Krisenmanagement „Was machen Sie mit den Wölbern-Fonds, Herr Petersen?“

Der holländische Immobilienmarkt läuft seit drei Jahren wieder ganz gut. Was machen Sie mit Objekten aus den Holland-Fonds von Wölbern?

Petersen: Das lässt sich pauschal so nicht sagen. In den Top-Bürostandorten der vier großen Städte Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht hat sich der Markt sicherlich erholt, in anderen Regionen und Lagen eher nicht. Wir haben Objekte in Randlagen, beispielsweise in Gouda oder Almere. Um es kurz zu machen: Die Immobilien sind noch nicht verkauft. Die Preise sind nicht so gestiegen, wie wir es gern hätten. Und dann gibt es auch noch ein paar Spezialfälle.

Zum Beispiel?

Petersen: Bei einem Objekt kann der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen, eine sogenannte Break-Option. Für dieses Risiko macht ein Käufer natürlich einen Abschlag auf sein Angebot. Deshalb warten wir noch und verhandeln mit dem Mieter, um den Vertrag vorzeitig zu verlängern. Ein weiteres Beispiel ist Zwolle: Hier wurde vor rund zwölf Jahren in einem Gewerbegebiet gebaut. Die Objekte waren für zehn Jahre vermietet. Als die Verträge ausliefen, haben die Makler die Mieter in das zweite Baugebiet neben an geholt. Darum haben wir nun einen extrem hohen Leerstand. Wenn Sie in den holländischen Randlagen unterwegs sind, gibt es einfach keine Mieter, die dort Büroflächen nachfragen, und seien sie noch so modern.

Was machen Sie, wenn ein Objekt nur noch weniger als die Hälfte wert ist?

Petersen: Die finanzierende Bank kommt meist nur über die Vollstreckung an die Immobilie heran, das heißt Insolvenz. Dann bekommt sie aber weniger als bei einem regulären Verkauf. Besser ist es, das Objekt ordentlich und ohne Druck zum Verkauf anzubieten. Die Anleger müssen einem Verkauf aber zustimmen. Das geht nur mit einem Bonbon, also einem finanziellen Anreiz. Denn die Investoren haben ja in der Regel schon ihr Eigenkapital verloren. Warum sollten sie zustimmen, wenn dabei nichts für sie rausspringt?

Wie sieht so ein Bonbon aus?

Petersen: Wir haben für die Anleger beispielsweise bei der Bank einen Teilverzicht auf etwaige Haftungsansprüche nach Paragraf 172 Absatz 4 Handelsgesetzbuch durchgesetzt. Sie müssen ihre erhaltenen Ausschüttungen also nicht vollständig wieder zurückzahlen. Im Gegenzug zur Teilenthaftung stimmten die Anleger dann dem Verkauf der Immobilien zu.