Mezzanine-Kapital Chancen für Anleger und Immobiliengesellschaften

„Auch wenn das Chance-Risiko-Verhältnis bei Mezzanine-Kapital sehr attraktiv ist, muss jedes Objekt einzeln geprüft werden. Risiken, bis zum Totalverlust, sollten nicht unterschätzt werden“, sagt Tim Bütecke, Geschäftsführer HFH Hamburger Finanzhaus GmbH und Gründer Exporo AG.

„Auch wenn das Chance-Risiko-Verhältnis bei Mezzanine-Kapital sehr attraktiv ist, muss jedes Objekt einzeln geprüft werden. Risiken, bis zum Totalverlust, sollten nicht unterschätzt werden“, sagt Tim Bütecke, Geschäftsführer HFH Hamburger Finanzhaus GmbH und Gründer Exporo AG.

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Die Hochstimmung am deutschen Immobilienmarkt ebbt nicht ab. Die Kauflust der Investoren hält an und daran wird sich wohl auch im Jahr 2019 so schnell nichts ändern. In einer Umfrage unter den Messeteilnehmern der Expo Real im Oktober 2018 rechnen mehr als 60 Prozent mit steigenden Investitionssummen in deutsche Immobilien. Auch die tatsächlichen Transaktionsvolumina deuten bislang auf keinen Sinkflug hin. Allerdings hat diese Investitionsfreude auch Auswirkungen auf den Finanzierungsmarkt.

Banken: Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen

Viele Banken haben die Immobilienfinanzierung wieder in ihr Repertoire aufgenommen. Mit den niedrigen Zinsen ist der Margendruck auf die Finanzinstitute gestiegen. Da kommen Immobilienfinanzierungen als relativ sichere Geschäfte und planbare Profit-Lieferanten sehr gelegen. Allerdings scheinen die Banken angesichts der deutlich gestiegenen Kaufpreise vorsichtiger zu werden. Der Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung des US-amerikanischen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle, der 13 größere immobilienfinanzierende Banken umfasst, ist im 1.Halbjahr 2018 um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen.

Doch trotz eines reduzierten Volumens kann von restriktiver Kreditvergabe keine Rede sein. Allerdings finanzieren die Banken nicht mehr so hoch wie einst und verschaffen sich so einen Puffer gegen eventuell fallende Preise. Während früher im gewerblichen Bereich 100-Prozent-Finanzierungen möglich waren, bezuschussen sie aufgrund gesetzlicher und regulatorischer Vorgaben derzeit maximal zu 60 bis 70 Prozent. Die verbleibenden 30 bis 40 Prozent müssen mit eigenem Kapital und zusätzlichen Investoren gestemmt werden.

Vor allem bei Bestandsimmobilien ist eine größere Zurückhaltung erkennbar. Bei Projektentwicklungen hingegen sind Banken tendenziell noch mit höheren Krediten dabei. In der Konsequenz sind Investoren und Immobiliengesellschaften gezwungen, höhere Summen in einem einzelnen Projekt zu binden, wodurch sich wiederum die Eigenkapitalrendite reduziert. Abhilfe können hier Anlagealternativen wie Crowd-Investing oder Mezzanine-Kapital schaffen.

Equity Release: Stärkere Bonität mit Crowd-Investing und Mezzanine-Kapital

Für Immobiliengesellschaften hat das den Vorteil, dass diese mehrere Immobilienprojekte parallel realisieren können, da die Projekte einzeln betrachtet weniger Eigenkapital binden. Das führt dazu, dass Investoren durch den Einsatz von Mezzanine-Kapital von der Hebelwirkung dieses Fremdkapitals profitieren, indem sie ihre Eigenkapitalrendite maßgeblich anheben.

Für Investoren in der Immobilienbranche ist es eine fortwährende Herausforderung, stets mit ausreichend liquiden Mitteln ausgestattet zu sein. Mezzanine können dabei helfen, dieses Hindernis zu umgehen. So lassen sich nicht nur Neubauprojekte finanzieren. Auch Kapital, das seit Längerem, etwa in Bestandsobjekten, gebunden ist, können Investoren so wieder verfügbar machen und flexibel in neue Projekte investieren.

Natürlich sind Banken für Immobilieninvestoren nach wie vor ein unverzichtbarer Partner im Finanzierungsmix für Immobilienprojekte. Sie bieten mit Abstand die günstigsten Konditionen und sie haben den derzeit unschlagbaren Vorteil, sich praktisch für Null über die Europäische Zentralbank (EZB) zu refinanzieren. Hinzu kommt der hohe Konkurrenzdruck vor allem bei der Finanzierung von Core-Immobilien, also vorwiegend gewerblich genutzten Bestandsimmobilien in den Toplagen der Großstädte, der die Gebühren der Banken in Schach hält. Entsprechende Immobilien sind gekennzeichnet durch Toplagen in den Großstädten, eine hohe Qualität der Mieterbasis sowie einen hohen Vermietungsstand bei hoher Mieterbonität.