Immobilienmarkt: Berliner Bestlagen boomen
Der Reichstag heißt in Berlin auch "Eierwärmer";
Quelle: Fotolia
Quelle: Fotolia
Wer aus dem Ausland nach Berlin zieht, reibt sich angesichts der Mietpreise erst verwundert, dann hoch erfreut die Augen. So zahlen Neuberliner für eine Dreizimmerwohnung mit 60 bis 80 Quadratmetern in einem der beliebten Viertel im Schnitt 720 Euro. In London wären dafür satte 1.900 Euro fällig, in Paris 1.650 Euro. Weltweit liegt Berlin damit auf Rang 91 von 132 Metropolen, so das Ergebnis einer Studie der Londoner Personalberatung ECA International.
Nicht nur angesichts der niedrigen Preise wittern Investoren bereits seit Jahren Potenzial. 2008 brach der Investmentmarkt allerdings um drastische 75 Prozent von 7,9 auf 20 Milliarden Euro ein und schrumpfte 2009 um weitere 140 Millionen Euro. Mittlerweile ist die Trendwende jedoch eingeleitet, berichtet das Research-Institut Bulwien Gesa. Per Ende September liege das Volumen bereits bei 2,2 Milliarden Euro.
Die Investoren kommen aus aller Welt und suchen vor allem eines: Sicherheit. Den Vogel schoss die südkoreanische Pensionskasse NPS ab: Sie sicherte sich das Sony-Center für 570 Millionen Euro. Zu den Megadeals dieses Jahres gehört auch der Kauf des Shoppingcenters Alexa durch den offenen Immobilienfonds Uni Immo Deutschland (WKN: 980 550). Auch Anbieter geschlossener Fonds kaufen in Berlin ein. Scope-Analyst Bernhard Dames rechnet aber nicht mit einer deutlichen Zunahme: „Aktuell suchen Emissionshäuser bundesweit vor allem Core-Immobilien in Toplage, bevorzugt im Büro- und Einzelhandelssegment. Und diese sind in Berlin mit einem Einkaufsfaktor von 18 bis 20 sehr teuer und ermöglichen lediglich eine Rendite zwischen 5,0 und 5,5 Prozent“, so der Senior-Analyst der Rating-Agentur Scope. Aufgrund weiterer Kosten, die bei den Fonds im Vergleich zu Direktinvestments anfallen, liege der Kaufpreisfaktor bei geschlossenen Fonds segmentübergreifend typischerweise eher beim 14- bis 16-Fachen.
Wenige Initiatoren, viele Entwickler
Aktuell bieten drei Initiatoren reine Berlin-Portfolios an: Während Hannover Leasing und Paribus Capital auf Bürohäuser setzen, kauft die norwegische Industrifinans für den Berlin Selektion 02 wie beim bereits platzierten Vorgänger Wohnhäuser. Auch die DWS setzt auf Berliner Wohnungen, jedoch nicht ausschließlich: So hält der ausplatzierte DWS Access Wohnen 1 fünf Wohnhäuser im Portfolio, im Nachfolgefonds DWS Access Wohnen 2 sieben. „Aktuell prüfen wir weitere Objekte in ausgesuchten Stadtteilen wie Zehlendorf und Wilmersdorf“, sagt Hermann Wüste feld, Leiter Produktentwicklung und Management von geschlossenen Fonds bei der DWS. Anders als bei Fonds ist die Auswahl an Projektentwicklungen riesig: Derzeit liegt das Volumen bei 4,8 Millionen Quadratmetern – deutscher Rekord, wie Zahlen von Bulwien Gesa belegen. In der Datenbank des Instituts befinden sich aktuell 338 Projekte. Der Schwerpunkt liegt mit rund 2 Millionen Quadratmetern auf Wohnimmobilien. Eine Sonderrolle nehmen steuerbegünstigte Denkmalschutz-Projekte ein, von denen es in Berlin mehr gibt als anderswo. Allein sechs realisiert der Entwickler Profi Partner: „Berlin besitzt attraktive Standortfaktoren und bietet viel Raum für die Umsetzung attraktiver Immobilienkonzepte“, so Geschäftsführer Dirk Germandi. Zu den aktuellen Projekten gehört auch das „Haus Cumberland“.
Für vielversprechend halten Investoren auch Luxus-Wohnprojekte in Toplagen von Berlin Mitte: „Dort herrscht eine hohe Nachfrage. Im Vergleich zu 2008 sind die Preise rund um Potsdamer Platz, Gendarmenmarkt, Scheunenviertel und Unter den Linden um 6,6 Prozent gestiegen. Aktuell werden dort etwa für Penthouse-Wohnungen bis zu 10.000 Euro ausgerufen – und gezahlt“, sagt Anne Riney vom Berliner Büro des Maklerhauses Engel & Völkers. Sie sieht auch für die angrenzenden Stadtteile Kreuzberg, Schöneberg, Tiergarten und Pankow Potenzial. Besonders rasant steigen die Preise laut Riney in Kreuzkölln an der Grenze zwischen Kreuzberg und Neukölln. Dort seien die Kaufpreise seit 2009 um rund 10 Prozent auf aktuell rund 2.700 Euro je Quadratmeter gestiegen. Chancen sieht Riney auch im westlichen Friedrichshain.
Das sieht auch Wüstefeld so: „Zwar sind etwa in Kreuzkölln oft bauliche Maßnahmen und Maßnahmen zur Entwicklung der Sozialstruktur erforderlich, diese könnten sich am Ende des Tages aber durch eine überproportionale Wertentwicklung auszeichnen.“ Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg schätzt auch Einar Skjerven: „Diese Gegenden haben wir für den Berlin Selektion 02 im Visier, ebenso Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz und Zehlendorf“, so der Industrifinans-Geschäftsführer.
Ein Ende der Fahnenstange ist trotz der jüngsten Kaufpreis- und Mietsteigerungen nach Einschätzung von Roman Heidrich nicht in Sicht: „Bei den Mieten gehen wir für die kommenden zwei Jahre von einem Zuwachs um insgesamt 5 Prozent aus“, so der Leiter Wohnimmobilienbewertung beim Maklerhaus Jones Lang Lasalle.
Nicht nur angesichts der niedrigen Preise wittern Investoren bereits seit Jahren Potenzial. 2008 brach der Investmentmarkt allerdings um drastische 75 Prozent von 7,9 auf 20 Milliarden Euro ein und schrumpfte 2009 um weitere 140 Millionen Euro. Mittlerweile ist die Trendwende jedoch eingeleitet, berichtet das Research-Institut Bulwien Gesa. Per Ende September liege das Volumen bereits bei 2,2 Milliarden Euro.
Die Investoren kommen aus aller Welt und suchen vor allem eines: Sicherheit. Den Vogel schoss die südkoreanische Pensionskasse NPS ab: Sie sicherte sich das Sony-Center für 570 Millionen Euro. Zu den Megadeals dieses Jahres gehört auch der Kauf des Shoppingcenters Alexa durch den offenen Immobilienfonds Uni Immo Deutschland (WKN: 980 550). Auch Anbieter geschlossener Fonds kaufen in Berlin ein. Scope-Analyst Bernhard Dames rechnet aber nicht mit einer deutlichen Zunahme: „Aktuell suchen Emissionshäuser bundesweit vor allem Core-Immobilien in Toplage, bevorzugt im Büro- und Einzelhandelssegment. Und diese sind in Berlin mit einem Einkaufsfaktor von 18 bis 20 sehr teuer und ermöglichen lediglich eine Rendite zwischen 5,0 und 5,5 Prozent“, so der Senior-Analyst der Rating-Agentur Scope. Aufgrund weiterer Kosten, die bei den Fonds im Vergleich zu Direktinvestments anfallen, liege der Kaufpreisfaktor bei geschlossenen Fonds segmentübergreifend typischerweise eher beim 14- bis 16-Fachen.
Wenige Initiatoren, viele Entwickler
Aktuell bieten drei Initiatoren reine Berlin-Portfolios an: Während Hannover Leasing und Paribus Capital auf Bürohäuser setzen, kauft die norwegische Industrifinans für den Berlin Selektion 02 wie beim bereits platzierten Vorgänger Wohnhäuser. Auch die DWS setzt auf Berliner Wohnungen, jedoch nicht ausschließlich: So hält der ausplatzierte DWS Access Wohnen 1 fünf Wohnhäuser im Portfolio, im Nachfolgefonds DWS Access Wohnen 2 sieben. „Aktuell prüfen wir weitere Objekte in ausgesuchten Stadtteilen wie Zehlendorf und Wilmersdorf“, sagt Hermann Wüste feld, Leiter Produktentwicklung und Management von geschlossenen Fonds bei der DWS. Anders als bei Fonds ist die Auswahl an Projektentwicklungen riesig: Derzeit liegt das Volumen bei 4,8 Millionen Quadratmetern – deutscher Rekord, wie Zahlen von Bulwien Gesa belegen. In der Datenbank des Instituts befinden sich aktuell 338 Projekte. Der Schwerpunkt liegt mit rund 2 Millionen Quadratmetern auf Wohnimmobilien. Eine Sonderrolle nehmen steuerbegünstigte Denkmalschutz-Projekte ein, von denen es in Berlin mehr gibt als anderswo. Allein sechs realisiert der Entwickler Profi Partner: „Berlin besitzt attraktive Standortfaktoren und bietet viel Raum für die Umsetzung attraktiver Immobilienkonzepte“, so Geschäftsführer Dirk Germandi. Zu den aktuellen Projekten gehört auch das „Haus Cumberland“.
Für vielversprechend halten Investoren auch Luxus-Wohnprojekte in Toplagen von Berlin Mitte: „Dort herrscht eine hohe Nachfrage. Im Vergleich zu 2008 sind die Preise rund um Potsdamer Platz, Gendarmenmarkt, Scheunenviertel und Unter den Linden um 6,6 Prozent gestiegen. Aktuell werden dort etwa für Penthouse-Wohnungen bis zu 10.000 Euro ausgerufen – und gezahlt“, sagt Anne Riney vom Berliner Büro des Maklerhauses Engel & Völkers. Sie sieht auch für die angrenzenden Stadtteile Kreuzberg, Schöneberg, Tiergarten und Pankow Potenzial. Besonders rasant steigen die Preise laut Riney in Kreuzkölln an der Grenze zwischen Kreuzberg und Neukölln. Dort seien die Kaufpreise seit 2009 um rund 10 Prozent auf aktuell rund 2.700 Euro je Quadratmeter gestiegen. Chancen sieht Riney auch im westlichen Friedrichshain.
Das sieht auch Wüstefeld so: „Zwar sind etwa in Kreuzkölln oft bauliche Maßnahmen und Maßnahmen zur Entwicklung der Sozialstruktur erforderlich, diese könnten sich am Ende des Tages aber durch eine überproportionale Wertentwicklung auszeichnen.“ Mitte, Kreuzberg, Friedrichshain und Prenzlauer Berg schätzt auch Einar Skjerven: „Diese Gegenden haben wir für den Berlin Selektion 02 im Visier, ebenso Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz und Zehlendorf“, so der Industrifinans-Geschäftsführer.
Ein Ende der Fahnenstange ist trotz der jüngsten Kaufpreis- und Mietsteigerungen nach Einschätzung von Roman Heidrich nicht in Sicht: „Bei den Mieten gehen wir für die kommenden zwei Jahre von einem Zuwachs um insgesamt 5 Prozent aus“, so der Leiter Wohnimmobilienbewertung beim Maklerhaus Jones Lang Lasalle.
