Mezzanine-Kapital Chancen für Anleger und Immobiliengesellschaften

Family-Offices & Co.: Neue Player im Finanzierungsgeschäft

Diese Entwicklung bleibt nicht unbemerkt, entsprechend dringen zunehmend weitere Kapitalgeber auf den Markt, die die Lücke zwischen erstrangigem Bankkredit und Eigenkapital schließen oder das Eigenkapital gleich ganz mit ersetzen: Die Spanne der Investorenpalette reicht vom institutionellen Segment über Family-Offices und andere semi-professionelle Anleger bis hin zum „kleinen“ Privatanleger. Je nach Investorentyp kann das passende Anlageinstrument gestrickt werden. Die Immobilienfinanzierung kann als attraktive Alternative oder Ergänzung zum direkten oder indirekten Besitz von Liegenschaften dienen. Gerade für institutionelle Anleger bietet sie eine interessante Diversifizierung des Fixed-Income-Portfolios.

Während für diesen Anlegerkreis vor allem Mezzanine-Tranchen ab 50 Millionen Euro interessant sind, können für andere Zielkunden deutlich kleinere Projekte ins Auge gefasst werden, beispielsweise über Crowdfunding oder Immobilien-Crowdinvesting. Diese Finanzierungsform ermöglicht Anlegern bereits mit kleinen Beträgen in (Crowd-) Immobilien zu investieren. Durch eine Vielzahl von Kleinanlegern lassen sich so Tranchen von bis zu 2,5 Millionen Euro oder aktuell 10 Millionen Euro finanzieren, an deren Finanzierung sich Anleger über Nachrangdarlehen beteiligen können – und zwar Asset-Klassen übergreifend im gesamten Immobilienbereich.

Gemessen am Gesamtmarkt ist die Immobilienfinanzierung per Crowd noch eine kleine Nische – aber mit Potenzial. Laut der Immobilien-Crowdfunding Studie 2018 der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY (Ernst & Young) plant jeder vierte Projektentwickler, sich künftig über Crowdfunding-Plattformen Kapital zu beschaffen.

Mezzanine-Finanzierungen: Die Vor- und Nachteile

Ähnlich breit gefächert wie die Investorenseite ist die Angebotsseite, was zu einem sehr großen Renditespektrum führt. Mezzanine-Kapital wird sowohl für Bestandsobjekte als auch für Projektentwicklungen benötigt. Im Bestand können Kapitalgeber von planbaren Zahlungsströmen profitieren, auch langfristige Anleihen sind im Angebot. Bei Projektentwicklungen ist die Bindung kürzer, meist unter drei Jahren. Abhängig ist die Anleihe-Laufzeit letztlich von der Art des Projektes und seiner Umsetzungsdauer. Die Höhe des Zinses hängt unter anderem von der Risikoklasse des Produkts ab, wie viel des Eigenkapitals gestemmt wird und davon, in welchem Stadium sich die Entwicklung befindet.

Bei Projektentwicklungen sollten sich die Kapitalgeber darauf einstellen, keine regelmäßigen Zahlungen zu erhalten, sondern erst bei Abschluss des Projekts entlohnt zu werden. Da der Projektentwickler erst am Ende Geld verdient, sind auch nur endfällige Zinszahlungen sinnvoll. Ansonsten müsste Geld aus der Substanz genommen werden, was wiederum das ganze Projekt ins Wanken bringen kann.

Während die Kapitalgeber bei guten Mezzanine-Produkten mit einer attraktiven Verzinsung für ihr eingegangenes Risiko belohnt werden, haben auch die Schuldner Vorteile von diesen ergänzenden Finanzierungslösungen. Das zusätzliche Kapital spart ihnen Eigenkapital und verschafft ihnen so mehr Flexibilität.

Prognose 2019: Steigende Nachfrage nach Mezzaninen

Auch wenn das Chance-Risiko-Verhältnis bei Mezzanine-Kapital sehr attraktiv ist, muss jedes Objekt – egal ob Bestand oder Neubau – einzeln geprüft werden. Risiken, bis zum Totalverlust, sollten nicht unterschätzt werden. Ein deutlicher Anstieg der Zinsen könnte gerade laufende Projektentwicklungen unter Druck setzen, wenn nicht genug Puffer beim späteren Verkaufspreis eingebaut ist. Allerdings ist angesichts der Schuldenlage in Europa in nächster Zeit kaum mit stark steigenden Zinsen zu rechnen. Die Nachfrage nach Mezzanine-Kapital dürfte im Jahr 2019 weiterwachsen – auch vor dem Hintergrund von Basel III. Das Regelwerk fordert von den Banken bei der Kreditvergabe künftig eine stärkere Unterlegung mit Eigenkapital. Das könnte die Finanzierungsquoten weiter sinken lassen ­­– und Mezzanine beflügeln.

Mehr zum Autor: Tim Bütecke, Geschäftsführer HFH Hamburger Finanzhaus GmbH und Gründer Exporo AG.

Mezzanine-Kapital leitet sich aus dem Italienischen "Mezzanino" ab, der in der Architektur ein Zwischengeschoss beschreibt, das zwischen zwei Hauptstockwerken steht. Im übertragenen Sinne verbindet Mezzanine-Kapital die Merkmale von Eigen- und Fremdkapital.