Wirtschaftswissenschaftler Thorsten Lange
Stresstest für den Wohnungsmarkt
Thorsten Lange arbeitet als Analyst bei der DZ Bank. Foto: DZ Bank
Der steile Zinsanstieg beendet den Preisauftrieb von Wohnimmobilien. Jetzt sinken die Preise, gebremst vom knappen Angebot. Zudem würgen steigende Finanzierungs- und Baukosten den Neubau ab. Dabei steigt der Wohnungsbedarf durch ukrainische Kriegsflüchtlinge. Hier gibt Thorsten Lange von der DZ Bank einen Überblick über aktuelle Trends am Immobilienmarkt.
Die günstigen Voraussetzungen für den Immobilienmarkt haben sich verflüchtigt und den 2010 eingesetzten Preisauftrieb beendet. Der Immobilienboom hatte seinen Zenit ohnehin erreicht, doch mit dem Ukraine-Krieg kam das Ende abrupt. Der Hauptgrund ist der steile Zinsanstieg als Folge der hohen Inflation. Dazu kommt der durch den Lieferstopp von russischem Öl und Gas forcierte Ausstieg aus fossilen Energieträgern. Dieser Umstieg steht mit Blick auf den Klimawandel ohnehin an, die aufwendige energetische Bestandssanierung und der Einbau neuer Heiztechnik wird nun aber noch schwieriger. Aber nicht nur das Finanzieren und Heizen, auch das Bauen von Wohnimmobilien ist spürbar teurer geworden. Zugleich müssen die angespannten Wohnungsmärkte eine rapide steigende Zuwanderung verkraften. Doch das ist nicht alles: Die auf ein hohes Niveau gestiegenen Immobilienpreise vergrößern das von Zinsanstieg und Rezession vergrößerte Korrekturrisiko zusätzlich.
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Die günstigen Voraussetzungen für den Immobilienmarkt haben sich verflüchtigt und den 2010 eingesetzten Preisauftrieb beendet. Der Immobilienboom hatte seinen Zenit ohnehin erreicht, doch mit dem Ukraine-Krieg kam das Ende abrupt. Der Hauptgrund ist der steile Zinsanstieg als Folge der hohen Inflation. Dazu kommt der durch den Lieferstopp von russischem Öl und Gas forcierte Ausstieg aus fossilen Energieträgern. Dieser Umstieg steht mit Blick auf den Klimawandel ohnehin an, die aufwendige energetische Bestandssanierung und der Einbau neuer Heiztechnik wird nun aber noch schwieriger. Aber nicht nur das Finanzieren und Heizen, auch das Bauen von Wohnimmobilien ist spürbar teurer geworden. Zugleich müssen die angespannten Wohnungsmärkte eine rapide steigende Zuwanderung verkraften. Doch das ist nicht alles: Die auf ein hohes Niveau gestiegenen Immobilienpreise vergrößern das von Zinsanstieg und Rezession vergrößerte Korrekturrisiko zusätzlich.
Preisboom am Immobilienmarkt endete im zweiten Quartal 2022
Die rund 30 Jahre lang sinkenden Zinsen haben den Finanzierungsspielraum der Käufer bis 2021 erheblich vergrößert. Trotz kräftig steigender Hauspreise blieb die Einkommensbelastung eines Immobilienkredits weitgehend stabil. Dabei stiegen die Preise durchgängig schneller als die Mieten und trieben so die Marktbewertung auf ein enorm hohes Niveau. 2010 entsprach der Kaufpreis einer Bestandswohnung in den sieben größten deutschen Städten etwa 21 Jahresmieten, aktuell sind rund 35. Im Zuge der Zinswende schnellten die Zinszahlungen in die Höhe und schränken den Finanzierungsspielraum erheblich ein. Weil der Zinsanstieg von einem sehr niedrigen Niveau aus erfolgte und die Kredite durch die seit 2010 verdoppelten Immobilienpreise viel höher ausfallen, packt der Zinshebel besonders kräftig zu.
Der Preisanstieg bei Wohnimmobilien endete im zweiten Quartal des laufenden Jahres, nachdem die Wachstumsrate zuvor auf Jahressicht noch knapp zweistellig ausfiel. Im anschließenden dritten Quartal driftete die Preisentwicklung etwas auseinander. Während die Preise bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen noch leicht – um ein halbes Prozent – gegenüber dem Vorquartal zulegen konnten, gaben sie bei Mehrfamilienhäusern um rund 2 Prozent nach. Deren Preise werden von den gestiegenen Renditeanforderungen der Anleger belastet. Gegenüber dem Vorjahresquartal hat sich die Preisdynamik bei Wohneigentum auf 8 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern auf 4 Prozent verlangsamt.
Eine gegenläufige Entwicklung ist bei den Wohnungsmieten erkennbar. Hier hat das Anstiegstempo nach einer zwischenzeitlichen Verlangsamung wieder zugenommen. die Jahresveränderungsrate erhöhte sich auf fast 5 Prozent. Ein Grund ist die mangels Finanzierbarkeit von Wohneigentum auf Mietwohnungen verlagerte Nachfrage. Dazu kommt noch der steigende Wohnungsbedarf durch den 2022 erheblich stärkeren Zuzug nach Deutschland. Die spürbar steigenden Mieten signalisieren, dass das Wohnraumangebot insgesamt zu knapp ist.
Kräftiger Einbruch bei Immobilienfinanzierungen
Noch zu Jahresbeginn lag der Zins für Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei etwa einem Prozent. Inzwischen hat er sich auf gut 4 Prozent fast vervierfacht. Gleichzeitig reduziert der Kaufkraftverlust durch die hohen Preise für Energie und Lebensmittel die freien Haushaltsmittel für einen Immobilienfinanzierung. Als Folge dieser Entwicklung brach das Neugeschäft mit Immobiliendarlehen ein. 2021 lag das Neugeschäftsvolumen im Monatsdurchschnitt bei 24 Milliarden Euro. Doch seit Sommer 2022 ging es merklich bergab, die monatliche Kreditvergabe reduzierte sich im Juli auf 21 Mrd. Euro und ging im August weiter auf 18,5 Milliarden Euro zurück. Anders als sonst blieb die übliche Erholung nach den Sommerferien aus: Im September ging die Kreditvergabe erneut auf 16 Milliarden Euro zurück, dem niedrigsten Wert seit 2014.
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