Hans-Joachim Beck, Leiter Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD

Hans-Joachim Beck, Leiter Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD

Mietpreisbremse

Grauzone Mietspiegel

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Nach dem Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums darf die Miete bei Neuvermietungen mit der Mietpreisbremse nicht höher als die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent liegen. Laut §558 BGB Absatz 2 wird die ortsübliche Vergleichsmiete „gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder (…) geändert worden sind.“

Diese „üblichen Entgelte“ sind dem Mietspiegel zu entnehmen. Man unterscheidet zwischen einem einfachen und einem qualifizierter Mietspiegel. Ein einfacher Mietspiegel bietet lediglich eine grobe Orientierung für die üblichen Mietpreise, er wird eher ausgehandelt als ermittelt. Interessenvertreter von Mietern und Vermietern oder die Gemeinde erstellen diese Art von Mietspiegel. Als qualifiziert nach § 558d BGB gilt ein Mietspiegel, wenn er nach „anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.“ Was genau unten den „wissenschaftlichen Grundsätzen“ zu verstehen ist, erklärt der Gesetzgeber nicht. Zudem sind die Gemeinden nicht verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen beziehungsweise von einem Forschungsinstitut erstellen zu lassen.

Bislang war das kein Problem. Mietspiegel dienten Vermietern hauptsächlich als willkommenes Instrument, wenn sie die Mieten erhöhen wollten. Mit Einführung der Mietpreisbremse wird sich das grundlegend ändern. Denn die ortsübliche Vergleichsmiete und mit ihr der Mietspiegel sind die entscheidende Grundlage für die Frage, welche Miete bei der Neuvermietung verlangt werden darf. Die richtige ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist jedoch schwierig und das Ergebnis streitanfällig. Wenn kein qualifizierter Mietspiegel existiert, haben Vermieter und  Wohnungsverwalter viel Arbeit, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Das Bundesjustizministerium schätzt, dass Vermieter in Deutschland künftig pro Jahr rund eine Million Arbeitsstunden dafür werden aufbringen müssen. Damit nicht genug: Wenn der Mieter der Meinung ist, die Miete sei zu hoch, kann er eine Rüge aussprechen und die Miete zurückfordern. Der Vermieter muss dann beweisen, dass er die Miete richtig angesetzt hat.

In vielen Fällen wird nur ein Gerichtsverfahren klären können, wer im Recht ist. Das ist auch dort der Fall, wo es einen qualifizierten Mietspiegel gibt. Denn im Zweifel kann der Kläger bestreiten, dass der Mietspiegel wirklich nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Das muss dann ein Gutachten klären. Dabei wird insbesondere zu prüfen sein, ob die Stichprobe ausreichend groß und die erhobenen Daten repräsentativ waren und ob die Einteilung des Gemeindegebiets in Lageklassen richtig vonstattengegangen ist. In Berlin ist bereits ein solches Gutachten erstellt worden – im Ergebnis zeigte sich, dass der Berliner Mietspiegel nicht den wissenschaftlichen Standards genügte.

Wenn die Mietpreisbremse wirken soll, ohne eine Flut an Prozessen auszulösen, muss die Politik klare Rahmenbedingungen schaffen und festlegen, wie ein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden soll. Eine Möglichkeit dazu bietet ihr die Ermächtigung in § 588 e Absatz 5 BGB. Danach kann sie das Verfahren zur Erstellung der qualifizierten Spiegel regeln. Es bliebe das Kostenproblem: Dass so wenige qualifizierte Mietspiegel vorhanden sind, ist weniger in der Bequemlichkeit der Gemeinden begründet als in deren Spardruck. Denn qualifizierte Mietspiegel zu erstellen kostet Geld. Vom Budget hängt selbstverständlich auch die Qualität ab. Die Gemeinden werden sich möglicherweise weigern, die Kosten zu übernehmen – sie werden verlangen, dass die Länder die Kosten zahlen, weil diese die Gemeinden für die Mietpreisbremse ausgewiesen haben. Die Länder werden auf den Bund zeigen, weil dieser die Mietpreisbremse eingeführt hat. In einem Gesetz, dass die Erstellung regelt, muss daher auch die Kostenfrage geklärt werden. Erst wenn klar ist, wie ein Mietspiegel erstellt sein muss und wer dafür zahlt, können Mietspiegel als sichere Basis für die Mietpreisbremse gelten.

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