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Mobilfunkinfrastruktur-Fonds: „Entwicklungshilfe für die USA“

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DAS INVESTMENT.com: Aber warum haben Sie in Ihren neuen Infrastruktur-8-Fonds dann nur 14 Masten hineingenommen? Da ginge doch bestimmt mehr. Schulz: Ja, klar ginge technisch mehr. Prinzipiell ist das Tower-Geschäft wie ein Commodity konfigurierbar, also etwa wie ein Sack Kaffeebohnen. Doch wir wollen auf dem Teppich bleiben: Wir starten im deutschen Fondsgeschäft mit einer neuen Assetklasse in einem Markt, der sich nach den Zahlen des Verband Geschlossene Fonds 2009 gerade halbiert hat. Davon auszugehen, dass bei diesem Szenario das Geschäft durch die Decke geht, wäre ziemlich vermessen. Doch wir planen, laufend Nachfolgefonds zu emittieren – da wäre es dann möglich 20, 50 oder auch 100 Masten einzubringen. DAS INVESTMENT.com: Sie kalkulieren, nach acht Jahren die Masten zum 15-Fachen der Jahresnettomiete zu verkaufen. Was ist, wenn dann mehr Wettbewerb die Preise drücken sollte?
Schulz: Das ist unwahrscheinlich. Der Bestandsschutz sorgt für ein organisches Angebotswachstum, zudem gibt es durch die vielen kleinen Monopole keine Größenvorteile. Derzeit wird als Kaufpreis das 20-Fache der Miete gezahlt, in den vergangenen Jahren lag der Multiple regelmäßig zwischen 15 und 22. George Soros zum Beispiel, der bestimmt rechnen kann, hat vor knapp zwei Jahren ein Paket von 3.500 Masten zum Faktor 22,5 gekauft. DAS INVESTMENT.com: Warum haben Sie Ihren Fonds nicht mit einem Fremdkapitalanteil ausgestattet? Schulz: Das hätte unserem Konzept widersprochen. Es ist nicht ausgeschlossen, dass wir in Nachfolgefonds, insbesondere wenn diese ein größeres Volumen haben, auch Fremdkapital integrieren. Derzeit jedoch reagieren Anleger sehr empfindlich auf alles, was von der Sicherheitslinie abweicht. Aber auch ohne Fremdkapitalhebel werden wir es schaffen, über die Mieteinnahmen und den späteren Verkauf der Masten das Anlegerkapital innerhalb von acht Jahren zu verdoppeln. DAS INVESTMENT.com: Da Sie die Masten bereits erworben haben – wie sieht es mit Zwischengewinnen für BAC aus? Schulz: Um das Blindpool-Risiko des Fonds auszuschalten, hat BAC die Masten vorfinanziert und erhält dafür eine Verzinsung von 6,5 Prozent jährlich. Für die Vermittlung des Portfolios wird eine marktübliche einmalige Brokerfee in Höhe von fünf Prozent gezahlt. Gewinnt das Fondsmanagement über die Fondslaufzeit weitere Mieter hinzu, erhält es eine erfolgsabhängige Vergütung in Höhe von zehn Prozent der Mieteinnahmen für fünf Jahre. DAS INVESTMENT.com: Es fällt auf, dass anfangs die Liquiditätsreserve vergleichsweise hoch ist. Ab 2013 soll es eine Ausschüttung von sechs Prozent für die Anleger geben: Finanzieren sie diese am Ende selbst? Schulz: Nein, die Liquiditätsreserve dient als Risikopuffer und nicht zur Deckung der Auszahlungen. Diese werden über die Mieterträge generiert. Zur Verdeutlichung: Die prospektierte Basisverzinsung beträgt bei einer Nettomiete von 280.000 Dollar rund fünf Prozent. Die weichen Kosten des Fonds betragen zehn Prozent exklusive Agio. Das heißt, dass hierfür die Erträge der ersten beiden Jahre verwendet werden. Ab dem dritten Laufzeitjahr finanziert sich der Fonds über seine Mieterträge selbst, die durch vertraglich festgelegte jährliche Mietsteigerungen kontinuierlich steigen. Durch die Vermietung zusätzlicher Antennenplätze hat der Fonds zudem enormes Potenzial: Wir haben prospektiert, über die Fondslaufzeit zu den 20 derzeitigen Mietern weitere 19 hinzuzugewinnen, deren Mietzahlungen die Fondsperformance erhöhen. Das entspräche einer Auslastung von rund 60 Prozent. Wir sind mehr als zuversichtlich, das hinzubekommen.

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