Immobilienmarkt: Welche Investoren jetzt verkaufen müssen

Für mehr als drei Viertel des Verkaufsvolumens konnten die Analysten von JLL den Angaben zufolge die Verkaufsmotive identifizieren. Das Ergebnis: 73 Prozent der Transaktionen zwischen 2024 und dem ersten Halbjahr 2026 waren freiwillige Verkäufe. Nur 27 Prozent erfolgten unter finanziellem Druck oder im Zuge einer Insolvenz. Dabei sei der Anteil der Verkäufe aus eigenem Antrieb jüngst sogar gestiegen.

Häufigster Grund war mit 41 Prozent die Erfüllung des Business Plans, etwa der Verkauf fertiggestellter Projektentwicklungen oder die geplante Auflösung geschlossener Fonds. Knapp 30 Prozent entfallen auf Strategieanpassungen – etwa einen Wechsel der Assetklasse oder des regionalen Fokus. Rund ein Viertel der freiwilligen Verkäufe geht darauf zurück, dass Eigentümer Marktchancen nutzen wollen. Darunter seien etwa Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche, die betriebseigene Immobilien verkauft hätten.

Wer verkaufen muss, tut dies dagegen häufig, weil der Druck von Fremdkapitalgebern zu groß wird. Bei Refinanzierungen fehlt oft ausreichend Fremdkapital, oder die Kosten sind zu hoch. Allein im Büromarkt beziffert JLL die Refinanzierungslücke 2026 auf 4 Milliarden Euro.

Insolvenzverfahren lösten zudem 10 Prozent des Verkaufsvolumens aus. JLL führt dies auf Nachwirkungen der Bau- und Zinskostenexplosion seit 2022 zurück, verschärft durch prominente Fälle wie Signa, Gerchgroup und Development Partners.

Offene Immobilienfonds müssen unter Druck verkaufen

Auch Eigenkapitalgeber setzen Verkäufer unter Druck: Das zeigt sich insbesondere bei einer Verkäufergruppe, den offenen Immobilienfonds. Das überrascht kaum, denn die Fonds stecken schon länger in einer tiefen Krise. Jüngsten Zahlen des Ratinghauses Morningstar zufolge flossen allein in diesem Jahr netto bislang etwa 3,7 Milliarden Euro aus der Assetklasse ab.

Mehrere Fonds haben deshalb bereits die Anteilsrücknahme ausgesetzt, um mehr Zeit für den Verkauf von Immobilien zu gewinnen. Als einer der betroffenen Fonds meldete der Wertgrund Wohn Select D (ISIN: DE000A1CUAY0) jüngst den Verkauf von 252 Wohnungen an ein Family Office.

Den Zahlen von JLL zufolge steht 93 Prozent des Transaktionsvolumens der offenen Publikumsfonds für Verkäufe unter Druck – freiwillige Veräußerungen machten nur 7 Prozent aus. Zum Vergleich: Bei Asset- und Fondsmanagern machten Notverkäufe und Insolvenzen 14 Prozent des Volumens aus, bei privaten Investoren 8 Prozent. Auch bei Immobilienentwicklern und Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche liegen die freiwillige Verkaufsquoten bei mehr als 80 Prozent.

Deutliche Unterschiede gibt es auch zwischen den Assetklassen: Logistikimmobilien wurden zu fast 90 Prozent freiwillig verkauft. Im Wohnsegment lag der Anteil von Notverkäufen dagegen bei knapp 30 Prozent, 2024 zeitweise sogar bei 45 Prozent. Einzelhandelsimmobilien weisen mit 26 Prozent den höchsten Insolvenzanteil auf – vor allem wegen der Signa-Pleite.

Ausblick: Notverkäufe dürften erst einmal zunehmen

Auch wenn bei den meisten Verkäufern – mit Ausnahme der Immobilienfonds – die freiwilligen Verkäufe überwiegen, erwartet JLL im weiteren Jahresverlauf erst einmal mehr Verkäufe unter Zwang. Allerdings dürfte dies größtenteils im Rahmen geplanter Abverkaufsprozesse und nicht unter akutem Zeitdruck sein, schränken die Analysten ein. Auch 2027 dürfte es weiterhin Zwangsverkäufe geben. Auf längere Sicht rechnet JLL jedoch damit, dass die Transaktionen insgesamt zunehmen und der Anteil an Notverkäufen wieder sinkt.

Ob das auch für die angeschlagenen offenen Immobilienfonds gilt, bleibt abzuwarten. JLL erwartet „weitere Immobilienverkäufe zur Liquiditätsgenerierung“, weist aber darauf hin, dass die Immobilien in der Regel werthaltig seien und daher auch zu verkaufen. Mit Union Investment ist ein großer Anbieter jüngst auf die Käuferseite zurückgekehrt, andere hingegen müssen weiter verkaufen, um die Anleger auszuzahlen. Ausgang: offen.