Wirtschaftswissenschaftler Thorsten Lange
Stresstest für den Wohnungsmarkt
Thorsten Lange arbeitet als Analyst bei der DZ Bank. Foto: DZ Bank
Der steile Zinsanstieg beendet den Preisauftrieb von Wohnimmobilien. Jetzt sinken die Preise, gebremst vom knappen Angebot. Zudem würgen steigende Finanzierungs- und Baukosten den Neubau ab. Dabei steigt der Wohnungsbedarf durch ukrainische Kriegsflüchtlinge. Hier gibt Thorsten Lange von der DZ Bank einen Überblick über aktuelle Trends am Immobilienmarkt.
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Der Wohnungsmarkt ist jedoch kaum in der Lage, allen Neubürgern auch geeignete Wohnungen anzubieten. Der Ende 2020 ermittelte marktaktive Leerstand von rund 600.000 Wohnungen dürfte Ende 2021 mit Blick auf die stabile Bevölkerung und den Neubau allenfalls leicht zugenommen haben. Rein rechnerisch wäre dieser Leerstand zwar ausreichend, doch kann der Wert in der Praxis durch die Mobilität der Bevölkerung und regionale Ungleichgewichte nicht auf Null sinken. Vor allem in Regionen mit einer in den zurückliegenden Jahren hohen Zuwanderung ist Wohnraum kaum verfügbar. Das betrifft insbesondere die süddeutschen Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg und Hessen sowie die Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit Leerstandsquoten im Bereich von einem Prozent. In West- und Norddeutschland lag die Leerstandsquote bei 3 Prozent, in Ostdeutschland bei 5 Prozent und darüber.
Anhaltende Neubauschwäche zeichnet sich ab
Mit Blick auf den steigenden Wohnungsbedarf ist ein nachlassender Wohnungsbau unglücklich. Weil den stark steigenden Baukosten und damit höheren Verkaufspreisen ein geringerer Finanzierungsspielraum der Käufer gegenübersteht, liegen viele Neubauvorhaben auf Eis. Manches private Bauprojekt kann womöglich durch Abspecken doch noch realisiert werden. Dagegen ist der Bau von Mietwohnungen wirtschaftlich kaum noch möglich, weil die dazu erforderlichen viel höheren Mieten kaum realisierbar sind. Diese Entwicklung ist bereits sichtbar, die Wohnungsgesellschaften fahren ihre Neubau- und Sanierungspläne herunter. Das zeigt das Beispiel Vonovia, dem größten deutschen Wohnungsvermieter mit einer halben Million Wohnungen. Das für 2022 vorgesehene Investitionsbudget wurde bereits von 2,3 Milliarden Euro auf 1,35 Milliarden Euro reduziert. Für 2023 sind lediglich noch 850 Millionen Euro vorgesehen.
Wir erwarten daher eine spürbare Abschwächung des Wohnungsbaus. Die Lücke der 2021 fertiggestellten 293.000 Wohnungen zum Regierungsziel von 400.000 Einheiten dürfte noch deutlich größer werden. Die im September 2022 gegenüber dem Vorjahresmonat um 9 Prozent auf 27.449 gesunkene Zahl der Baugenehmigungen deutet bereits darauf hin. Zudem müssen die Wohnungsgesellschaften – drei Viertel der Wohnungen werden mit Öl und Gas beheizt – als Folge der hohen Energiepreise viel Geld in die energetische Sanierung sowie die Heiztechnik ihrer Wohnungsbestände investieren. Insofern werden die für den Neubau zur Verfügung stehenden Mittel in den kommenden Jahren noch zusätzlich beschnitten.
2023 sind sinkende Preise am Wohnungsmarkt wahrscheinlich
Mit aktuell 4 Prozent – und im kommenden Jahr womöglich noch etwas weiter anziehenden Hypothekenzinsen wird die Kaufnachfrage erheblich verringert und aller Voraussicht nach zu sinkenden Bewertungen am Wohnungsmarkt führen. Gebremst wird der Preisrückgang vom nach wie vor bestehenden Wunsch nach eigenen Immobilien, dem unverändert vorhandenen Anlagebedarf und dem knappen Neubauangebot. Im Bau befindliche Wohnungen sind meistens bereits verkauft, neue Projekte werden zurückgestellt. Auch verkaufswillige Eigentümer könnten den Verkauf vertagen, weil sie nicht zu Zugeständnissen bereit sind – zumal sich der Zeitraum angesichts des hohen Wohnraumbedarfs gut durch Vermietung überbrücken ließe.
Wir gehen davon aus, dass die Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 sowie im kommenden Jahr weiter zurückgehen. Nachdem sich die Preise 2021 noch um knapp über 10 Prozent verteuerten, geht der jahresdurchschnittliche Preisanstieg 2022 auf etwa 7 bis 7,5 Prozent zurück. 2023 dürften die Preise für Wohnimmobilien dagegen um 4 bis 6 Prozent sinken. Bei Wohneigentum dürfte der Rückgang etwas schwächer, bei Mehrfamilienhäusern etwas ausgeprägter ausfallen. Ab 2024 könnte sich der Preistrend stabilisieren, sofern es nicht zu einer anhaltenden Wirtschaftskrise kommt. In Verbindung mit der hohen Inflation geben die Wohnimmobilienpreise real noch weitaus stärker nach. Damit verbessert sich wieder das relative Bewertungsniveau. Zudem können Überbewertungen weitgehend unbemerkt abgebaut werden, weil die in der Regel betrachteten nominalen Preise dazu nur moderat sinken müssen. Zudem ist eine zunehmende Preisdifferenzierung nach Region, Lage sowie dem energetischen Zustand und der Heiztechnik der Immobilien zu erwarten.
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