Kies fürs Haus
Zum Immobilienkauf gehört die richtige Finanzierung. DAS INVESTMENT erklärt, wo es günstig Geld gibt und was zu beachten ist.
Ein Baukredit für einen jährlichen Zinssatz von 1,8 Prozent, ohne Eigenkapital und bis zu 110 Prozent des Kaufpreises? Was die Kreditvermittlung Baufinanz Bayern im vergangenen Herbst anbot, klang zu schön, um wahr zu sein. Und das war es dann auch nicht ganz.
Heute – nach einem Urteil des Landgerichts München II – schreiben die Bayern brav dazu, was sie tatsächlich anbieten: einen Fremdwährungskredit in Yen oder Schweizer Franken. Da in Japan und der Schweiz die Zinsen derzeit niedriger sind als in Deutschland, war das scheinbar gute Angebot möglich. Denn wirklich gut ist es nicht: Steigen Schweizer Franken oder Yen gegenüber dem Euro, fressen Währungsverluste schnell den Zinsvorteil.
Anbieter von Immobilienfinanzierungen gibt es in Deutschland immer mehr – vor allem jenseits der guten alten Bankfiliale. Die Unternehmensberatung Oliver Wyman schätzt, dass in Deutschland schon 30 Prozent des gesamten Baukreditvolumens außerhalb einer Filialbank abgeschlossen werden. Der Anteil der indirekten Kreditvermittler könnte demnächst auf 45 Prozent steigen, heißt es in einer Studie.
Das ist nicht überraschend, bieten doch Kreditvermittler Vorteile für den Kunden: Sie greifen bei ihren Angeboten auf mehrere Baufinanzierer zu und haben so ein größeres Spektrum an Kreditarten und Konditionen als die klassischen Filialbanken.
Kleinvieh macht extrem viel Mist
Und laut Oliver-Wyman-Studie bieten freie Vermittler Zinssätze, die etwa einen halben Prozentpunkt unter dem einer Filialbank liegen. Was auf den ersten Blick wenig klingt, läppert sich zu enormen Beträgen. So summiert sich ein nominaler Zinssatz von 4,42 Prozent statt 4,92 Prozent bei einem Baukredit über 100.000 Euro allein nach zehn Jahren bei gleicher Rate auf eine Ersparnis von fast 6.000 Euro.
Noch etwas trägt zur großen Zahl der Kreditvermittler bei: „Eine spezielle Lizenz oder Ausbildung ist grundsätzlich nicht nötig, eine normale Gewerbeanmeldung genügt“, sagt Thomas Rhein von der Finanzagentur Rhein & Ehl im saarländischen Bous. Zwar würden die neue EU-Vermittlerrichtlinie und die neue Kapitalmarktregelung Mifid eine gewisse Mindestausbildung auch für Baugeldberater vorschreiben und damit den Markt schon spürbar von schwarzen Schafen befreien. Ein einheitlicher Ausbildungsstandard fehle aber noch immer, berichtet Rhein.
Vor dem Bau beginnt die Arbeit
Doch es gibt erste Schritte in diese Richtung. Obwohl er bereits seit 14 Jahren in diesem Geschäft arbeitet, nahm Rhein an der Weiterbildung zum Fachberater für Baufinanzierung auf der Prohyp Academy teil. Die Beraterplattform Prohyp – eine Tochter des größten Kreditvermittlers Interhyp – arbeitet hierbei mit der Frankfurt School of Finance zusammen, die die Teilnehmer am Ende offiziell prüft. Ein ähnliches Modell hat die DSL Bank, eine Kredittochter der Postbank, zusammen mit der Weiterbildungsfirma Going Public ins Leben gerufen.
Um das beste Angebot zu bekommen, sollte sich der Hauskäufer nicht auf eine Adresse verlassen. „Er sollte neben der Hausbank noch mindestens vier weitere Berater testen“, empfiehlt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Sein Institut gibt wöchentlich eine Übersicht von wichtigen Anbietern und deren Konditionen heraus. Das ist schon mal eine Orientierung, die dem Immobilienkäufer den Preis von 5 Euro wert sein sollte.
Früher musste der Immobilienkäufer noch ein Fünftel des zu finanzierenden Betrags selbst mitbringen, um überhaupt zu einem Kreditgespräch eingeladen zu werden. Heute finanzieren immer mehr Anbieter volle Kaufpreise und die Nebenkosten, die für Grundbuch, Notar und Makler anfallen. Baufinanz Bayern packte bei seinem Lockangebot sogar eine Einbauküche drauf. „Angesprochen werden mit diesen 100- Prozent-Finanzierungen Käufer, deren Einkommenssituation solide ist, die aber noch kein Eigenkapital ansparen konnten“, sagt Florian Neumeier, Geschäftsführer von Prohyp. Die Zinsen sind allerdings deutlich höher als bei einer Finanzierung mit Eigenanteil. Wie viel Kredit der Mensch bei einer anfänglichen Tilgungsrate von 2 Prozent verträgt, zeigt eine Faustformel von Prohyp: Maximalkredit = Summe der jährlich verkraftbaren Mietzahlungen mal 15. Was allgemein verkraftbar ist, wissen die Hamburger Verbraucherschützer: „Die Ausfallquote bei Krediten nimmt statistisch gesehen deutlich zu, wenn die Rate über 40 Prozent des Nettoeinkommens liegt“, so Schmid-Burgk.
Der Beschleunigungstrick
Das gängigste Fundament für eine Immobilienfinanzierung bildet ein Annuitätendarlehen. Die dabei monatlich zu zahlen - de Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Zu Beginn geht das meiste Geld für die Kreditzinsen drauf. Nur ein geringer Teil der Rate sorgt dafür, dass der Schuldenberg schrumpft. Üblich sind hier Beträge von ein bis 2 Prozent des Kreditbetrags pro Jahr. Dieses Verhältnis verschiebt sich mit der Zeit immer schneller in Richtung Tilgung, sodass der Kredit beschleunigt abgebaut wird.
Baufinanzierer unterscheiden Darlehen mit variablen Sätzen und mit Bindungen von fünf bis zu 25 Jahren. In der Regel gilt: Je länger der Kredit läuft, desto höher der Zinssatz. Im Schnitt kostet beispielsweise eine 15-Jahres-Bindung derzeit bis zu 0,2 Prozentpunkte mehr als ein zehnjähriger Ver- trag. Das ist ein akzeptabler Preis angesichts dessen, dass sich vor allem das langfristige Zinsniveau in der Eurozone noch immer nahe an seinem historischen Rekordtief befindet. Marktteilnehmer rechnen allerdings damit, dass sich die aktuell geringe Differenz zwischen langfristigen und kurzfristigen Zinsen in der Eurozone ausweitet. Natürlich zu Lasten des langen Endes, was für die lang laufenden Baukredite höhere Preise bedeuten würde.
Dass der Kreditnehmer trotzdem nicht allzu fest an seinen Kredit gebunden ist, dafür sorgt das Bürgerliche Gesetzbuch. Demnach kann jeder Kredit mit festem Zins nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden – ohne zusätzliche Kosten für die ausfallenden Zinszahlungen. Ab dann könnte ein Kreditnehmer also problemlos auf ein anderes, günstigeres Angebot umschwenken.
Selbst wenn es bis zur Zehnjahresmarke noch etwas dauert, kann sich der Schuldner jetzt schon einen neuen Zinssatz sichern. Mit einem Forward-Darlehen schließt er im Voraus ein neues Annuitätendarlehen zu einem vorher festgelegten Zinssatz ab. Je weiter es in der Zukunft liegt, desto höher wird der Zinsaufschlag. Und der steigt derzeit. „Gab es bis Ende 2007 noch Forward-Darlehen ohne Zuschlag, werden heute zum Teil wieder 0,01 Prozent je Monat der Forward- Zeit berechnet“, sagt Klaus Kannen, Vorstandsmitglied des Lübecker Kreditvermittlers Dr. Klein. So praktisch Annuitätendarlehen auch sind, sie haben einen Nachteil: Sie sind nur dann wirklich günstig, wenn sie nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie ausmachen. Hinter diesem Begriff verbirgt sich der Wert, den das Objekt voraussichtlich immer mindestens haben wird. Und das sieht jede Bank anders. Als Daumengröße nennt Kannen 90 Prozent, den der Beleihungswert erfahrungsgemäß vom aktuellen Marktwert ausmacht. Der Hintergrund für die 60-Prozent-Regel: Liegt der Kredit darunter, braucht die Bank ihn in der Bilanz mit nur halb so viel Eigenkapital zu unterlegen wie einen normalen Kredit.
Der Staat hilft mit
Jenseits der 60-Prozent-Grenze werden Kredite teurer. Dem Kunden bleibt nur die Wahl: Entweder er zahlt den Aufschlag, oder er nutzt andere Geldquellen. Wer sich seine eigenen vier Wände baut oder kauft, sollte unbedingt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in die Finanzierung einbinden. Sie finanziert auch Beträge in den Beleihungswert-Zonen von 60 bis 100 Prozent konkurrenzlos günstig. Die Kredite sind je nach Tarif für bis zu fünf Jahre tilgungsfrei. Die Kreditanträge reicht die Bank ein, die auch den Rest der Immobilie finanziert. Ein unbeliebter Job angesichts niedriger Gewinnmargen und viel Arbeit. Kunden sollten deshalb von sich aus nach KfW-Krediten fragen. Für energiesparendes Bauen gibt die KfW zudem weitere Kredite und direkte Zulagen – die gelten auch für Kreditnehmer, die die Immobilie als Anlageobjekt erwerben.
Bausparen als Ergänzung
Als dritter Baustein im Finanzierungsmix bietet sich der Bausparkredit an. Hier - über lässt sich der Beleihungswert-Raum zwischen 60 und 80 Prozent günstig finanzieren. Das Prinzip: Der Kunde spart über einige Jahre ein Guthaben nebst öffentlichen Zuschüssen an, um es anschließend mitsamt einem zusätzlichen Kredit ausgezahlt zu bekommen.
Die Effektivzinsen liegen in der Regel unter 4 Prozent. Fast jede Bausparkasse hat so- gar einen Kampftarif von unter 3 Prozent in petto. Da sämtliche Konditionen bereits bei Vertragsabschluss feststehen, bekommt der Bausparer maximale Zinssicherheit.
Doch es gibt Haken. So ist nicht nur der Kreditzins niedrig, auch der Guthabenzins in der Sparphase liegt nur selten über 2 Prozent. Zudem gibt es keinen Bausparkredit sofort. Selbst mit Schnellspartarifen dauert es über zwei Jahre, bis das Geld fließt.
Sind sie ausgezahlt, laufen Bausparkredite kürzer als herkömmliche Annuitätendarlehen. „Die Rate ist somit höher als bei einem gleich hohen herkömmlichen Kredit“, sagt Karl-Heinz Glandorf, Sprecher von Schwäbisch Hall. „Die Darlehen sollen aber auch nur einen verhältnismäßig kleinen Teil der Gesamtfinanzierung abdecken.“ Das sehen Vertriebsmitarbeiter, Verbraucherschützer und Bausparkassen ähnlich: Ein Bausparvertrag ist ein wichtiger Beitrag zu einer guten Baufinanzierung, sollte aber nicht überwiegen.
Für Kapitalanleger gelten etwas andere Regeln als für Eigenheimbauer. Sie dürfen alle Kosten inklusive Zinszahlungen für die Hypothek von der Steuer absetzen. Sie können beispielsweise gegen die steuerpflichtigen Miteinnahmen gegengerechnet werden. Daher lohnt es sich steuerlich meist, die Tilgung gering zu halten oder gar nicht zu tilgen. Das Geld wird stattdessen am Kapitalmarkt angelegt und der Kredit am Ende am Stück getilgt.
Ein Baukredit für einen jährlichen Zinssatz von 1,8 Prozent, ohne Eigenkapital und bis zu 110 Prozent des Kaufpreises? Was die Kreditvermittlung Baufinanz Bayern im vergangenen Herbst anbot, klang zu schön, um wahr zu sein. Und das war es dann auch nicht ganz.
Heute – nach einem Urteil des Landgerichts München II – schreiben die Bayern brav dazu, was sie tatsächlich anbieten: einen Fremdwährungskredit in Yen oder Schweizer Franken. Da in Japan und der Schweiz die Zinsen derzeit niedriger sind als in Deutschland, war das scheinbar gute Angebot möglich. Denn wirklich gut ist es nicht: Steigen Schweizer Franken oder Yen gegenüber dem Euro, fressen Währungsverluste schnell den Zinsvorteil.
Anbieter von Immobilienfinanzierungen gibt es in Deutschland immer mehr – vor allem jenseits der guten alten Bankfiliale. Die Unternehmensberatung Oliver Wyman schätzt, dass in Deutschland schon 30 Prozent des gesamten Baukreditvolumens außerhalb einer Filialbank abgeschlossen werden. Der Anteil der indirekten Kreditvermittler könnte demnächst auf 45 Prozent steigen, heißt es in einer Studie.
Das ist nicht überraschend, bieten doch Kreditvermittler Vorteile für den Kunden: Sie greifen bei ihren Angeboten auf mehrere Baufinanzierer zu und haben so ein größeres Spektrum an Kreditarten und Konditionen als die klassischen Filialbanken.
Kleinvieh macht extrem viel Mist
Und laut Oliver-Wyman-Studie bieten freie Vermittler Zinssätze, die etwa einen halben Prozentpunkt unter dem einer Filialbank liegen. Was auf den ersten Blick wenig klingt, läppert sich zu enormen Beträgen. So summiert sich ein nominaler Zinssatz von 4,42 Prozent statt 4,92 Prozent bei einem Baukredit über 100.000 Euro allein nach zehn Jahren bei gleicher Rate auf eine Ersparnis von fast 6.000 Euro.
Noch etwas trägt zur großen Zahl der Kreditvermittler bei: „Eine spezielle Lizenz oder Ausbildung ist grundsätzlich nicht nötig, eine normale Gewerbeanmeldung genügt“, sagt Thomas Rhein von der Finanzagentur Rhein & Ehl im saarländischen Bous. Zwar würden die neue EU-Vermittlerrichtlinie und die neue Kapitalmarktregelung Mifid eine gewisse Mindestausbildung auch für Baugeldberater vorschreiben und damit den Markt schon spürbar von schwarzen Schafen befreien. Ein einheitlicher Ausbildungsstandard fehle aber noch immer, berichtet Rhein.
Vor dem Bau beginnt die Arbeit
Doch es gibt erste Schritte in diese Richtung. Obwohl er bereits seit 14 Jahren in diesem Geschäft arbeitet, nahm Rhein an der Weiterbildung zum Fachberater für Baufinanzierung auf der Prohyp Academy teil. Die Beraterplattform Prohyp – eine Tochter des größten Kreditvermittlers Interhyp – arbeitet hierbei mit der Frankfurt School of Finance zusammen, die die Teilnehmer am Ende offiziell prüft. Ein ähnliches Modell hat die DSL Bank, eine Kredittochter der Postbank, zusammen mit der Weiterbildungsfirma Going Public ins Leben gerufen.
Um das beste Angebot zu bekommen, sollte sich der Hauskäufer nicht auf eine Adresse verlassen. „Er sollte neben der Hausbank noch mindestens vier weitere Berater testen“, empfiehlt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Sein Institut gibt wöchentlich eine Übersicht von wichtigen Anbietern und deren Konditionen heraus. Das ist schon mal eine Orientierung, die dem Immobilienkäufer den Preis von 5 Euro wert sein sollte.
Früher musste der Immobilienkäufer noch ein Fünftel des zu finanzierenden Betrags selbst mitbringen, um überhaupt zu einem Kreditgespräch eingeladen zu werden. Heute finanzieren immer mehr Anbieter volle Kaufpreise und die Nebenkosten, die für Grundbuch, Notar und Makler anfallen. Baufinanz Bayern packte bei seinem Lockangebot sogar eine Einbauküche drauf. „Angesprochen werden mit diesen 100- Prozent-Finanzierungen Käufer, deren Einkommenssituation solide ist, die aber noch kein Eigenkapital ansparen konnten“, sagt Florian Neumeier, Geschäftsführer von Prohyp. Die Zinsen sind allerdings deutlich höher als bei einer Finanzierung mit Eigenanteil. Wie viel Kredit der Mensch bei einer anfänglichen Tilgungsrate von 2 Prozent verträgt, zeigt eine Faustformel von Prohyp: Maximalkredit = Summe der jährlich verkraftbaren Mietzahlungen mal 15. Was allgemein verkraftbar ist, wissen die Hamburger Verbraucherschützer: „Die Ausfallquote bei Krediten nimmt statistisch gesehen deutlich zu, wenn die Rate über 40 Prozent des Nettoeinkommens liegt“, so Schmid-Burgk.
Der Beschleunigungstrick
Das gängigste Fundament für eine Immobilienfinanzierung bildet ein Annuitätendarlehen. Die dabei monatlich zu zahlen - de Rate (Annuität) bleibt über die gesamte Laufzeit konstant. Zu Beginn geht das meiste Geld für die Kreditzinsen drauf. Nur ein geringer Teil der Rate sorgt dafür, dass der Schuldenberg schrumpft. Üblich sind hier Beträge von ein bis 2 Prozent des Kreditbetrags pro Jahr. Dieses Verhältnis verschiebt sich mit der Zeit immer schneller in Richtung Tilgung, sodass der Kredit beschleunigt abgebaut wird.
Baufinanzierer unterscheiden Darlehen mit variablen Sätzen und mit Bindungen von fünf bis zu 25 Jahren. In der Regel gilt: Je länger der Kredit läuft, desto höher der Zinssatz. Im Schnitt kostet beispielsweise eine 15-Jahres-Bindung derzeit bis zu 0,2 Prozentpunkte mehr als ein zehnjähriger Ver- trag. Das ist ein akzeptabler Preis angesichts dessen, dass sich vor allem das langfristige Zinsniveau in der Eurozone noch immer nahe an seinem historischen Rekordtief befindet. Marktteilnehmer rechnen allerdings damit, dass sich die aktuell geringe Differenz zwischen langfristigen und kurzfristigen Zinsen in der Eurozone ausweitet. Natürlich zu Lasten des langen Endes, was für die lang laufenden Baukredite höhere Preise bedeuten würde.
Dass der Kreditnehmer trotzdem nicht allzu fest an seinen Kredit gebunden ist, dafür sorgt das Bürgerliche Gesetzbuch. Demnach kann jeder Kredit mit festem Zins nach zehn Jahren Laufzeit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden – ohne zusätzliche Kosten für die ausfallenden Zinszahlungen. Ab dann könnte ein Kreditnehmer also problemlos auf ein anderes, günstigeres Angebot umschwenken.
Selbst wenn es bis zur Zehnjahresmarke noch etwas dauert, kann sich der Schuldner jetzt schon einen neuen Zinssatz sichern. Mit einem Forward-Darlehen schließt er im Voraus ein neues Annuitätendarlehen zu einem vorher festgelegten Zinssatz ab. Je weiter es in der Zukunft liegt, desto höher wird der Zinsaufschlag. Und der steigt derzeit. „Gab es bis Ende 2007 noch Forward-Darlehen ohne Zuschlag, werden heute zum Teil wieder 0,01 Prozent je Monat der Forward- Zeit berechnet“, sagt Klaus Kannen, Vorstandsmitglied des Lübecker Kreditvermittlers Dr. Klein. So praktisch Annuitätendarlehen auch sind, sie haben einen Nachteil: Sie sind nur dann wirklich günstig, wenn sie nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie ausmachen. Hinter diesem Begriff verbirgt sich der Wert, den das Objekt voraussichtlich immer mindestens haben wird. Und das sieht jede Bank anders. Als Daumengröße nennt Kannen 90 Prozent, den der Beleihungswert erfahrungsgemäß vom aktuellen Marktwert ausmacht. Der Hintergrund für die 60-Prozent-Regel: Liegt der Kredit darunter, braucht die Bank ihn in der Bilanz mit nur halb so viel Eigenkapital zu unterlegen wie einen normalen Kredit.
Der Staat hilft mit
Jenseits der 60-Prozent-Grenze werden Kredite teurer. Dem Kunden bleibt nur die Wahl: Entweder er zahlt den Aufschlag, oder er nutzt andere Geldquellen. Wer sich seine eigenen vier Wände baut oder kauft, sollte unbedingt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in die Finanzierung einbinden. Sie finanziert auch Beträge in den Beleihungswert-Zonen von 60 bis 100 Prozent konkurrenzlos günstig. Die Kredite sind je nach Tarif für bis zu fünf Jahre tilgungsfrei. Die Kreditanträge reicht die Bank ein, die auch den Rest der Immobilie finanziert. Ein unbeliebter Job angesichts niedriger Gewinnmargen und viel Arbeit. Kunden sollten deshalb von sich aus nach KfW-Krediten fragen. Für energiesparendes Bauen gibt die KfW zudem weitere Kredite und direkte Zulagen – die gelten auch für Kreditnehmer, die die Immobilie als Anlageobjekt erwerben.
Bausparen als Ergänzung
Als dritter Baustein im Finanzierungsmix bietet sich der Bausparkredit an. Hier - über lässt sich der Beleihungswert-Raum zwischen 60 und 80 Prozent günstig finanzieren. Das Prinzip: Der Kunde spart über einige Jahre ein Guthaben nebst öffentlichen Zuschüssen an, um es anschließend mitsamt einem zusätzlichen Kredit ausgezahlt zu bekommen.
Die Effektivzinsen liegen in der Regel unter 4 Prozent. Fast jede Bausparkasse hat so- gar einen Kampftarif von unter 3 Prozent in petto. Da sämtliche Konditionen bereits bei Vertragsabschluss feststehen, bekommt der Bausparer maximale Zinssicherheit.
Doch es gibt Haken. So ist nicht nur der Kreditzins niedrig, auch der Guthabenzins in der Sparphase liegt nur selten über 2 Prozent. Zudem gibt es keinen Bausparkredit sofort. Selbst mit Schnellspartarifen dauert es über zwei Jahre, bis das Geld fließt.
Sind sie ausgezahlt, laufen Bausparkredite kürzer als herkömmliche Annuitätendarlehen. „Die Rate ist somit höher als bei einem gleich hohen herkömmlichen Kredit“, sagt Karl-Heinz Glandorf, Sprecher von Schwäbisch Hall. „Die Darlehen sollen aber auch nur einen verhältnismäßig kleinen Teil der Gesamtfinanzierung abdecken.“ Das sehen Vertriebsmitarbeiter, Verbraucherschützer und Bausparkassen ähnlich: Ein Bausparvertrag ist ein wichtiger Beitrag zu einer guten Baufinanzierung, sollte aber nicht überwiegen.
Für Kapitalanleger gelten etwas andere Regeln als für Eigenheimbauer. Sie dürfen alle Kosten inklusive Zinszahlungen für die Hypothek von der Steuer absetzen. Sie können beispielsweise gegen die steuerpflichtigen Miteinnahmen gegengerechnet werden. Daher lohnt es sich steuerlich meist, die Tilgung gering zu halten oder gar nicht zu tilgen. Das Geld wird stattdessen am Kapitalmarkt angelegt und der Kredit am Ende am Stück getilgt.
