Wohneigentum für Familien „Jung kauft alt“: Wer von der neuen KfW-Förderung profitiert
Nach der Kritik an dem Baukindergeld-Nachfolger „Wohneigentum für Familien“, der ausschließlich auf den Neubau ausgelegt war, soll in wenigen Tagen ein neues Förderprogramm der KfW starten. „Jung kauft Alt - KfW Wohneigentum für Familien - Bestandserwerb (308)“, wie das Programm heißt, richtet sich an Familien mit kleinen und mittleren Einkommen, die eine Bestandsimmobilie erwerben und sanieren. „Das unterstützt auch ländliche Räume und dünn besiedelte Regionen, in denen historische Bausubstanz in Ortskernen leer steht“, sagte Sören Bartol, parlamentarischer Staatssekretär bei der Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, anlässlich der Mittelfreigabe für das Förderprogramm vor wenigen Wochen. Damit leiste die Förderung einen nachhaltigen und zugleich sozialen Beitrag zum Klimaschutz, so der SPD-Politiker weiter.
Experten sind allerdings skeptisch, ob das gelingen kann. Offiziell hat das Bundesbauministerium die Förderdetails zwar noch nicht bekanntgegeben, vieles spricht aber dafür, dass die Bedingungen denen des Neubauprogramms „Wohneigentum für Familien“ ähneln werden. Um von der Förderung zu profitieren, dürfen Familien mit einem Kind maximal auf ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 90.000 Euro kommen – mit jedem weiteren Kind erhöht sich die Summe um 10.000 Euro. Statt auf Zuschüsse – wie beim sogenannten Baukindergeld – setzt die Regierung bei den aktuellen Wohneigentumsprogrammen auf zinsgünstige Darlehen. Fest steht bereits, dass für die Förderung jährlich 350 Millionen Euro bereitstehen. Das Geld wird nicht eins zu eins weitergegeben, sondern zur Zinsverbilligung der Förderkredite genutzt.
Michael Neumann, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein, hält die Förderung für den Erwerb von Bestandsimmobilien für richtig: „Wir beobachten, dass immer mehr Menschen auf ältere und auch modernisierungsbedürftige Objekte ausweichen – eben, weil Neubauten zu teuer sind.“ Allerdings sei es mit den bereitgestellten Mitteln kaum möglich, wirklich etwas zu verändern: „Wenn nicht ausreichend Geld in die Hand genommen wird, dann wird ein solches Programm auch nicht dazu beitragen, dass wir in naher Zukunft tatsächlich einen relevanten Anteil der Immobilien energieeffizient sanieren und gleichzeitig mehr Menschen in Wohneigentum bringen“, so Neumann im Interview mit DAS INVESTMENT.
„Dieses Programm ist extrem wichtig, weil es einfach viel mehr Menschen erreicht“, sagt auch Axel Guthmann, Verbandsdirektor der Landesbausparkassen. Es gelte jedoch zu vermeiden, was beim Neubauprogramm falsch gemacht wurde: eine niedrige Einkommensgrenze mit teuren Anforderungen zu kombinieren. Die Erwerbsförderung „Jung kauft Alt“ werde mit Sanierungsauflagen verknüpft sein. „Doch je größer der Sprung vom Ausgangszustand zur angestrebten Effizienzhaus-Stufe ausfällt und in je kürzerer Zeit diese erreicht sein muss, umso wahrscheinlicher wird es, dass das Programm denen gar nicht helfen kann, die die Unterstützung benötigen“, so der LBS-Verbandsdirektor.
Teure Sanierung: Käufer müssen aus dem Altbau ein „Effizienzhaus 70 EE“ machen
Mehrere Banken, darunter die DZ Bank, haben bereits vor dem offiziellen Start am 3. September einige Förderbedingungen für das Programm „Jung kauft Alt“ veröffentlicht. Demnach können Familien die Förderung beantragen, „wenn sie ein Haus der schlechten Energieeffizienzklassen F, G oder H erwerben und innerhalb von viereinhalb Jahren auf den hohen energetischen Standard 'Effizienzhaus 70 EE' umbauen“. Maximal wird ein Kredit über 150.000 Euro vergeben.
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Damit dürfte es genauso kommen, wie von Branchen-Experten wie LBS-Verbandsdirektor Guthmann befürchtet. Als Effizienzhaus 70 gilt ein energetisch saniertes Gebäude, das 30 Prozent weniger Energie verbraucht als ein Neubau nach aktuellem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Vorgabe „EE“ bedeutet dabei, dass zusätzlich 65 Prozent der für die Wärmeversorgung nötigen Energie aus erneuerbaren Energien kommen müssen. Um diese Vorgaben zu erfüllen, muss komplett saniert werden – und das ist teuer.
Laut Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein können etwa die Dämmung des Dachs und/ oder der Fassade, neue Fenster, der Einbau einer Belüftungsanlage, eine neue Heizung und/ oder eine Solaranlage auf dem Dach nötig sein. Welche Maßnahmen tatsächlich zu einem Effizienzhaus 70 führen, sei – je nach Immobilie – sehr unterschiedlich. Teuer dürfte es aber in jedem Fall werden: So rechnen die Experten von Dr. Klein etwa bei der Fassadendämmung mit Kosten ab 210 Euro pro Quadratmeter, beim Dach ab 120 Euro pro Quadratmeter. Zudem müssen Eigentümer mit Kosten von etwa 1.000 Euro pro neuem Fenster rechnen, eine moderne Heizung mit Wärmepumpe dürfte inklusive Installation mindestens 15.000 Euro kosten.
Stehen mehrere Maßnahmen an, kommt schnell ein sechsstelliger Betrag zusammen, der zusätzlich zum Kaufpreis gestemmt werden muss. Hinzu kommt der relativ knapp bemessene Zeitrahmen. Für viele Familien, die eine Bestandsimmobilie kaufen möchten, dürfte das neue Förderprogramm daher gar nicht infrage kommen. Profitieren könnte nach Einschätzung von Branchenkennern vor allem eine Käufergruppe: „Ein solches Angebot ist für junge Familien interessant, die handwerklich geschickt sind und einen guten Teil der Sanierung mit Freunden und Verwandten in Eigenleistung stemmen können“, so Dieter Bialas, Makler bei Winkler und Brendel in Bayreuth, gegenüber dem „Handelsblatt“.
Entscheidend sei dabei ein möglichst günstiger Kaufpreis der Immobilie. Dennoch dürfte ein Kredit von 150.000 Euro in den meisten Fällen kaum ausreichen. Möglich sei jedoch, die Wohneigentumsförderung mit anderen KfW-Programmen für die Sanierung zu kombinieren. Zudem hätten viele Städte und Gemeinden eigene „Jung-kauft-alt“-Förderprogramme aufgelegt. Für Interessenten sieht Dr.-Klein-Vorstand Neumann allerdings ein weiteres Hindernis: „Da die Mittel seitens des Bundes so gering sind, werden sie bei hohem Anreiz schnell erschöpft sein.“
