Industria-Chef Thomas Wirtz Sollte man jetzt in Wohnimmobilien investieren?

Auf dem Wohnimmobilieninvestmentmarkt hinterlässt die Zinswende sichtbare Spuren: Im ersten Halbjahr 2023 war ein erheblicher Rückgang des Transaktionsvolumens zu verzeichnen. Laut Maklerhaus Colliers wurde im H1 2023 ein Investmentvolumen von rund 4,3 Milliarden Euro verzeichnet. Das sind 40 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Die Experten von Colliers sehen zur Jahresmitte ein spürbar korrigiertes Preisniveau. Im Gegenzug steigen die Renditen von Immobilien: Bei Bestandswohnungen in A-Städten sieht Colliers mittlerweile Spitzenrenditen von 3,85 Prozent, in B-Standorten von 4,50 Prozent. Das ist deutlich mehr als zu Zeiten der Niedrigzinsen.

Keine Frage, es gibt teils deutliche Preisrückgänge. Diese müssen allerdings differenziert betrachtet werden. Von Wertverlusten betroffen sind insbesondere Immobilien in ländlichen Regionen mit schwacher Bevölkerungsprognose und Objekte mit schlechter Energieeffizienz. Vor allem der energetische Zustand einer Immobilie hat im Zuge der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz („Heizungsgesetz“) stark an Bedeutung gewonnen.

Langfristiger Inflationsschutz von Wohnimmobilien

Dennoch gibt es viele Argumente, die für eine Investition in Wohnimmobilien sprechen. Das vielleicht größte Pro-Argument ist der Inflationsschutz. Dieser ist bei deutschen Wohnimmobilien – bei einem langfristigen Investitionshorizont – gegeben. Dies belegt eine aktuelle Studie von DB Research mit dem Titel „Deutscher Wohnungsmarkt: Inflationsschutz ist die Regel“.

Beim Thema Inflationsschutz spielt der Anlagehorizont eine entscheidende Rolle. Unserer Meinung nach sollten Engagements am Wohnungsmarkt grundsätzlich langfristiger Natur sein – das bedeutet mehr als zehn und im Idealfall auch mehr als 20 Jahre. Aufgrund des Inflationsschutzes eignen sich Wohnimmobilien auch für die Altersvorsorge, die ja per definitionem langfristig angelegt ist und in der Regel über mehrere Jahrzehnte geplant wird.  

Wohnraummangel bleibt auf Jahre erhalten

Der Inflationsschutzeffekt von Wohnimmobilien wird in den kommenden Jahren noch durch den hohen Druck auf die Mieten verstärkt. Bereits jetzt ist absehbar, dass die Zinswende und die stark gestiegenen Baukosten zu einem Einbruch des Wohnungsneubaus geführt haben.  

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen sank zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2023 um 25,7 Prozent auf 68.700. 2023 dürften nach Branchenschätzungen bestenfalls 250.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Das liegt weit unter dem Ziel von 400.000 Wohnungen pro Jahr, das sich die Politik gesteckt hat. Eine Studie des Pestel-Instituts und des Bauforschungsinstituts ARGE beziffert den Wohnungsmangel aktuell auf 700.000 Einheiten. Hinzu kommt noch ein weiterer Effekt: Viele kaufwillige Selbstnutzer und Häuslebauer müssen nun von ihren Plänen Abstand nehmen und verbleiben auf dem Mietmarkt, so dass das schon knappe Wohnraumangebot auf zusätzliche Nachfrage trifft.

Weitere Makro-Trends, die ebenfalls auf den Mietmarkt wirken, sorgen für eine zusätzliche Angebotsverknappung. An erster Stelle ist das Bevölkerungswachstum zu nennen – auch durch die starke Zuwanderung nach Deutschland. Während lange von einer Schrumpfung der Bevölkerung ausgegangen wurde, haben die vergangenen Jahre gezeigt, dass die Zuwanderung eine viel größere Rolle spielt: Allein im Jahr 2022 betrug der Bruttozuzug nach Deutschland – auch bedingt durch den Krieg in der Ukraine – rund 2,7 Millionen Menschen, die Nettozuwanderung lag bei 1,5 Millionen Menschen. Diese Entwicklung wird sich fortsetzen. Deutsche Bank Research erwartet eine jährliche Zuwanderung von mehr als 300.000 Personen und ein Ansteigen der Bevölkerungszahl bis 2030 auf 86 Millionen Personen.