Lasalle Investment Management Wo es noch einen Total Return von 10 Prozent gibt
Die wichtigsten Treiber des langsamen, aber relativ soliden konjunkturellen Wachstums in Europa sind vorwiegend an externe Faktoren gebunden. Ein langsameres Weltwirtschaftswachstum hat in Europa dazu beigetragen, dass die Energie- und Rohstoff-Importe seit Mitte 2014 beträchtlich gesunken sind. Gleichzeitig ist es dem jüngsten 1,1 Billionen Euro schweren quantitativen Lockerungsprogramm der Europäischen Zentralbank (EZB) gelungen, das Kreditwachstum in der Region anzuregen und den Euro zu schwächen. Die Export-Leistung der Eurozone ist besser geworden, mit einem gestärkten Vertrauen bei Unternehmen und Verbrauchern in der Konsequenz. Für Investoren mit einem US-Dollar-Hintergrund sind die Märkte in der Eurozone durch die Abwertung des Euros attraktiver geworden. Das wird die Kapitalzuflüsse 2016 steigen lassen.
Steigendes Interesse an europäischen Core-Immobilien
Investoren mit einheimischen und globalen Eigen- und Fremdkapitalquellen halten europaweit Ausschau nach Core-Immobilien. Aufgrund des starken Investoren-Interesses sind die Renditen für Core-Immobilien mit stabilem laufenden Ertrag in den wichtigsten europäischen Städten (London, Paris, München, Stockholm und Berlin) auf ein Niveau nahe den historischen Tiefständen von 2007 gefallen. Im Vergleich zu den Renditen von Staatsanleihen oder Aktien-Bewertungen sind die Preise für Core-Immobilien aber weiterhin attraktiv für Investoren, die besonderen Wert auf einen kontinuierlichen Cashflow legen.
Wir sehen mehr grenzüberschreitende und Portfolio-Transaktionen im Angebot, da der Wettbewerb stärker als vor sechs bis neun Monaten ist. Dies dürfte 2016 anhalten.
Straffere Preisgestaltung bei der Finanzierung
Auf der Seite der Kreditgeber kämpfen Investmentbanken, Versicherungen, Kreditfonds und eine aufkeimende Hypothekendarlehens-(CMBS-)Branche um Marktanteile. Dies führt über das ganze Spektrum hinweg zu einer strafferen Preisgestaltung für vorrangige Darlehen, insbesondere für Core-Immobilien in den Gateway Cities. Die maximale Beleihungsquote (LTV) wird 2016 weiterhin bei 60 Prozent liegen, mit Ausnahme von Deutschland, wo höhere Beleihungsausläufe für die allerbesten Investitionen verfügbar sind. Strengere Regulierung, Sorge um die Schwellenländer, turbulente Aktienmärkte und die Rettung Griechenlands werden die europäischen Banken 2016 weiter beschäftigen. Insgesamt rechnen wir damit, dass die Banken ihre Entschuldung fortsetzen und mit Kapital-Allokationen weiterhin vorsichtig sind.
Es gibt immer noch erhebliche Finanzierungslücken in Europa und die Banken werden 2016 in der überwiegenden Mehrzahl Core-Assets in Core-Spitzenlagen beleihen. Wir bevorzugen Mezzanine-Darlehen und Stretched Senior Lending in Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland. In Spanien und Frankreich werden sich ebenfalls interessante Mezzanine-Finanzierungsgelegenheiten auftun.
Zur derzeitigen Phase des europäischen Kapitalmarkt-Zyklus wird das Investitionsvolumen weiterhin größtenteils von Eigenkapital angetrieben, das aus einheimischen und internationalen Kapitalquellen stammt und auf der Suche nach einem Renditeaufschlag gegenüber festverzinslichen Wertpapieren oder einfach nur nach sicheren und stabilen Erträgen ist. Es gibt jedoch Anzeichen, dass in Core-Märkten wie Deutschland und Großbritannien Investoren mit Fremdkapital und Investoren mit günstigem Eigenkapital miteinander im Wettbewerb stehen. Dieser Trend dürfte 2016 anhalten, da in der Region die Scheu vor dem Risiko abgenommen zu haben scheint.
Renditeanstieg ab 2017
Wir rechnen bei europäischen Immobilien nicht mit kurzfristigen dramatischen Preisänderungen in 2016. Es sollte ab 2017 einen eher schrittweisen Renditeanstieg für Spitzenimmobilien geben, beginnend damit, dass die Bank of England die Zinsschraube 2016 nach und nach anziehen wird.
Mit einem konservativen Fremdkapitalanteil (obwohl Hypothekarkredite außergewöhnlich günstig sind) sollten Investitionsstrategien, die auf unseren DTU-Trends (Demographie, Technologie, Urbanität) aufsetzen, innerhalb der kommenden fünf bis sieben Jahre eine überdurchschnittliche Portfolio-Performance erzielen. Wir empfehlen, sich 2016 mehr auf Städte als auf Länder zu konzentrieren, insbesondere die dynamischen und wachsenden europäischen Städte. Diese Ziele haben folgende Eigenschaften:
Steigendes Interesse an europäischen Core-Immobilien
Investoren mit einheimischen und globalen Eigen- und Fremdkapitalquellen halten europaweit Ausschau nach Core-Immobilien. Aufgrund des starken Investoren-Interesses sind die Renditen für Core-Immobilien mit stabilem laufenden Ertrag in den wichtigsten europäischen Städten (London, Paris, München, Stockholm und Berlin) auf ein Niveau nahe den historischen Tiefständen von 2007 gefallen. Im Vergleich zu den Renditen von Staatsanleihen oder Aktien-Bewertungen sind die Preise für Core-Immobilien aber weiterhin attraktiv für Investoren, die besonderen Wert auf einen kontinuierlichen Cashflow legen.
Wir sehen mehr grenzüberschreitende und Portfolio-Transaktionen im Angebot, da der Wettbewerb stärker als vor sechs bis neun Monaten ist. Dies dürfte 2016 anhalten.
Straffere Preisgestaltung bei der Finanzierung
Auf der Seite der Kreditgeber kämpfen Investmentbanken, Versicherungen, Kreditfonds und eine aufkeimende Hypothekendarlehens-(CMBS-)Branche um Marktanteile. Dies führt über das ganze Spektrum hinweg zu einer strafferen Preisgestaltung für vorrangige Darlehen, insbesondere für Core-Immobilien in den Gateway Cities. Die maximale Beleihungsquote (LTV) wird 2016 weiterhin bei 60 Prozent liegen, mit Ausnahme von Deutschland, wo höhere Beleihungsausläufe für die allerbesten Investitionen verfügbar sind. Strengere Regulierung, Sorge um die Schwellenländer, turbulente Aktienmärkte und die Rettung Griechenlands werden die europäischen Banken 2016 weiter beschäftigen. Insgesamt rechnen wir damit, dass die Banken ihre Entschuldung fortsetzen und mit Kapital-Allokationen weiterhin vorsichtig sind.
Es gibt immer noch erhebliche Finanzierungslücken in Europa und die Banken werden 2016 in der überwiegenden Mehrzahl Core-Assets in Core-Spitzenlagen beleihen. Wir bevorzugen Mezzanine-Darlehen und Stretched Senior Lending in Großbritannien, den Niederlanden und Deutschland. In Spanien und Frankreich werden sich ebenfalls interessante Mezzanine-Finanzierungsgelegenheiten auftun.
Zur derzeitigen Phase des europäischen Kapitalmarkt-Zyklus wird das Investitionsvolumen weiterhin größtenteils von Eigenkapital angetrieben, das aus einheimischen und internationalen Kapitalquellen stammt und auf der Suche nach einem Renditeaufschlag gegenüber festverzinslichen Wertpapieren oder einfach nur nach sicheren und stabilen Erträgen ist. Es gibt jedoch Anzeichen, dass in Core-Märkten wie Deutschland und Großbritannien Investoren mit Fremdkapital und Investoren mit günstigem Eigenkapital miteinander im Wettbewerb stehen. Dieser Trend dürfte 2016 anhalten, da in der Region die Scheu vor dem Risiko abgenommen zu haben scheint.
Renditeanstieg ab 2017
Wir rechnen bei europäischen Immobilien nicht mit kurzfristigen dramatischen Preisänderungen in 2016. Es sollte ab 2017 einen eher schrittweisen Renditeanstieg für Spitzenimmobilien geben, beginnend damit, dass die Bank of England die Zinsschraube 2016 nach und nach anziehen wird.
Mit einem konservativen Fremdkapitalanteil (obwohl Hypothekarkredite außergewöhnlich günstig sind) sollten Investitionsstrategien, die auf unseren DTU-Trends (Demographie, Technologie, Urbanität) aufsetzen, innerhalb der kommenden fünf bis sieben Jahre eine überdurchschnittliche Portfolio-Performance erzielen. Wir empfehlen, sich 2016 mehr auf Städte als auf Länder zu konzentrieren, insbesondere die dynamischen und wachsenden europäischen Städte. Diese Ziele haben folgende Eigenschaften:
- Sie profitieren vom Bevölkerungswachstum.
- Sie haben hohe Punktzahlen in unserem European Regional Economic Growth Index (E-REGI) erzielt.
- Sie ziehen weiterhin die schnell wachsenden und erfolgreichen Branchen und Dienstleistungen an, die mit Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT), Biotechnologie und unternehmerischen Dienstleistungen verbunden sind.
- Sie planen, den Bedürfnissen moderner Stadtbewohner gerecht zu werden: fußläufig erreichbare Stadtlagen, effiziente Transportsysteme, erschwinglicher Wohnraum, sowie Universitäten und Forschungszentren, die die Attraktivität und die Humanressourcen einer Stadt steigern.
