Selfstorage-Fonds: „In 10 Jahren bis zu 300 weitere Lagerzentren in Deutschland“
Michael Gadzali
DAS INVESTMENT.com: Immobilienfonds mit Selbstlagerzentren führen in Deutschland immer noch ein Nischendasein. Ist es gemütlich in der Nische?
Michael Gadzali: Ganz komfortabel, wir können nicht klagen. Was auch unser Wachstum belegt: Unsere Gruppe betreibt aktuell sieben Zentren in Berlin, Hamburg, Hannover und Sylt mit einer Gesamtlagerfläche von mehr als 42.000 Quadratmetern und 9.251 Lagerboxen. Ein weiteres Selbstlagerzentrum in Hamburg mit 6.500 Quadratmetern, verteilt auf 1.500 Lagerboxen, wird noch in diesem Monat in Betrieb genommen. Darüber hinaus starten wir jetzt mit dem Siebten Secur Immobilien Rendite Fonds.
DAS INVESTMENT.com: Wo investiert der Fonds?
Gadzali: Es handelt sich um ein Zentrum mit 6.200 Quadratmetern Lagerfläche in Berlin-Friedrichshain nahe der Oberbaumbrücke. Vor Ort war die stadtplanerische Situation so, dass ein baulicher Riegel für eine dahinter liegende Wohnbebauung einen gewissen Lärmschutz von der Straße ermöglichen musste. Da konnten wir eine Lösung anbieten, was sich übrigens auch angenehm auf den Kaufpreis des Grundstücks auswirkte.
DAS INVESTMENT.com: Wie hat sich der deutsche Selfstorage-Markt entwickelt?
Gadzali: In einigen Ballungszentren wächst er sehr stark. In den vergangenen zehn Jahren hat der Markt insgesamt um mehr als das Zehnfache seines Volumens zugelegt, allein 2010 gab es einen Zuwachs von 25 Prozent.
DAS INVESTMENT.com: Und Sie meinen, dass dieser Trend noch eine Weile anhalten wird.
Gadzali: Dafür spricht die Entwicklung in Referenzmärkten wie Großbritannien mit heute über 800 Selbstlagerzentren. Dort schwächt sich nach über 20 Jahren das weitere Wachstum erstmals ab. In Deutschland stehen wir dagegen noch ganz am Anfang. Der Verband Deutscher Selfstorage Unternehmen, aber auch führende Immobilienanalysten rechnen in den kommenden zehn Jahren mit bis zu 300 weiteren Zentren in Deutschland. Ende 2010 waren hierzulande erst 69 in Betrieb. In Metropolregionen wird auf rund 100.000 Einwohner ein marktgängiges Selbstlagerzentrum gerechnet. In Hamburg, der am weitesten entwickelten Region, kommt derzeit auf 125.000 Einwohner ein Selbstlagerzentrum, in Berlin werden es nach Entwicklung unseres neuen Standorts rund 180.000 Einwohner pro Zentrum sein. DAS INVESTMENT.com: Da könnte man auf die Idee kommen, auf Vorrat Geld einzusammeln. Bleiben Sie dabei, ausschließlich konkrete Objekte in Fonds einzubringen? Gadzali: Auf jeden Fall. Wir betätigen uns im Projektentwicklungsmarkt, dort stehen erhöhten Ertragschancen natürlich gewisse Risiken gegenüber, die von vornherein minimiert werden sollten. Entscheidend für den Erfolg ist das Know-how bei Standortauswahl und Betrieb, eine fundierte Vorplanung – und natürlich ein entsprechender Track-Record. Blindpool-Lösungen sind dagegen auch im Selfstorage-Immobilienmarkt nur sehr schwer zu platzieren. DAS INVESTMENT.com: Genau dieses Konzept hatte aber ein Wettbewerber verfolgt. Gadzali: Mit entsprechendem Ergebnis eines mangelnden Vertriebserfolgs. Aber auch wir haben über die Jahre dazugelernt. Waren unsere Zentren anfangs mit orange-blauer Fassade ausgestattet, fügen sie sich jetzt mit eher zurückhaltender Farbgestaltung besser ins Stadtbild ein und ermöglichen mit den Stadtplanungsämtern die Realisierung von citynahen und prominenten Standorten. Und die schlüsselfertigen Herstellungskosten für einen Quadratmeter vermietbarem Lagerraum sind seit unserem Start im Jahr 2003 um rund 15 Prozent auf deutlich unter 1.000 Euro brutto gesunken. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass wir auf einen Anbieter mit Systembauweise umgesattelt haben. DAS INVESTMENT.com: Halten Sie Ihre Prospektprognosen ein? Gadzali: Unsere drei ältesten Selbstlagerzentren laufen nach Plan oder sogar besser, bei den jüngeren liegen wir bei der Auslastung noch unter Plan. Die durchschnittlichen Erlöse pro vermieteten Quadratmeter Lagerfläche liegen hingegen bei allen Fondsobjekten über Plan. DAS INVESTMENT.com: Und wo liegen die Ausschüttungen für die Anleger? Gadzali: Insgesamt sind die Ausschüttungen während der Fondslaufzeit mit rund 20 Prozent relativ gering. Den höchsten Rückfluss erzielen wir beim Verkauf der Immobilie zum 12,5 fachen der Jahresnetto-Kaltmiete am Ende der Planlaufzeit und kommen dann auf insgesamt 170 Prozent nach Steuern. Das entspricht einer jährlichen IRR-Rendite nach Steuern 9,5 Prozent. DAS INVESTMENT.com: Hat sich bei den kalkulierbaren Mieten in den vergangenen Jahren etwas verändert? Gadzali: Nein, sie sind nach wie vor im Durchschnitt bei gut 22 Euro pro Quadratmeter vermietbarer Lagerfläche angesiedelt. Dazu muss man bedenken, dass wir den Lagerraum nicht quadratmeter-, sondern kubikmeterweise vermieten. Das geht bei einem Kubikmeter los, proportional sind die kleineren Boxen natürlich teurer als die großen. Zudem erfolgt die Mietabrechnung auf 4-Wochen-Basis, was 13 Mietperioden im Jahr ermöglicht. Die Zielauslastung am Ende der Planlaufzeit liegt bei 85 Prozent, da sie laufend eine gewisse Mieterfluktuation haben, die im Schnitt bei etwa 7 Prozent liegt. DAS INVESTMENT.com: Sorgen aber nicht die kleineren lokalen Anbieter von Lagerflächen dafür, dass der Mietpreis gedrückt wird? Gadzali: Das genaue Gegenteil ist der Fall. Die sogenannten Local Heroes, die es überall gibt, sorgen eher für eine Erhöhung der erzielbaren Mieterlöse. Jeder weitere Anbieter in diesem noch jungen und unterentwickelten Markt erhöht mit seinen eigenen Aktivitäten die Bekanntheit der Dienstleistung und damit die Nachfrage. Die großen System-Anbieter mit mehreren Häusern bieten in der Regel mehr an Komfort, Flexibilität und Sicherheit bei vergleichbaren Preisen. Untermauert wird diese Erfahrung mit identischen Erkenntnissen in weiter entwickelten Märkten wie etwa Frankreich, Spanien, Holland und Skandinavien.
DAS INVESTMENT.com: Um Mieter zu erreichen, sind Kleinanzeigen in Stadtteilblättern aber wohl nicht mehr so richtig zeitgemäß. Gadzali: Nein, das bringt nicht viel, wir erreichen den Mieter in erster Linie per Mundpropaganda und im Internet. Social Media spielt zudem eine immer größere Rolle – die Nachfrage zieht besonders über Facebook seit einiger Zeit richtig an. Es hat sich gelohnt, dort ein Profil einzustellen. DAS INVESTMENT.com: Das Secur-Emissionshaus wurde von André Tonn ins Leben gerufen, der auch Chef der Oltmann Gruppe ist. Platziert darum in erster Linie die Wirtschaftskanzlei Tonn Ihre Fonds? Gadzali: Ja, etwa 70 Prozent des jeweiligen Fondsvolumens. Das ist aufgrund der gewachsenen Struktur naheliegend. Doch kommen auch mehr und mehr externe Vermittler dazu. Welche Immobiliensparte kann schon jährlich rund 10 Prozent Rendite nach Steuern auf das investierte Kapital in Aussicht stellen? Da fallen einem nicht so richtig viele Alternativen ein.
Mehr Infos zum Fonds hier.
Gadzali: Dafür spricht die Entwicklung in Referenzmärkten wie Großbritannien mit heute über 800 Selbstlagerzentren. Dort schwächt sich nach über 20 Jahren das weitere Wachstum erstmals ab. In Deutschland stehen wir dagegen noch ganz am Anfang. Der Verband Deutscher Selfstorage Unternehmen, aber auch führende Immobilienanalysten rechnen in den kommenden zehn Jahren mit bis zu 300 weiteren Zentren in Deutschland. Ende 2010 waren hierzulande erst 69 in Betrieb. In Metropolregionen wird auf rund 100.000 Einwohner ein marktgängiges Selbstlagerzentrum gerechnet. In Hamburg, der am weitesten entwickelten Region, kommt derzeit auf 125.000 Einwohner ein Selbstlagerzentrum, in Berlin werden es nach Entwicklung unseres neuen Standorts rund 180.000 Einwohner pro Zentrum sein. DAS INVESTMENT.com: Da könnte man auf die Idee kommen, auf Vorrat Geld einzusammeln. Bleiben Sie dabei, ausschließlich konkrete Objekte in Fonds einzubringen? Gadzali: Auf jeden Fall. Wir betätigen uns im Projektentwicklungsmarkt, dort stehen erhöhten Ertragschancen natürlich gewisse Risiken gegenüber, die von vornherein minimiert werden sollten. Entscheidend für den Erfolg ist das Know-how bei Standortauswahl und Betrieb, eine fundierte Vorplanung – und natürlich ein entsprechender Track-Record. Blindpool-Lösungen sind dagegen auch im Selfstorage-Immobilienmarkt nur sehr schwer zu platzieren. DAS INVESTMENT.com: Genau dieses Konzept hatte aber ein Wettbewerber verfolgt. Gadzali: Mit entsprechendem Ergebnis eines mangelnden Vertriebserfolgs. Aber auch wir haben über die Jahre dazugelernt. Waren unsere Zentren anfangs mit orange-blauer Fassade ausgestattet, fügen sie sich jetzt mit eher zurückhaltender Farbgestaltung besser ins Stadtbild ein und ermöglichen mit den Stadtplanungsämtern die Realisierung von citynahen und prominenten Standorten. Und die schlüsselfertigen Herstellungskosten für einen Quadratmeter vermietbarem Lagerraum sind seit unserem Start im Jahr 2003 um rund 15 Prozent auf deutlich unter 1.000 Euro brutto gesunken. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass wir auf einen Anbieter mit Systembauweise umgesattelt haben. DAS INVESTMENT.com: Halten Sie Ihre Prospektprognosen ein? Gadzali: Unsere drei ältesten Selbstlagerzentren laufen nach Plan oder sogar besser, bei den jüngeren liegen wir bei der Auslastung noch unter Plan. Die durchschnittlichen Erlöse pro vermieteten Quadratmeter Lagerfläche liegen hingegen bei allen Fondsobjekten über Plan. DAS INVESTMENT.com: Und wo liegen die Ausschüttungen für die Anleger? Gadzali: Insgesamt sind die Ausschüttungen während der Fondslaufzeit mit rund 20 Prozent relativ gering. Den höchsten Rückfluss erzielen wir beim Verkauf der Immobilie zum 12,5 fachen der Jahresnetto-Kaltmiete am Ende der Planlaufzeit und kommen dann auf insgesamt 170 Prozent nach Steuern. Das entspricht einer jährlichen IRR-Rendite nach Steuern 9,5 Prozent. DAS INVESTMENT.com: Hat sich bei den kalkulierbaren Mieten in den vergangenen Jahren etwas verändert? Gadzali: Nein, sie sind nach wie vor im Durchschnitt bei gut 22 Euro pro Quadratmeter vermietbarer Lagerfläche angesiedelt. Dazu muss man bedenken, dass wir den Lagerraum nicht quadratmeter-, sondern kubikmeterweise vermieten. Das geht bei einem Kubikmeter los, proportional sind die kleineren Boxen natürlich teurer als die großen. Zudem erfolgt die Mietabrechnung auf 4-Wochen-Basis, was 13 Mietperioden im Jahr ermöglicht. Die Zielauslastung am Ende der Planlaufzeit liegt bei 85 Prozent, da sie laufend eine gewisse Mieterfluktuation haben, die im Schnitt bei etwa 7 Prozent liegt. DAS INVESTMENT.com: Sorgen aber nicht die kleineren lokalen Anbieter von Lagerflächen dafür, dass der Mietpreis gedrückt wird? Gadzali: Das genaue Gegenteil ist der Fall. Die sogenannten Local Heroes, die es überall gibt, sorgen eher für eine Erhöhung der erzielbaren Mieterlöse. Jeder weitere Anbieter in diesem noch jungen und unterentwickelten Markt erhöht mit seinen eigenen Aktivitäten die Bekanntheit der Dienstleistung und damit die Nachfrage. Die großen System-Anbieter mit mehreren Häusern bieten in der Regel mehr an Komfort, Flexibilität und Sicherheit bei vergleichbaren Preisen. Untermauert wird diese Erfahrung mit identischen Erkenntnissen in weiter entwickelten Märkten wie etwa Frankreich, Spanien, Holland und Skandinavien.
DAS INVESTMENT.com: Um Mieter zu erreichen, sind Kleinanzeigen in Stadtteilblättern aber wohl nicht mehr so richtig zeitgemäß. Gadzali: Nein, das bringt nicht viel, wir erreichen den Mieter in erster Linie per Mundpropaganda und im Internet. Social Media spielt zudem eine immer größere Rolle – die Nachfrage zieht besonders über Facebook seit einiger Zeit richtig an. Es hat sich gelohnt, dort ein Profil einzustellen. DAS INVESTMENT.com: Das Secur-Emissionshaus wurde von André Tonn ins Leben gerufen, der auch Chef der Oltmann Gruppe ist. Platziert darum in erster Linie die Wirtschaftskanzlei Tonn Ihre Fonds? Gadzali: Ja, etwa 70 Prozent des jeweiligen Fondsvolumens. Das ist aufgrund der gewachsenen Struktur naheliegend. Doch kommen auch mehr und mehr externe Vermittler dazu. Welche Immobiliensparte kann schon jährlich rund 10 Prozent Rendite nach Steuern auf das investierte Kapital in Aussicht stellen? Da fallen einem nicht so richtig viele Alternativen ein.
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