Mietpreisbremse: „Unsoziales Mietrecht“
Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH
Selbst die Politiker, die die Mietpreisbremse beschließen und der Deutsche Mieterbund, der sie schon lange gefordert hat, räumen ein: Dadurch wird keine einzige neue Wohnung geschaffen. Es sollen nur die bestehenden Wohnungen erschwinglich bleiben beziehungsweise erschwinglicher werden. Doch wer profitiert davon?
Vor allem Mieter mit sehr guter Bonität. Denn wenn der Preisbildungsmechanismus teilweise außer Kraft gesetzt wird, dann wird künftig derjenige am ehesten eine Wohnung bekommen, der über die beste Bonität verfügt.
Bei knappem Wohnraum und übersteigender Nachfrage reagiert der Markt entweder mit steigenden Neuvermietungsmieten oder er setzt sich – wenn dies nicht mehr möglich ist – über andere Mechanismen indirekt durch.
Mietverluste werden auf anderem Weg kompensiert
Vermieter werden, wenn sie die Wahl zwischen zahlreichen Bewerbern haben, bei gedeckelten Mieten an denjenigen vermieten, der die beste Bonität hat, um wenigstens das Mietausfallrisiko zu reduzieren.
Zudem wird es Umgehungstatbestände geben. Schon denken Vermieter beispielsweise darüber nach, ob sie nicht die Mietpreisbremse umgehen, wenn sie möblierte Wohnungen vermieten und dann ein hohes Entgelt für die Möbel verlangen.
Mieter werden versuchen, mit Nachmietern Vereinbarungen über den Kauf von Möbeln zu treffen. Es handelt sich dabei um Ablösesummen, die sich jedoch nur leisten kann, wer über genügend finanzielle Mittel verfügt, neben Kaution und Maklercourtage auch noch hohe Abstandszahlungen für Möbel zu entrichten.
Da solche Verträge jedoch unwirksam sind, wenn die Zahlungen in keiner Relation zum tatsächlichen (meist sehr geringen) Wert des Mobiliars stehen, sind Rechtsstreitigkeiten zwischen Vor- und Nachmieter programmiert.
Wohnraum wird sich verknappen - besonders für Einkommensschwache
Der Neubau von Mietwohnungen wird mit Sicherheit einbrechen, da die geplanten steuerlichen Erleichterungen die Nachteile der Mietpreisbremse nicht ausgleichen werden.
In der Folge wird sich der Wohnraum weiter verknappen. Allerdings nur für einkommensschwächere Schichten. Denn einkommensstärkere Schichten werden – mehr noch als in der Vergangenheit – Eigentumswohnungen erwerben, wenn am Mietmarkt nicht genügend geeigneter Wohnraum zur Verfügung steht. Bauträger werden noch stärker dazu übergehen, Eigentumswohnungen statt Mietwohnungen zu bauen.
Auch hier sind die Leidtragenden einkommensschwächere Schichten, die sich eine Eigentumswohnung nicht leisten können. Wie wird die Politik auf diese Entwicklungen reagieren? Wird man so einsichtig sein und bei einer sich verschärfenden Wohnraumnot die Mietpreisbremse wieder abschaffen?
Das ist mehr als nur unwahrscheinlich. Eher wird der soziale Wohnungsbau wieder angekurbelt, was alle Steuerzahler zu bezahlen haben. Oder es werden wieder hohe Steuervorteile für den Mietwohnungsneubau gewährt – auch wenn dies zunächst aus der Koalitionsvereinbarung herausgefallen ist.
Mieten werden kurzfristig stark steigen
Vorgesehen ist auch, dass die Miete nicht niedriger sein soll als im letzten Mietvertrag. Mietrechtsspezialisten empfehlen deshalb schon jetzt den Vermietern, die Mieten so stark wie möglich zu erhöhen, da die zuletzt gezahlte Miete bei der Wiedervermietung die Obergrenze sein wird. Die kurzfristige Wirkung der Mietpreisbremse werden also mit Sicherheit stark steigende Mieten im Bestand sein.
Die Mietpreisbremse ist somit ein gutes Beispiel, wie Eingriffe des Staates in den Markt oft genau das Gegenteil dessen bewirken, was beabsichtigt ist. Das „soziale Mietrecht“ erweist sich als in hohem Maße unsozial, weil vor allem einkommensschwache Schichten betroffen sein werden.
Vor allem Mieter mit sehr guter Bonität. Denn wenn der Preisbildungsmechanismus teilweise außer Kraft gesetzt wird, dann wird künftig derjenige am ehesten eine Wohnung bekommen, der über die beste Bonität verfügt.
Bei knappem Wohnraum und übersteigender Nachfrage reagiert der Markt entweder mit steigenden Neuvermietungsmieten oder er setzt sich – wenn dies nicht mehr möglich ist – über andere Mechanismen indirekt durch.
Mietverluste werden auf anderem Weg kompensiert
Vermieter werden, wenn sie die Wahl zwischen zahlreichen Bewerbern haben, bei gedeckelten Mieten an denjenigen vermieten, der die beste Bonität hat, um wenigstens das Mietausfallrisiko zu reduzieren.
Zudem wird es Umgehungstatbestände geben. Schon denken Vermieter beispielsweise darüber nach, ob sie nicht die Mietpreisbremse umgehen, wenn sie möblierte Wohnungen vermieten und dann ein hohes Entgelt für die Möbel verlangen.
Mieter werden versuchen, mit Nachmietern Vereinbarungen über den Kauf von Möbeln zu treffen. Es handelt sich dabei um Ablösesummen, die sich jedoch nur leisten kann, wer über genügend finanzielle Mittel verfügt, neben Kaution und Maklercourtage auch noch hohe Abstandszahlungen für Möbel zu entrichten.
Da solche Verträge jedoch unwirksam sind, wenn die Zahlungen in keiner Relation zum tatsächlichen (meist sehr geringen) Wert des Mobiliars stehen, sind Rechtsstreitigkeiten zwischen Vor- und Nachmieter programmiert.
Wohnraum wird sich verknappen - besonders für Einkommensschwache
Der Neubau von Mietwohnungen wird mit Sicherheit einbrechen, da die geplanten steuerlichen Erleichterungen die Nachteile der Mietpreisbremse nicht ausgleichen werden.
In der Folge wird sich der Wohnraum weiter verknappen. Allerdings nur für einkommensschwächere Schichten. Denn einkommensstärkere Schichten werden – mehr noch als in der Vergangenheit – Eigentumswohnungen erwerben, wenn am Mietmarkt nicht genügend geeigneter Wohnraum zur Verfügung steht. Bauträger werden noch stärker dazu übergehen, Eigentumswohnungen statt Mietwohnungen zu bauen.
Auch hier sind die Leidtragenden einkommensschwächere Schichten, die sich eine Eigentumswohnung nicht leisten können. Wie wird die Politik auf diese Entwicklungen reagieren? Wird man so einsichtig sein und bei einer sich verschärfenden Wohnraumnot die Mietpreisbremse wieder abschaffen?
Das ist mehr als nur unwahrscheinlich. Eher wird der soziale Wohnungsbau wieder angekurbelt, was alle Steuerzahler zu bezahlen haben. Oder es werden wieder hohe Steuervorteile für den Mietwohnungsneubau gewährt – auch wenn dies zunächst aus der Koalitionsvereinbarung herausgefallen ist.
Mieten werden kurzfristig stark steigen
Vorgesehen ist auch, dass die Miete nicht niedriger sein soll als im letzten Mietvertrag. Mietrechtsspezialisten empfehlen deshalb schon jetzt den Vermietern, die Mieten so stark wie möglich zu erhöhen, da die zuletzt gezahlte Miete bei der Wiedervermietung die Obergrenze sein wird. Die kurzfristige Wirkung der Mietpreisbremse werden also mit Sicherheit stark steigende Mieten im Bestand sein.
Die Mietpreisbremse ist somit ein gutes Beispiel, wie Eingriffe des Staates in den Markt oft genau das Gegenteil dessen bewirken, was beabsichtigt ist. Das „soziale Mietrecht“ erweist sich als in hohem Maße unsozial, weil vor allem einkommensschwache Schichten betroffen sein werden.
