Praxisbeispiel vom Finanzplaner Im Ruhestand auf Mieteinnahmen statt Niedrigzins setzen

Ein häufiger Fehler und die Judo-Lösung

Ein weit verbreiteter Fehler in der Portfolio-Gestaltung ist, die aktuelle Zinssituation als kurzfristig einzusortieren. Länder wie Japan und die Schweiz zeigen nämlich, dass Zinsen jahrzehntelang um die Nulllinie pendeln können. Deshalb sollte man rechtzeitig umdenken und der Gefahr der langfristigen Nullzinsen ins Auge blicken. Wie beim Judo kann eine Lösung sein, den Schwung des Angriffs – in diesem Fall des Niedrigzinses – zu nutzen und zum eigenen Vorteil zu verwenden. Finanziert man mit hervorragender aktueller Bonität zu Niedrigstzinsen beispielsweise fremdvermietete Immobilien und zahlt die Verpflichtungen in den nächsten 20 Jahren zurück, verwandelt sich Geldwert in Sachwert, der laufende Renditen von zwei bis drei Prozent verspricht. Damit besteht die Aussicht, real den Wert zu erhalten.

Hätte Herr Hilfreich bei Normalzinsen den schwankungsärmeren Portfolioanteil (70 Prozent) früher in Anleihen angelegt, möchte er diesen in einem dauerhaften Niedrigzinsumfeld also in Immobilien investieren. Daher steht nun die Suche nach einem Immobilienportfolio von 1.050.000 Euro auf der Tagesordnung. Und dies ist der zweite wichtige Punkt: Wir suchen ein Portfolio von drei bis sechs Immobilien statt einer großen. Welche Möglichkeiten bieten sich dafür an?

Strategische Immobilien-Investments

Das Immobilienportfolio von Herrn Hilfreich sollte sich idealerweise zusammensetzen aus den Gattungen Bestand, Neubau, eventuell Denkmal (diese Immobilien sind jedoch immer schwerer zu finden, vor allem in der hier gewünschten Größenordnung) und Konzeptimmobilien, beispielsweise im Bereich Pflege- und Seniorenwohnen. Jede dieser Gattungen hat Vor- und Nachteile, die bei guter Auswahl jedoch gegenseitig wenig korrelieren und somit die Risiken der einzelnen Segmente reduzieren. Gleichzeitig wird die letztlich unmögliche Suche nach der idealen Immobilie durch den Gedanken der Streuung ersetzt. Ein weiterer Vorteil: Realisiert sich ein Marktrisiko, bleibt der Schaden begrenzt.

Weiterhin besteht im Unterschied zu geschlossenen Immobilien-AIFs ein individueller Anspruch im Grundbuch. Weitere Stärken dieses Portfolios sind die relativ einfache Finanzierbarkeit, die steuerliche Ansetzbarkeit von Finanzierungs- und Instandhaltungskosten und die Ausrichtung auf eigene steuerliche Fragestellungen. Auch für Schenkungen bieten sich kleinere Einheiten zur gezielten Zuordnung auf die Nachkommen an. Entscheidet sich Herr Hilfreich für diese Lösung, kann er in der Ruhestandsphase ein top-gepflegtes Immobilienportfolio vermieten und als Wert für die nächste Generation bewahren.

Über den Autor:
Mitja Ganz ist Certifies Financial Planner (CFP) und seit 2000 für MLP in Bayreuth und Hof tätig. Im Schwerpunkt berät Ganz Freiberufler. Seit 2008 hat er zwölfmal beim Wettbewerb „Finanzberater des Jahres“ des Euro-Magazins teilgenommen und als einziger Teilnehmer bundesweit zehnmal eine Top-10-Platzierung erreicht.

Wir präsentieren kontinuierlich Beispiele aus der Beratungspraxis. Wir schauen dabei erfolgreichen CFP-Zertifikatsträgern bei MLP über die Schulter – unter anderem bei Beratungen zu Praxisgründungen, Ruhestandsplanungen, Depotanalysen und Immobilienfinanzierungen. Tipps und Tricks inklusive.