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Bürogebäude in Bejing | © Getty Images

Janus Henderson Investors Limbo – wie tief können sie gehen?

In den Sommermonaten scheinen Finanzmärkte häufig Limbo zu tanzen, denn dann machen Anleger Urlaub und das Handelsvolumen ist dünn. In diesem Jahr haben wir es bislang mit einer anderen Art von Limbo-Tanz zu tun: Rund um den Globus schicken die Zentralbanken mit ihrer Geldpolitik die Anleiherenditen immer tiefer in den Keller. Folglich mussten die meisten Prognostiker ihre Vorhersagen vom Jahresbeginn über den Haufen werfen. Inzwischen rechnen sie weltweit mit weiteren Zinssenkungen und in Europa gar mit einer Neuauflage der quantitativen Lockerung.

Gegenwärtig sind Anleihen im Wert von 16 Billionen US-Dollar* im Umlauf, die ihren Inhabern bei Rückzahlung weniger einbringen werden als sie dafür bezahlt haben. Diese Untiefen im aktuellen Anlageumfeld zu umschiffen, wird immer schwieriger.

Welche Rolle spielen globale Immobilienaktien in einem Umfeld mit Negativrenditen?

Wir behaupten zwar nicht, dass wir Turbulenzen in der Weltwirtschaft besser als andere vorhersagen können. Aber dass es für das anhaltend schwache Wachstum und die niedrige Inflation nicht nur zyklische, sondern auch strukturelle Gründe gibt, dieser These können wir viel abgewinnen.

In strukturellen Veränderungen sieht das Global Property Equities-Team denn auch die zentralen Faktoren, die Ertragsanlagen wie Immobilien und Immobilien-Investmentgesellschaften, kurz REITs, auch künftig attraktiv machen. Das wiederum ist einer der Gründe, warum wir eine Allokation in REITs im Rahmen eines ausgewogenen Portfolios nach wie vor ausdrücklich befürworten. Jüngste Analysen zur Portfoliooptimierung haben ergeben, dass eine Allokation von 10 Prozent in globale REITs im Rahmen eines typischen, ausgewogenen Portfolios eine optimale Sharpe Ratio hervorbringen kann. Dabei gilt: Je höher diese Kennzahl, desto besser ist die risikobereinigte Rendite. **

Was bedeutet die jüngste Entwicklung bei den Anleiherenditen für den börsennotierten Immobiliensektor?

Zunächst einmal fragen wir uns, was die angemessene Rendite oder Kapitalisierungsrate, kurz Cap-Rate, für Immobilien in einer Welt mit historisch niedrigen oder gar negativen Anleiherenditen ist. Aus folgender Grafik wird ersichtlich, dass die „Risikoprämie“ für Immobilien verglichen mit der Rendite langfristiger Staatsanleihen in den USA im Schnitt seit 2001 bei rund 4 Prozent liegt, heute jedoch etwa 5 Prozent beträgt.

Falls Anleger also davon ausgehen, dass die niedrigeren Anleiherenditen noch eine Weile Bestand haben, sollten wir vermutlich mit einem weiteren Renditerückgang und folglich steigenden Immobilienpreisen rechnen. An den Transaktionsdaten lässt sich eine anhaltend solide Nachfrage an den meisten Immobilienmärkten und eine Stabilisierung der Preise in den meisten Sektoren ablesen.

NAV für Net Asset Value, zu deutsch: Nettoinventarwert. Cap-Rate = erwartete Rendite einer Immobilie basierend auf den Nettoeinnahmen.

Die Angaben von CoStar zur Cap-Rate beziehen sich auf 40 Metropolregionen in den Vereinigten Staaten bis Ende des zweiten Quartals 2019.

Quelle: XoStar, Factset, S&P Global Market Intelligence, Raymond James research. Angaben vom August 2019.

Die vergangene Wertentwicklung ist kein Anhaltspunkt für die zukünftige Wertentwicklung.

In der Vergangenheit wurden REITs in Zeiten mit erhöhten Risikoprämien bei Immobilien in der Regel mit Aufschlägen auf den Nettoinventarwert (NAV) gehandelt, da Anleger mit weiterem Kapitalwachstum rechneten. Gegenwärtig werden US-REITs weitgehend auf ihrem NAV und globale REITs mit einem Abschlag von etwa 10 Prozent gehandelt, was faire Preise nahelegt. Diese Einschätzung wird durch den Umstand untermauert, dass auch der Renditeunterschied zwischen den Dividenden von REITs und Unternehmensanleihen mit Rating BBB nicht weit vom höchsten Niveau der letzten zehn Jahre entfernt ist.

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