an modernen, zweckmäßigen Büroflächen an zentralen Standorten. Wenn die wirtschaftlichen Folgen der Lockdowns zutage treten und Kurzarbeiterprogramme auslaufen, wird die Nachfrage nach bestimmten Standorten sicherlich schwächer werden, während das Mietniveau bei gefragten Objekten gleichbleibend hoch sein wird. Das war bis dato der Fall, und wie in vielen Bereichen wird die Pandemie nach unserer Einschätzung zu einem Auseinanderdriften des Büroimmobilienmarktes führen. 

Durch dieses Auseinanderdriften der Nachfrage nach Büroflächen ergeben sich Chancen für Investoren in wertstiftenden Immobilienanlagen. Durch Investitionen in Geschäftsobjekte und die Unterstützung einer grundlegenden Umgestaltung – umweltfreundlicher, innovativer, kollaborativer, mehr Technologie – besteht das Potenzial, bessere Renditen zu erzielen als mit dem Kauf von bereits modernisierten Gebäuden. 

Wir sind der Ansicht, dass Büros ein wichtiger Bestandteil unserer Städte und unseres Lebens in einer Welt nach der Pandemie bleiben werden. Sie verdienen daher einen Platz in diversifizierten Immobilienportfolios. Einige andere Immobiliensektoren wie die Last-Mile-Logistik (sozusagen das letzte Wegstück beim Transport der Ware zur Haustür des Kunden) oder bestimmte Wohnimmobiliensegmente bieten möglicherweise höheres Wachstum. Büros weisen jedoch großes Potenzial für stabile langfristige Erträge auf und sind – im aktuellen Umfeld – eine besonders lukrative Chance, durch Modernisierung und Entwicklung die Wertschöpfung zu steigern.

 

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