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ZIA-Präsident Andreas Mattner

ZIA-Präsident Andreas Mattner

Kommentar zur AIFM-Richtlinie: „Berlin schießt weit über Brüssel hinaus“

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Mit dem Entwurf des deutschen Umsetzungsgesetzes der AIFM-Richtlinie (Manager alternativer Investmentfonds) bringt das Bundesministerium der Finanzen eine weitreichende und von der AIFM-Richtlinie nicht geforderte Umgestaltung des Regulierungsrahmens für indirekte Immobilienanlagen auf den Weg.

Eckpunkte dieser Neuregulierung bestehen im Verbot offener Immobilienfonds sowohl für das Publikum als auch für institutionelle Anleger unter Gewährung von Bestandsschutz für die derzeit am Markt befindlichen Publikumsfonds sowie der Einführung einer Mindestanlageschwelle von 50.000 Euro bei geschlossenen Immobilienfonds für sogenannte Single Asset Funds.

Auch wenn wir froh sind, nun endlich einen konkreten Gesetzentwurf zu erhalten, so geben zahlreiche Regelungen, die sowohl den Interessen der Anleger als auch der Immobilienfondsbranche entgegenstehen, doch Anlass zur Kritik. Zunächst einmal ist die Notwendigkeit, über die Umsetzung der Richtlinie hinaus derart weitreichende Neuregelungen für indirekte Immobilienanlagen zu treffen, nicht erkennbar. Berlin schießt damit über Brüssel weit hinaus.

Zur Vermeidung weiterer Schließungen offener Publikumsfonds waren erst 2011 im Rahmen des Gesetzes zur Verbesserung des Anlegerschutzes und der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes zahlreiche Regelungen, unter anderem die Einschränkung des Rückgaberechts der Anleger, getroffen worden. Diese Regelungen wurden erst kürzlich beschlossen und konnten ihre Wirksamkeit daher noch nicht beweisen. Warum das Finanzministerium schon jetzt auf derart weitreichende Nachbesserungen drängt, ist nicht verständlich. Man gewinnt den Eindruck, als würde das Ministerium seinen eigenen früheren Reformen nicht trauen.

Ebenfalls nicht nachvollziehbar ist nach Auffassung des ZIA, dass die Neuregelungen mit den Immobilienspezialfonds eine Produktklasse treffen, die in Deutschland stabil und etabliert ist und von den professionellen Anlegern akzeptiert ist. Für Investments institutioneller Investoren, für die Immobilienspezialfonds ein gut geeignetes Anlagevehikel sind, ist das nicht hilfreich.

Schon eine Eins-zu-eins-Umsetzung der AIFM-Richtlinie hätte für eine nicht unerhebliche Marktkonsolidierung gesorgt. Mit den zusätzlichen Regelungen ist eine zusätzliche Beschränkung des Kreises der Anbieter zu erwarten – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Vielfalt des Produktangebotes und den Wettbewerb.

Abwanderung befürchtet

Der ZIA befürchtet außerdem die Abwanderung von Anbietern institutioneller Produkte ins europäische Ausland, in dem die Regulierung für indirekte Immobilienanlagen vorteilhafter ist. Andere EU-Mitgliedstaaten werden die AIFM-Richtlinie ein zu eins um-setzen. Mit diesem Entwurf wird, jedenfalls soweit Immobilienanlagen betroffen sind, der Regulierungsarbitrage zum Nachteil des Standorts Deutschland Tür und Tor geöffnet.

Wir mahnen außerdem an, die Bedeutung indirekter Immobilienanlagevehikel für die Finanzierung der Immobilienwirtschaft nicht aus den Augen zu verlieren. So sehr es zu begrüßen ist, dass die bestehenden offenen Publikumsfonds Bestandsschutz erhalten, so wird ohne die Möglichkeit zur Neuauflage von offenen Immobilienfondsprodukten durch den vorgeschlagenen Regulierungsrahmen das Anlagespektrum für Privatanleger und institutionelle Anleger in Deutschland zunehmend unattraktiver. In einem Finanzierungsumfeld, in dem die Bereitstellung von Fremdkapital auf absehbare Zeit verknappt wird, ist es aus unserer Sicht geboten, die Generierung von Eigenkapital nicht auch noch zu erschweren. Genau dies geschieht aber durch den Gesetzentwurf.

Auch stellt sich die Frage, ob Kleinanlegern, für die indirekte Immobilienanlagen traditionell einen wichtigen Bestandteil der Altersvorsorge darstellen, mit den neuen Regulierungen tatsächlich gedient ist. Zwar blieben ihnen die Publikumsfonds unter Bestandsschutz weiter erhalten. Aus Branchensicht sind oligopolistische Strukturen und die staatliche Beschränkung des Spektrums der Anlagemöglichkeiten weder im Anlegerinteresse noch mit den Grundsätzen der Marktwirtschaft vereinbar.

Wir sehen durchaus auch die konstruktiven Ansätze des Gesetzentwurfs. Insgesamt bleibt jedoch der Eindruck, dass der Gesetzgeber einen Rundumschlag gegen Immobilienanlagen führt, dessen Notwendigkeit wir in dieser Form bezweifeln und der mit erheblichen Risiken und Nebenwirkungen verbunden ist.

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