Immobilie versus 60/40-Portfolio Kaufen oder mieten – eine Entscheidungshilfe

Die resultierenden Kontostände von Mieter und EHB lassen dann eine Schlussfolgerung darüber zu, wer ökonomisch gesehen mit seiner Geldanlage- und Altersvorsorge-Lösung besser performt hat. Falls beim EHB am Ende der Betrachtungsperiode noch Schulden bestehen, werden diese natürlich abgezogen, denn es geht um das Nettovermögen.

Bevor wir uns aber konkret ansehen, wer historisch gesehen die Renditenase vorne hatte, hier noch einige Annahmen, die unserem Vergleich zugrunde liegen, im Schweinsgalopp:

• Mieter und EHB leben in einer identischen Immobilie („Apfel-Apfel-Vergleich“);
• die Immobilie des EHB kostet 100.000 Euro und die Nebenkosten belaufen sich auf 8.650 Euro, die er zu 30 Prozent aus Eigenkapital (32.595 Euro) und zu 70 Prozent aus Fremdkapital (76.055 Euro) finanziert (den unrealistisch niedrigen Betrag von 100.000 Euro verwenden wir aus Einfachheitsgründen; würde man stattdessen z.B. eine Million Euro annehmen, hätte das keinen Einfluss auf das relative Endergebnis);
• der Mieter investiert den vom EHB eingangs aufgewendeten Eigenkapital-Anteil von 32.595 Euro in ein globales 60/40-Portfolio bestehend aus 60 Prozent Aktien und 40 Prozent Anleihen (die 60/40-Aufteilung haben wir deshalb gewählt, weil sie in Bezug auf ihr Risiko gut mit Immobilien vergleichbar ist);
• die Miete ist aus den historischen Bruttomietrenditen für Wohnimmobilien abgeleitet (Bulwiengesa-Daten, die 1970 beginnen);
• die Wertsteigerung der Immobilie entspricht dem Hauspreisindex für Deutschland (bis 2006 Bulwiengesa, danach Europace);
• für alle anderen Variablen (z.B. Instandhaltungskosten oder Kauf-/Verkaufskosten) haben wir Größenordnungen angesetzt, die in der Fachliteratur belegt sind.

Kaufen-oder-mieten – das Renditeduell

Jetzt, da wir die Weichen für unseren Vergleich gestellt haben, präsentieren wir in Tabelle 2 zehn historische Kaufen-oder-mieten-Vergleichsrechnungen inklusive sofortiger Siegerehrung:

Tabelle 2: Vergleich des Endvermögens zwischen Eigenheimbesitzer und Mieter (für zehn sich teilweise überlappende Teilzeiträume zwischen 1970 und 2020)

Die wesentlichen Schlussfolgerungen aus dem Rendite- bzw. Endvermögensvergleich in der Tabelle lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• In den ersten sechs von zehn Fällen lag der Mieter beim Endvermögen vorne;
• Im siebten Fall haben wir aufgrund der geringen Unterschiede ein Unentschieden;
• Die drei von zehn Fälle, in denen der EHB vorne lag, beziehen sich alle auf jüngere Zeiträume von 2005 bis 2020, in denen deutsche Wohnimmobilien ungewöhnlich hohe Wertsteigerungen zu verbuchen hatten und Kreditzinsen ungewöhnlich niedrig waren;
• In absoluten Zahlen ist der Vorsprung des EHBs in den Fällen 8 bis 10 im Vergleich zum Vorsprung des Mieters in den Fällen 1 bis 6 vergleichsweise klein. Zwar hat das auch mit den hier kürzeren Auswertungszeiträumen zu tun, doch muss man diese Fälle in der Gesamtperspektive dennoch geringer gewichten, denn sie sind aufgrund des kleineren absoluten Unterschiedes unter den zehn Fällen „weniger bedeutsam“.

Mieten kann somit – ökonomisch-historisch gesehen – genauso attraktiv sein wie Kaufen und war in den zurückliegenden 51 Jahren häufig sogar die finanziell attraktivere Alternative zum Eigenheim. Wer primär darauf bedacht ist, das Meiste aus seinem Geld zu machen, wird also im Erwartungswert mit Mieten besser fahren als mit Kaufen.

Doch da Geld bekanntlich nicht alles ist, beleuchten wir im nächsten Schritt verschiedene Lifestyle-Argumente für die für so viele schwerwiegende Kaufen-oder-mieten-Entscheidung.