IREBS-Institut für Immobilienwirtschaft Zweiklassengesellschaft bei offenen Immobilienfonds
Publikumsfonds dürfen nur 30 Prozent Fremdkapital einsetzen – schöpfen diesen Spielraum aber nicht aus
Der Unterschied in der Regulierung zeigt sich zum einen beim Thema Fremdkapital. Während die Spezial-AIF mit Kreditquoten von bis zu 50 Prozent operieren können – und diesen Spielraum auch nutzen – liegt die Grenze bei den Publikumsfonds bei maximal 30 Prozent. Und selbst diese Möglichkeit schöpfen die Fonds bei Weitem nicht aus. Die durchschnittliche Kreditquote der Fonds ist 2018 nochmals um 0,4 Prozentpunkte auf nun 13,6 Prozent gefallen. Unterm Strich heißt das: Die Fonds für Privatanleger nutzen den Leverage-Effekt, mit dem sich die Rendite steigern ließe, so gut wie gar nicht aus.
Über ein Fünftel des Fondsvermögens steckt in liquiden Mitteln
Auch beim Thema Liquidität gibt es regulatorische Unterschiede. Da bei den offenen Immobilien-Spezialfonds keine kontinuierliche Rückgabe der Anteilscheine vorgesehen ist, dürfen diese die Liquidität auf das Notwendigste herunterfahren. Es reicht aus, wenn sie die Mittel vorhalten, die zum operativen Betrieb der Immobilien benötigt werden. Die Publikumsfonds hingegen müssen eine Mindestliquidität von fünf Prozent für die Rückgabe von Anteilscheinen vorhalten. De facto horten die Fonds aber sehr viel höhere Liquiditätspolster. Laut Scope Ratings lag der Durchschnitt im Jahr 2018 bei 21 Prozent, im Jahr 2017 sogar bei 22 Prozent.
Es gibt im Wesentlichen folgende Gründe für die hohen Quoten: Die sehr hohen Mittelzuflüsse und die Tatsache, dass die Fonds es nicht schnell genug schaffen, genügend geeignete Immobilien anzukaufen. Wesentliche Ursache ist aber, dass Publikumsfonds grundsätzlich einen höheren Liquiditätsbedarf haben. Im Zuge der großen Fondskrise 2008 reichten bei zahlreichen Fonds die liquiden Mittel nicht aus, um die Rückgabewünsche zu bedienen. Die Fonds mussten geschlossen und später abgewickelt werden. Seit dieser Erfahrung fühlen sich die Fondsmanager mit höheren Liquiditätspolstern wohl.
Mit der hohen Liquidität ist allerdings ein entscheidender Nachteil verbunden. Sie verwässert die Rendite der Immobilien. Beispielsweise lagen die Mietrenditen der Publikumsfonds laut Scope Ratings in den letzten Jahren zwischen 4,0 Prozent und 5,0 Prozent, hinzu kam eine jeweils positive Wertänderung. Diese an sich guten Ergebnisse wurden jedoch durch die rund 20 Prozent Liquidität, die derzeit quasi keine Rendite bringen, nach unten gezogen.
