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, Aktualisiert am 03.01.2023 - 18:05 UhrLesedauer: 10 Minuten

Immobilie versus 60/40-Portfolio Kaufen oder mieten – eine Entscheidungshilfe

Glückliche Familie vor Eigenheim
Glückliche Familie vor Eigenheim: Ein eigenes Haus verbinden viele mit finanziellem Wohlstand. | Foto: Imago Images / Westend61

Sollte man besser kaufen oder mieten? Die Frage, ob man sich zu Lebzeiten ein Eigenheim (Wohnung oder Haus) kaufen soll, beschäftigt fast jeden Menschen in unseren Gefilden irgendwann. Für viele Haushalte ist ein Eigenheimkauf eine der größten finanziellen Entscheidung in ihrem ganzen Leben.

Die Auffassung, es sei eigentlich immer der schlauere, weil rentablere Weg, zum Eigentum statt zur Miete zu wohnen, ist weit verbreitet. Wir hören dieses Mantra seit Jahrzehnten von der Immobilienbranche, von Banken, von Politikern, von Finanzjournalisten und überwiegend auch von den Menschen, die uns nahestehen: Eltern, Großeltern, Geschwister, Freunde und Kollegen – und gefühlt jeder hat eine starke Meinung zu dem Thema. In den letzten rund 15 Jahren schien das Mantra ja auch zu stimmen: Die Immobilienpreise stiegen immer weiter und die Zinsen fielen auf ein historisches Niedrigstniveau. Mit Eigenheimbesitz tolle Renditen zu erzielen schien eine Leichtigkeit zu sein und Mieten nur etwas für die Armen oder Dummen.

In Wirklichkeit hat das Mantra „Kaufen ist fast immer wirtschaftlich schlauer als Mieten in dieser Form nie gestimmt. Und für das vor uns liegende Jahrzehnt könnte es besonders falsch sein. Dieser Artikel wird das vor dem Hintergrund nüchterner historischer Daten und ein bisschen Sachlogik zu zeigen.

 

Die Frage, ob man besser Mieter bleiben oder zum Eigenheimbesitzer „aufsteigen soll, lässt sich auf zwei Hauptaspekte herunterbrechen: Einmal wäre da der ökonomische und einmal der Lifestyle-Blickwinkel; man könnte auch sagen die emotionale Seite. Zunächst schauen wir uns die reinen Zahlen an; danach die Lifestyle-Argumente.

So, jetzt legen wir aber auch endlich los: Soll ich kaufen oder mieten?

Über die Renditen von Kaufen und Mieten

Wenn man Umfragen Glauben schenken darf, dann ist für die Mehrheit der (angehenden) Eigenheimbesitzer ("EHB") der finanzielle Aspekt für den Eigenheimwunsch wichtiger als der Lifestyle-Aspekt. Aufgrund der weitreichenden Folgen eines Immobilienkaufs für Otto-Normal-Verdiener überrascht das nicht. Deshalb geht es jetzt direkt ans Eingemachte: Wir vergleichen die Renditen, die für EHB und Mieter über die letzten Jahrzehnte unter sonst gleichen Umständen zu holen war. Herzstück dieses Vergleichs sind die jeweiligen Endvermögenswerte unserer beiden "Wettkämpfer", d. h. wer – EHB oder Mieter – am Ende der jeweiligen Betrachtungsperiode wieviel Nettovermögen (Bruttovermögen abzüglich Schulden) erreicht hat. Darauf basierend können wir eine Aussage darüber treffen, was rentabler war: Kaufen oder mieten.

Annahmen unseres Kaufen-oder-Mieten-Vergleichs

Aus Platzgründen beschränken wir uns in diesem Artikel auf eine vereinfachte Form des Kaufen-Mieten-Vergleichs, auf den Geld Kommer hier detaillierter eingeht. Um einen fairen Vergleich anstellen zu können, müssen natürlich bei beiden Haushalten dieselben Zahlungsströme unterstellt werden, d. h. alles Geld, das ein Eigenheimbesitzer (EHB) in seine Immobilie steckt, investiert der konkurrierende Mieter, der eine identische Wohnung mietet, in ein global diversifiziertes Kapitalmarktportfolio bestehend aus Aktien und Anleihen auf Buy-and-hold-Basis.

In der folgenden Tabelle haben wir die relevanten Zahlungsströme von EHB und Mieter veranschaulicht. Den negativen Cash-Flows (Aufwand) in roter Farbe haben wir ein Minuszeichen, den positiven Cash-Flows (Erträge) in schwarzer Farbe ein Pluszeichen vorangesetzt.

Tabelle 1: Vergleich der Zahlungsströme zwischen Eigenheimbesitzer und Mieter

Tabelle 1
Quelle: Kaufen oder Mieten – wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen von Gerd Kommer /// [1] Kaufnebenkosten sind bei Immobilien 10- bis 20-mal so hoch wie bei Kapitalmarktinvestment per ETFs /// [2] Verkaufskosten bei Immobilien sind in der Regel deutlich höher als bei Kapitalmarktinvestments /// [3] Bei Eigenheimen, die sich steuerlich im Privatvermögen befinden, fallen in Deutschland normalerweise keine Steuern auf Wertsteigerungsgewinne an. Bei Kapitalmarktanlagen unterliegen Kursgewinne der Abgeltungsteuer – normalerweise 26,4 Prozent (und ggf. zzgl. Kirchensteuer).

In Prosa heißt das: Der EHB kauft zu Beginn unseres 30-jährigen Betrachtungszeitraums eine Immobilie aus Eigen- und Fremdkapital, stottert seinen Immobilienkredit ab und investiert immer brav in die notwendige Instandhaltung, um am Ende der Vergleichsperiode das Eigenheim wieder zu verkaufen (ein Verkauf ist für finanzmathematische Vergleichszwecke notwendig). Der Mieter hingegen legt anfänglich denselben Eigenkapitalbetrag am Kapitalmarkt in einem global diversifizierten 60/40-Portfolio aus Aktien und Anleihen an, zahlt jeden Monat pflichtgetreu seine Miete und investiert den Mehrbetrag, den er im Vergleich zum EHB jeden Monat übrighat, ebenfalls in sein Weltportfolio. Dieses veräußert er am Ende der Betrachtungsperiode ebenfalls.

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