So hat sich der Investmentmarkt für Wohnimmobilien entwickelt

Der deutsche Wohninvestmentmarkt zeigte sich 2025 weiterhin verhalten. Das geht aus einer Marktanalyse des Immobilienunternehmens Lübke Kelber hervor. Demnach erreichte das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 7,8 Milliarden Euro und blieb damit rund 9 Prozent hinter dem Vorjahr zurück. „Insbesondere die Sommermonate des Jahres waren von geringer Investmentdynamik geprägt, was maßgeblich zu dem überraschend niedrigen Transaktionsvolumen beigetragen hat“, kommentiert Mark Holz, Leiter Strategie und Research bei Lübke Kelber, das Ergebnis.

Erst im vierten Quartal zeigte sich eine Belebung: Mit 2,9 Milliarden Euro wurde das umsatzstärkste Quartal des Jahres verzeichnet, das allerdings immer noch ein Viertel unter dem Vergleichswert des Vorjahres liegt.

Wenig Risiko: Investoren setzen auf starke Standorte

„Die Investmentnachfrage war in diesem Jahr sehr fokussiert: Starke Standorte und risikoarme Produkte lagen im Fokus der Anleger“, sagt Holz. Anleger konzentrierten sich auf sogenannte Core- und Core+-Produkte, also hochwertige Bestandsimmobilien und Neubauten, sowie etablierte Standorte. Mit 54 Prozent entfiel mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die 14 A-Märkte, weitere 33 Prozent auf B- und C-Städte.

Großtransaktionen über 100 Millionen Euro blieben der Erhebung zufolge die Ausnahme – Lübke Kelber identifiziert lediglich fünf solcher Fälle im vierten Quartal. Die größte Transaktion war der als Forward strukturierte Ankauf des Quartiers Marienhöfe in Berlin durch die Immobiliengesellschaft Hines. Der Hauptteil der Verkäufe konzentrierte sich auf Transaktionen zwischen 10 und 50 Millionen Euro, heißt es.

Wieder mehr Käufer: Institutionelle Investoren kommen zurück 

Bei den Käufern zeigt sich ein gemischtes Bild: Family Offices blieben vor allem im Segment zwischen 10 und 30 Millionen Euro aktiv. Zunehmend kehren aber auch institutionelle Investoren und Investment Manager auf den Markt zurück, darunter Tishman Speyer, Catella, Aachener Grund und HIH Invest. Auch Vonovia trat Ende 2025 wieder als Käufer von 750 Wohneinheiten auf.

Auch bei den Kaufpreisen verzeichnet Lübke Kelber zum Jahresende Bewegung. So lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis aus allen Transaktionen im vierten Quartal bei knapp über 4.000 Euro – im Vorquartal waren es noch 3.000 Euro. Dies spiegele allerdings nicht zwangsläufig einen Anstieg der Preise wider, sondern reflektiere vor allem die Art der Immobilien, die gehandelt wurden, so die Analyse. Zusätzlich zur Konzentration auf die Segmente Core und Core+ habe der Fokus auf höherpreisigen Städten wie München oder Berlin gelegen.

Eindeutig nach oben ging es im vergangenen Jahr aber für die Wohnungsmieten im Bestand. Das gilt für alle 135 von Lübke Kelber analysierten Märkte – im Median lag der Anstieg bei 4,8 Prozent. Leipzig führte bei den A-Märkten mit einem Plus von 7,3 Prozent, während Berlin mit 2,5 Prozent das geringste Wachstum verzeichnete. Am deutlichsten stiegen die Mieten mit 8,6 Prozent in Fürth.

Ausblick 2026: Markt könnte die 10 Milliarden Euro knacken

Wie geht es 2026 am Investmentmarkt für Häuser und Wohnungen weiter? Die Analysten von Lübke Kelber erwarten einen deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens auf mehr als 10 Milliarden Euro. Die Gründe: flächendeckend steigende Mieten aufgrund der anhaltend großen Nachfrage und des geringen Angebots. Profitieren dürften insbesondere wirtschaftsstarke Städte der zweiten und dritten Reihe.

Zudem sollten die Krisen und Konflikte in vielen Teilen der Welt die Investmentnachfrage in Deutschland als sicherem Hafen weiter stützen: „Denn in unsicheren Zeiten sucht Kapital tendenziell sichere Anlagen, zu denen Wohnimmobilien, insbesondere in Deutschland, gehören“, so die Analyse der Immobiliengesellschaft.