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Mezzanine-Kapital Immobilien-Investments im Zwischengeschoss

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Keine kurzfristige Margensuche

Eine Banklizenz hat die Haspa PEB bewusst nicht. Sie lässt sich bei ihren Investments auch in der Regel keine Grundschuld eintragen. „Wir beteiligen uns unternehmerisch. Für den Fall, dass etwas schiefläuft, benötigen wir darum Regelungen in den Joint-Venture-Vereinbarungen, um gegebenenfalls Einfluss auf die weitere Entwicklung des Projekts ausüben zu können. Die genaue Struktur hängt aber auch vom Einzelfall ab.”

Mezzanine-Kapital hat sich aufgrund der vergleichsweise hohen Renditen inzwischen zu einer eigenen Anlageklasse für Family Offices und institutionelle Investoren entwickelt. Schließlich gibt es für die Finanzierung von Projektentwicklungen im Schnitt noch 14 Prozent Rendite.

Was genau Mezzanine-Kapital ist, definiert jeder Anbieter anders. Eine klare rechtliche Abgrenzung gibt es nicht, die Übergänge sind fließend: Debt oder Equity? Junior Loan oder Preferred Equity? Alles ist möglich. Und jede Ausgestaltung liefert eine andere Verzinsung und Absicherung.

Stille Kommandit- oder GmbH-Einlagen

Bereits seit 1993 vergibt die Bayerische Landesbank Immobilien-Beteiligungs-Gesellschaft (Bayern Immo), eine Tochter der Bayern LB, Mezzanine-Kapital, „genauer gesagt Eigenkapitalbeteiligungen als stille Kommandit- oder GmbH-Einlagen für Projektentwicklungen in Deutschland“, so Geschäftsführer Karl-Heinz Denk.

Das machen die meisten anderen Bankentöchter auch. Allerdings sind sie etwas weniger auskunftsfreudig. Viele wollen lieber im Hintergrund bleiben. Der Umfang der Einzelbeteiligungen der Bayern Immo liegt zwischen einer Million und 15 Millionen Euro. Die Kapitalausstattung kommt wie bei der PEB von der Mutterbank.

Vergabe von Eigen- und Fremdkapital

Die gleichzeitige Vergabe von Eigen- und Fremdkapital an ein Projekt, wie es die Haspa macht, schließt die Konkurrenz allerdings aus. Denk: „Wir sehen hier einen potenziellen Interessenkonflikt mit der Gewinnorientierung des Eigenkapitalgebers einerseits und einer Darlehensforderung mit der notwendigen Rückzahlungsorientierung andererseits.“

Markt für studentisches Wohnen heißgelaufen

Was wird derzeit finanziert? Die Haspa begleitet Objekte aus den Segmenten Wohnen, Büro, Einzelhandel und Hotel in Hamburg und Berlin. Nischen schließt Jastrembski grundsätzlich zwar nicht aus. „Aber studentisches Wohnen beispielsweise würden wir in Hamburg wohl aktuell nicht mehr machen. Der Markt ist einfach heißgelaufen.“

Im Hotel-Segment setzt Jastrembski vor allem auf Budget-Häuser mit Marken wie Motel One oder 25 hours. „Spannende Konzepte mit Aufenthaltsqualität und gutem Standort.“ Büro, Einzelhandel und Wohnen sind auch die Schwerpunkte der Bayern Immo, allerdings deutschlandweit.

Denk: „Wir gehen auch mal in B-Standorte oder Mittelzentren, sind nicht nur in den Top-7-Standorten unterwegs.“ Und es können auch mal Logistik- oder Pflege-Immobilien sein, weil es bei der Mutterbank Spezialisten gibt, die mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Mindestens Verzinsung von 15 Prozent gefordert

„2016 haben wir mit unserer zwölfköpfigen Mannschaft rund 50 Projekte geprüft. Gerade einmal drei bis vier davon setzen wir um“, so Denk. Und die Rendite? „Beim Eigenkapitaleinsatz wollen wir mindestens eine Verzinsung von 15 Prozent haben“, sagt Jastrembski.

Bei einer Mezzanine-Finanzierung sollten es eigentlich schon 12 Prozent sein. „Da wir in das unternehmerische Risiko gehen, bekommen wir keine laufende Vergütung, sondern sind am Projektgewinn beteiligt“, erklärt Denk den grundsätzlichen Mechanismus. Die Rendite sollte auch bei der Bayern Immo mindestens bei über 10 Prozent liegen.

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