Stephan Bone-Winkel, Vorstand der BEOS Gesellschaft

Stephan Bone-Winkel, Vorstand der BEOS Gesellschaft

Mini-Zinsen

Sind niedrige Immobilienrenditen gerechtfertigt?

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Private und institutionelle Anleger akzeptieren zunehmend niedrigere Renditen am Immobilienmarkt. Da sich die meisten von ihnen auf die gleichen Anlageklassen und Lagen fokussiert haben sowie ähnliche Investitionsstile zugrunde liegen, drückt der Wettbewerb um die knapper werdenden Objekte die Renditen immer weiter nach unten. Letztlich spiegelt sich das auch in der unbefriedigenden Immobilien-Performance wider: Sowohl offene Immobilien-Publikumsfonds als auch Spezialfonds erwirtschaften im Durchschnitt aktuell Renditen um ein Prozent. Die tatsächliche Rendite des privaten Erwerbers, der ein Mehrfamilienhaus zum 30-fachen kauft, dürfte nach Abzug von Transaktions- und Bewirtschaftungskosten nicht sehr viel höher liegen.

Das Problem liegt darin, dass viele Investoren nicht darüber nachdenken, ob solch niedrige Immobilienrenditen überhaupt noch attraktiv und gerechtfertigt sind, sondern lieber Rechtfertigungssysteme entwickeln, die belegen sollen, dass die auf den ersten Blick niedrigen Renditen auf den zweiten Blick ungewöhnlich hoch seien.

Eine beliebte Rechtfertigungsstrategie ist der Hinweis auf den „Spread“, also die Renditedifferenz, zwischen Anleihen auf der einen und Immobilien auf der anderen Seite. Dieser Spread hat sich zweifelsohne in den vergangenen Jahren deutlich erhöht, was dafür zu sprechen scheint, dass Immobilien heute nicht teurer, sondern günstiger geworden seien.

2008 lag die Verzinsung einer zehnjährigen Bundesanleihe noch bei 3,99 Prozent, heute liegt sie nur noch bei 0,31 Prozent. Wenn im gleichen Zeitraum die Bruttoanfangsrendite für eine sogenannte Core-Immobilie (Büroobjekt in sehr guter Lage) von vielleicht 5 auf 4 Prozent gesunken ist, dann hat sich der Spread massiv erhöht, und zwar von einem Prozentpunkt auf 3,7 Prozentpunkte.

Das Problem bei dieser Betrachtung liegt jedoch darin, dass als Vergleichsmaßstab eine Anlageart genommen wird, bei welcher der Preismechanismus als Risikoindikator seit Jahren nicht mehr funktioniert. Der renommierte Harvard-Ökonom Robert J. Shiller, der weltweit berühmt wurde, weil er frühzeitig sowohl vor der Aktienblase am Ende des 20. Jahrhunderts als auch vor der Hauspreisblase in den USA gewarnt hatte, hat jüngst in der dritten Auflage seines Buches „Irrational Exuberance“ vor einer weltweiten Anleiheblase gewarnt. Durch die Politik der Zentralbanken ist die Preisbildung an den Anleihemärkten erheblich eingeschränkt. Dadurch, dass die Zentralbanken selbst als Anleihekäufer auftreten beziehungsweise den Marktteilnehmern die Gewissheit geben, dass sie dies im Zweifelsfall jederzeit und mit praktisch unbeschränkten Beträgen tun würden, sind die Anleihepreise extrem verzerrt. Das sieht man unter anderem daran, dass vor einigen Monaten für spanische Staatsanleihen nur noch zwei Prozent gezahlt werden musste (so wenig wie noch nie zuvor in der spanischen Geschichte) und ein Drittel der europäischen Staatsanleihen bereits Negativrenditen aufweisen.

Das heißt jedoch: Der Abstand zu den Staatsanleihen ist kein Argument, das dazu geeignet ist, mickrigen Immobilienrenditen den Schein der Attraktivität zu verleihen. Statt sich Gedanken darüber zu machen, wie sie Mini-Renditen theoretisch rechtfertigen könnten, sollten die Investoren nach Nischen Ausschau halten, in denen nach wie vor attraktive Immobilienrenditen erwirtschaftet werden können. Naturgemäß sind das nicht die Nutzungsarten und Lagen, um die sich alle drängen.

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