Birmingham lässt sich vermieten: Eine Immobilie zu vermieten kann sich finanziell rentieren. Foto: Getty Images

Birmingham lässt sich vermieten: Eine Immobilie zu vermieten kann sich finanziell rentieren. Foto: Getty Images

Lohnt sich das Vermieten überhaupt?

Immobilien als Vermietungsobjekt: Fragen und Antworten

//
Eine Faustregel besagt: Beton kann wertvoller sein als Gold. Dies gilt vor allem bei Bau oder Kauf von Immobilien mit dem Ziel, sie zu vermieten und dadurch eine abgesicherte Einkommensquelle zu generieren. Die momentan niedrigen Zinsen machen es problemlos möglich. Das erzielte Geld kann ins Sparschwein der Altersversorgung fließen oder einen Nebenverdienst zum monatlichen Einkommen darstellen. Grundsätzlich geht es in diesen FAQs darum, Häuser und Eigentumswohnungen als Mietobjekte zu betrachten. Die Anlage in Immobilienfonds soll hier weniger Platz finden. Im Folgenden daher nur Fragen und Antworten zu dem Thema „Was gilt es zu beachten, wenn man Häuser oder Wohnungen als Geldquelle bauen, kaufen und vermieten will?“

Frage 1:  Lohnt sich das Vermieten überhaupt?

Es kommt aufs Wo an: Wer sehr viel Geld investieren will, der kann in Deutschlands größten Städten zugreifen. Hier, so schlussfolgert die FAZ, sind die Mieten hoch und die Lage begehrt, sodass eine Wohnung im Frankfurter Westend oder Hamburg-Eimsbüttel weggehen würde, wie das sprichwörtliche „Geschnittene Brot“. Allerdings lohnen sich diese Großstädte wegen der Preise eben kaum für Privatleute. Diese können angesichts des Wohnungsmangels jedoch auf dem Land eine Immobilie kaufen und daraus Geld generieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob in Form eines Hauses oder einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteiengebäude.

Frage 2: Angenommen, ich erbe ein Haus, kann ich es einfach so vermieten?

Vor allem eine Frage des Hauses: Prinzipiell kann es natürlich sofort inseriert werden. Sah das Haus allerdings seit Jahrzehnten keine Renovierung, lieber nicht: Wenn von Heizung bis Elektrik nichts heutigen Standards entspricht, mindert das die erzielbare Miete gewaltig. In diesem Beispiel kostete der Erwerb nichts, somit wäre auch eine geringe Mieteinnahme erst einmal eine Einnahme. Aber: Alte Häuser verbrauchen viel Energie. Das kann zum Bumerang werden, wenn das Haus warmvermietet wird. Gleichzeitig steigt in den unteren Preisregionen das Risiko, an Mietnomaden zu geraten oder zumindest Personen, die es mit der pfleglichen Behandlung des Mietobjekts nicht so genau nehmen – auch wenn deren Rauswurf laut „Welt“ mittlerweile einfacher ist. Schlimmstenfalls kann auch ein geerbtes Haus zum Nullsummen- oder gar Minusgeschäft werden.

Frage 3: Was kann ich für ein Haus oder eine Wohnung als Miete verlangen?

Das richtet sich nach mehreren Faktoren: Zum einen die Wohngegend beziehungsweise Stadt selbst, aus der sich ein ortstypischer Mietspiegel generiert. Dieser wird am besten bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung angefragt. Zum anderen ist auch der Zustand des Mietobjekts von Bedeutung. Wer sich hier nicht sicher ist, kann ähnliche Anzeigen in der Region vergleichen. Und letztendlich kommt auch noch die Lage hinzu: Ein freistehendes Haus mit Blick auf Gewässer kann für einen höheren Preis vermietet werden als eines, das von anderen Häusern umgeben ist.

Frage 4: Angenommen, ich möchte bauen und das Haus erst mal vermieten, um die Kosten abzutragen, was muss ich dabei beachten? Mit dieser Vorgehensweise stehen Sie nicht alleine: Steigende Hauspreise machen es immer mehr zum Trend, das Haus zu bauen, die monatlichen Abschlägen quasi den Mietern zu überlassen und erst nach einigen Jahren Eigenbedarf anzumelden, wenn das Haus weitestgehend bezahlt ist. Damit sich das lohnt, ist Rechenarbeit vonnöten: Zunächst sollte die zukünftige Entwicklung der Bauzinsen errechnet werden. Das geht auf diesem Portal. Anschließend müssen die dort berechneten Summen mit dem Mietspiegel verglichen werden. Ziel ist es herauszufinden, was an Miete verlangt werden muss, damit sich die Rechnung rentiert. Zudem lässt sich darüber auch errechnen, wie lange das Haus überhaupt vermietet werden muss, um einen Großteil der Summe abzutragen.

Frage 5: Sollte ich einen Makler einschalten?

Bis Sommer 2015 hätte die Antwort „Ja“ gelautet. Nun aber dürfen Vermieter die Maklerprovision nicht mehr an ihre Mieter weitergeben, daher lautet die Antwort „Vielleicht“. Ein Makler kann den Mietwert einer Wohnung professionell schätzen. Außerdem wissen die Profis, was im Inserat stehen muss. Sofern die Zeit nicht eilt, kann beispielsweise zunächst privat inseriert werden. Aber: Dabei bei den Interessenten nicht vom Baugefühl leiten lassen und als Nachweis mindestens dessen Schufa-Selbstauskunft verlangen. Erst wenn die private Vorgehensweise nichts bringt, kann ein Makler eingeschaltet werden.

Frage 6: Die Miete eher hoch oder eher niedrig ansetzen?

Ideal wäre die „goldene“ Mitte: hoch angesetzte Mieten führen zu höheren Erwartungen bei den Mietern. Diese werden über kleine Macken weniger hinweg sehen, wenn sie mehr zahlen. Umgekehrt kann eine zu niedrige Miete aber auch wieder zu einem weniger pfleglichen Umgang mit dem Objekt führen.

Frage 7: Ich habe einen passenden Mieter gefunden, was darf in den Mietvertrag?

Zunächst gibt es einige Dinge, die per Gesetz in den Vertrag müssen – die Süddeutsche Zeitung hat sie hier zusammengefasst. Darüber hinaus gilt nur: Es dürfen keine Klauseln im Vertrag stehen, die den Mieter unverhältnismäßig benachteiligen. Gehört zum Objekt aber etwa ein Garten, dürfen Sie ruhig reinschreiben, dass dieser zumindest rudimentär gepflegt werden muss. Übrigens: Wer nicht für Schönheitsreparaturen aufkommen will, sollte die Pflicht zum Streichen von Türrahmen und Co. auch im Vertrag auf den Mieter abwälzen.

Frage 8: Habe ich als Vermieter noch Kontrolle darüber, was der Mieter im Haus anstellt?

Natürlich. Das Objekt gehört nach wie vor ihnen. Der Vermieter darf das Objekt nicht auf dauerhafte Weise verändern, also etwa Türen in die Wände brechen. Allerdings darf er die Wände so streichen, wie er will – jedoch muss er sie beim Auszug wieder in einer neutralen Farbe streichen – auch wenn der Vertrag keine Schönheitsreparatur-Klausel enthält.

Frage 9: Was tue ich, wenn mein Mieter sich über die altmodische Badgestaltung beklagt?

Das ist das Problem des Mieters. Er unterschrieb den Vertrag im Wissen über die Ausstattung. Sie haben weder Pflichten, das Bad nach dem Gusto des Mieters zu renovieren, noch andere Zwänge, die Innengestaltung dem Zeitgeist anzupassen. Sollte der Mieter auf eigene Faust neue Fliesen etc. anbringen, können Sie Schadenersatz von ihm verlangen.

Frage 10: Mein Mieter und ich sind viele Jahre miteinander klar gekommen, aber jetzt möchte ich, dass mein Sohn in dem Haus wohnt. Was nun?

In diesem Fall haben Sie das Recht auf Ihrer Seite. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt die Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn Familienangehörige einziehen sollen, was in diesem Fall gegeben ist. Dieses Recht erstreckt sich auch auf Ihre Geschwister, sowie Stiefkinder, Nichten und Neffen. Eigenbedarf ist jedoch nicht möglich, wenn Sie das Haus an Onkel, Tanten, Cousins oder Ihr Patenkind weitergeben wollen. Dabei müssen Sie die üblichen Kündigungsfristen beachten. Zudem: Wenn der Mieter tatsächlich jahrelang ein echter „Traummieter“ war, könnte es auch aus menschlichen Gründen angebracht sein, ihm bei der Suche einer neuen Unterkunft behilflich zu sein.

Fazit: Eine Immobilie zu vermieten kann sich finanziell rentieren. Allerdings liegt das Recht in Deutschland eher auf Seiten der Mieter. Alleine aus diesem Grund sollten sich angehende Vermieter gut überlegen, an wen sie vermieten und, falls sie das Objekt selbst erst kaufen müssen, auch, in welcher Wohngegend es steht. Wenn die Rahmenbedingungen aber passen, ist ein Mietobjekt ein verlässliches, monatliches Einkommen, von dem sich je nach Höhe durchaus auch gut leben lässt.

Mehr zum Thema
Interview hausInvest
„Was bedeutet für Sie Nähe, Herr Schüttauf?“
Wohnungsinvestments
Was bedeutet die Mietpreisbremse für Investoren?
nach oben