Immobilien: Warum B- und C-Städte nun bei Anlegern punkten

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steht nach den Preisanpassungen der vergangenen Jahre vor einem Wendepunkt. Während die Top-7-Städte lange Zeit im Fokus von Investoren standen, rücken nun zunehmend B- und C-Städte in den Vordergrund. Das zeigt das aktuelle Rendite-Risiko-Ranking von Lübke + Kelber – und auch, welche Chancen sich angesichts der neuen Situation bieten.

Studie offenbart Potenzial der Mittelstädte

Das Rendite-Risiko-Ranking 2024 hat 111 deutsche Städte hinsichtlich ihrer Attraktivität für Wohnimmobilieninvestments unter die Lupe genommen. „Das abgelaufene Jahr 2023 war weiterhin komplex und vielschichtig. Die Kapitalmarktseite blieb der Flaschenhals für Investments. Denn das Zinsumfeld war – trotz einer gewissen Entspannung gegen Ende des Jahres – herausfordernd und Finanzierungskosten hoch, was eine Zurückhaltung der Käuferseite mit sich brachte“, betont Mark Holz, Leiter Research bei Lübke + Kelber.

Sein Fazit: „In Konsequenz haben die Immobilienpreise weiter nachgelassen. Nach 18 Monaten fallender Multiplikatoren (steigende Anfangsrenditen) ist nun allerdings der Boden erreicht.“ Jetzt stehe der Wohnimmobilienmarkt mit einem nachhaltigeren, „vielleicht sogar günstigen Preisniveau“ in den Startlöchern, so Holz. Er blickt optimistisch in die Zukunft: „Eine Entspannung der Zinssituation steht ins Haus. Und der äußerst enge Mietmarkt bei wenig Neubau bedingt weiteren Druck auf die Mieten.“

Die Studie zeigt, dass vor allem B- und C-Städte oft ein ausgewogenes Verhältnis von Renditepotenzial und Risiko bieten. Konkret bedeutet das: Während die Top-7-Städte wie Berlin, München oder Frankfurt am Main zwar weiterhin eine hohe Marktattraktivität aufweisen, punkten viele Mittelstädte mit einer überzeugenden Performance. So erreichen beispielsweise Städte wie Leipzig, Potsdam, Darmstadt oder Mannheim im Ranking hohe Platzierungen und kombinieren eine gute Marktattraktivität mit einer vielversprechenden Renditeerwartung.

Lebensqualität als Erfolgsfaktor

Ein Grund für die steigende Attraktivität der B- und C-Städte ist der in der Lübke + Kelber-Studie neu eingeführte Indikator „Lebensqualität“. Dieser qualitative Faktor berücksichtigt Aspekte wie Gesundheitsversorgung, Freizeitmöglichkeiten, Einzelhandelsangebote und Grünflächen. Gerade Mittelstädte können hier oft mit einem ausgewogenen Mix punkten. „Dieser Faktor ist neben der rein wirtschaftlichen Betrachtung der wichtigste bei der Wahl des Wohnortes“, erläutert Holz den Ansatz.

Ein Blick auf die Top-Performer in den einzelnen Lebensqualitäts-Kategorien zeigt die Stärken der Mittelstädte:

• Gesundheit: Göttingen, Bamberg, Gießen
• Freizeit: München, Berlin, Dresden
• Kurzfristiger Handel: Dessau-Roßlau, Aschaffenburg, Göttingen
• Mittel- und langfristiger Handel: Berlin, München, Köln
• Kultur und Unterhaltung: Berlin, München, Hamburg
• Gastronomie: Berlin, München, Hamburg
• Grünflächen: Karlsruhe, Berlin, Bochum

Während die Metropolen vor allem bei Kultur, Unterhaltung und Gastronomie vorne liegen, punkten viele Mittelstädte mit einem starken Angebot in den Bereichen Gesundheit, Handel und Grünflächen. Diese ausgewogene Mischung macht sie für viele Menschen als Wohnort attraktiv – und damit auch für Investoren interessant.

Ankaufsmultiplikatoren und Renditeerwartungen

Ein weiterer Pluspunkt für Investments in B- und C-Städten sind die im Vergleich zu den Top-7-Städten oft niedrigeren Ankaufsfaktoren. Nach dem deutlichen Rückgang der Multiplikatoren in den vergangenen zwei Jahren ist die zu erwartende Gesamtperformance in vielen Mittelstädten gestiegen.

Die Analyse zeigt: Kassel, Wuppertal, Solingen, Recklinghausen, Saarbrücken und Leverkusen stechen als Hidden Champions mit einer hohen risikoadjustierten Rendite hervor. 

Dabei ist die Spannbreite der Renditeerwartungen groß: Im Bestandssegment reicht die prognostizierte Eigenkapitalrendite (IRR) über einen Haltezeitraum von zehn Jahren von 3,85 bis 7,5 Prozent in guten Lagen und von 5,3 bis 9,4 Prozent in mittleren Lagen. Für Neubauten liegen die Werte mit 4,9 bis 8,7 Prozent (gute Lagen) beziehungsweise 4,7 bis 8,9 Prozent (mittlere Lagen) sogar noch etwas höher. Damit bieten viele B- und C-Städte – nach sorgfältiger Prüfung – attraktive Renditepotenziale.

Diversifikation als Erfolgsstrategie

Ein weiterer Vorteil von Investments abseits der Top-7-Städte liegt in den Möglichkeiten zur Diversifikation. Deutschlands polyzentrische Struktur mit einer Vielzahl starker Mittelstädte ermöglicht es Investoren, ihr Portfolio geografisch und strukturell breiter aufzustellen.

„Die polyzentrische Struktur des Landes lässt zudem geografische und strukturelle Diversifikation von Investments zu – macht den Markt aber gleichzeitig auch komplex“, erläutert Holz die Herausforderung.

Für Investoren kann es sich also auszahlen, den Fokus zu weiten und auch die Hidden Champions abseits der Metropolen auf dem Radar zu haben. Durch eine gezielte Streuung der Investments über verschiedene B- und C-Standorte lassen sich Risiken minimieren und Ertragschancen optimieren.

Hier gibt es die Studie in voller Länge