Langläufer aus Stein So funktionieren Long-Lease-Property-Fonds

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Sicherer Ertragsfluss getrübt

Für europäische Investoren ist der relativ sichere Ertragsfluss derzeit durch das Währungsrisiko zum Britischen Pfund getrübt. Das sei mit dem anstehenden Brexit derzeit für viele Investoren ein Problem, meint Mathias Kulke, geschäftsführender Gesellschafter der Frankfurter Selinus Capital: „Die meisten Investoren, mit denen wir sprechen, meiden aktuell das Währungsrisiko zum Pfund und auch gern das Immobilienrisiko, das der Brexit mit sich bringt.“

Einen kontinentaleuropäischen Long Lease Fund ohne Fremdfinanzierung wie etwa den demnächst startenden Aviva Cells Fund findet Kulke deutlich attraktiver, vor allem für deutsche Versicherer. Als eines der Hauptargumente für solche Fonds sieht er, neben den langfristig stabilen Erträgen, Solvency II. „Ein Investment in den Cells-Fonds von Aviva beispielsweise muss nur mit 25 Prozent Eigenkapital hinterlegt werden und bietet Ausschüttungen von rund 4 Prozent.“

Das erste Closing steht an

In den kommenden Monaten steht für den Europa-Fonds der Briten das erste Closing an. „Der Fonds soll sichere, vorhersehbare Cashflows aus inflationsindexierten Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern liefern, die noch mindestens 15 Jahre laufen. Er wird Ausschüttungen von 4 bis 5 Prozent pro Jahr liefern“, sagt Gil Bar, Deutschland-Geschäftsführer der Immobiliensparte von Aviva. Schwerpunkt des Fonds sind Büros, Einzelhandelsobjekte und Gebäude aus alternativen Sektoren in Deutschland, Österreich, den Benelux-Ländern und Skandinavien.

„Die Strategie wurde in ersten Gesprächen gut angenommen, vor allem von Versicherern und Pensionsfonds, die an ihre regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen denken“, so Bar und weiter: „Der Fonds ist aber eine neue Asset-Klasse für europäische Investoren.“ Das erfordere viel Aufklärungsarbeit.

Fonds investiert in Eurozone

M&G hat bereits im Februar 2016 ein entsprechendes Produkt auf den Markt gebracht. Der M&G European Secured Property Income Fund investiert in der Eurozone, Fondswährung ist der Euro. Ansonsten verfolgt der Fonds den gleichen Ansatz wie der UK-Fonds. Manager Matthew Stone nennt die drei wichtigsten Investitionskriterien: „Lange Mietlaufzeiten. Im europäischen Fonds liegt der Durchschnitt bei rund 40 Jahren. Die Miete muss an die Inflation gebunden sein, und der Mieter sollte Investment-Grade-Charakter haben.“ Bei dessen Auswahl hilft das große Anleihe-Team der Gesellschaft.

Der Fonds startete mit einem Portfolio aus portugiesischen Supermärkten und dem Brüsseler Fitnessclub von David Lloyd. Neben den für Long-Lease-Strategien klassischen Sale-and-lease-back-Transaktionen setzt Manager Stone auch auf sogenannte „Income Strips“. Das sind Sale-and-leasebacks mit einer Rückkaufoption zu einer festen Summe am Ende der Mietlaufzeit. Als dritte Ertragsquelle nutzt Stone Erbpachten. Das Renditeziel liegt bei Inflation plus 3 bis 4 Prozent. Stone sieht keine Probleme, dies zu erreichen: „In unserem UK-Fonds haben wir ein leicht höheres Ziel, das wir bislang deutlich übertroffen haben.“