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„Mit der Salami-Taktik ist bei Büroimmobilien etwas Positives gemeint“

Olaf Claessen von Round Hill Capital
Olaf Claessen von Round Hill Capital
In Krisenzeiten halten sich Investoren von Büroimmobilien gerne an großen Namen fest: Einen einzigen, namhaften Mieter mit hoher Bonität halten viele für sicherer als eine Vielzahl von kleineren Vertragspartnern.

Außerdem sind Verwaltung und Betreuung nur eines Mieters in der Regel weniger aufwändig und somit kostengünstiger. Und: Bei einem Objekt, das an mehrere Parteien vermietet ist, gibt es einen natürlichen, durch Fluktuation bedingten Leerstand, den es bei Single-Tenants nicht gibt.

Auf einmal Leere

Doch wo Licht ist, ist bekanntlich auch Schatten. Das gilt auch bei Single-Tenant-Objekten. Denn die Zeit nach der vereinbarten Mietlaufzeit ist mit Unsicherheiten verbunden: Wenn der Einzelmieter auszieht, steht das Gebäude von einem auf den anderen Tag komplett leer. Die Mieteinnahmen fallen auf null – das hat Einfluss auf den Wert der Immobilie. Gleichzeitig müssen Mittel für Neuvermietung und gegebenenfalls Umbau der Immobile aufgebracht werden, wenn das Gebäude nicht den Erfordernissen des neuen Mieters entspricht.

Das Risiko, dass auf einen Schlag alle Mieteinnahmen entfallen, kann jedoch minimiert werden. Das funktioniert beispielsweise durch eine Art Salami-Taktik. In Politik und Wirtschaft wird der Begriff eigentlich negativ verwendet. Hier bedeutet er, dass bei der Suche nach einem Kompromiss immer nur minimale Zugeständnisse gemacht werden. So können Verhandlungen in die Länge gezogen und möglichst den eigenen Interessen entsprechend beendet werden.

Bei Mietverträgen von Büroimmobilien ist mit der Salami-Taktik etwas Positives gemeint: Der Mieter kann nicht auf einen Schlag ausziehen, sondern nur schrittweise. Beispielsweise kann vertraglich festgesetzt sein, dass der Mieter nach einer üblichen Mietlaufzeit von 15 Jahren den ersten Gebäudeteil verlassen kann, den zweiten aber erst zwei Jahre später. So wird ein plötzlicher kompletter Leerstand verhindert und dem Eigentümer bleibt genügend Zeit, neue Mieter zu finden und aus dem Single-Tenant-Objekt schrittweise ein Multi-Tenant-Objekt zu machen.

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