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Immobilien-Trend Preissteigerung bis zu 45 Prozent: „Miet-Wahnsinn“ bei möblierten Wohnungen

Möblierte Wohnungen können teurer vermietet werden als leer stehende Immobilien
Möblierte Wohnungen können teurer vermietet werden als leer stehende Immobilien | Foto: IMAGO / Addictive Stock
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Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß, das Angebot überschaubar – die Folgen sind steigende Mieten. Die Politik versucht den Anstieg mit Maßnahmen wie der umstrittenen Mietpreisbremse einzudämmen, bislang mit überschaubarem Erfolg. Denn immer mehr Vermieter wählen ein Schlupfloch als Alternative: möblierte Wohnungen. Das zeigt eine Auswertung des Portals „Immoscout24“. Denn möblierte Wohnungen, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, sind weiterhin unreguliert.

„Der rasante Anstieg möblierter Wohnungen ist zum Teil auf die Regulierungen am Mietmarkt zurückzuführen. Möblierte Wohnungen bilden zwar per se keine Ausnahme im Bereich der Mietpreisbremse, allerdings greift diese nicht, wenn eine Wohnung vorrübergehend vermietet wird“, erklärt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24. “Aufgrund dieser Grauzone sind die Angebotsmieten für möblierte Wohnungen deutlich höher und damit für viele nicht bezahlbar. Das übt zusätzlichen Druck auf den Mietmarkt aus.“

„Miet-Wahnsinn“ mit möblierten Wohnungen

Was Gesa Crockford mit „deutlich höher“ meint, zeigt ein Blick auf die Zahlen: Zum einen steigen die Angebotsmieten pro Quadratmeter für möblierte Wohnungen im Vergleich zu unmöblierten Wohnungen deutlich stärker an. Möblierte Wohnungen verteuerten sich im betrachteten Zeitraum fast um die Hälfte. Der Preis je Quadratmeter stieg von 15,50 Euro (Q4 2018) auf 22,50 Euro (Q4 2022). Ein Plus von 45 Prozent. Unmöblierte Wohnungen wurden im gleichen Zeitraum zwar ebenfalls teurer, hier hielt sich der Preisanstieg aber im Rahmen: Die Quadratmeterpreise kletterten von 7,41 auf 9,32.

Allerdings gilt: Bei möblierten Wohnungen sind häufig auch Hausmeister-, Reinigungs- oder Wäschedienste im Preis inbegriffen. Deshalb lassen sich die Preise nicht eins zu eins vergleichen, ein Trend-Indikator sind sie jedoch allemal. Das Portal Immoscout24 bezeichnet die Preis-Explosion bei möblierten Wohnungen als „Miet-Wahnsinn“.

 

Berlin hat die meisten möblierten Wohnungen

Zum anderen hat der Anteil an möblierten Wohnungen seit 2018 deutlich zugenommen, wie die Erhebung von Immoscout24 zeigt. Die Zahl der Angebote stieg um 5 Prozentpunkte von 8 auf 13 Prozent. Vor allem in den Großstädten wächst das Angebot. In den fünf größten Metropolen der Bundesrepublik ist mittlerweile mehr als jedes dritte Inserat eine möblierte Wohnung.

Besonders stark ist die Entwicklung in Berlin. In der Hauptstadt verzeichnete Immoscout24 im vierten Quartal 2022 eine Trendwende: Erstmals gab es mehr Angebote für möblierte Wohnungen (51 Prozent) als für unmöblierte Wohnungen (49 Prozent). Zum Vergleich: Vier Jahre zuvor, im vierten Quartal 2018, wurden in Berlin gerade einmal 13 Prozent der Wohnungs-Angebote als „möbliert“ angegeben.

Auch in anderen deutschen Großstädten ist dieser Trend erkennbar: In Frankfurt und München wird im Schnitt jede dritte Wohnung mit Möbeln angeboten, in Hamburg (24 Prozent) und Köln (25 Prozent) ist es jedes vierte. Hamburg habe jedoch mit einem Plus von 13 Prozentpunkten gegenüber 2018 das zweitgrößte Angebotswachstum zu verzeichnen, so Immoscout24. Köln verzeichnet mit einem Plus von 12 Prozentpunkten den drittstärksten Anstieg.

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Preisentwicklung bei möblierten Wohnungen

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Mieten von (un)möblierten Wohnungen im bundesweiten Schnitt sowie in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München entwickelt haben.

Möblierte Wohnungen und Mietpreisbremse

Grundsätzlich gilt auch für möblierte Wohnungen die Mietpreisbremse. Diese sieht vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Soweit die Theorie.

Bei möblierten Wohnungen greift jedoch eine Ausnahme: Werde die Wohnung „zu einem vorübergehenden Gebrauch“ vermietet, ist der Mieterschutz begrenzt und die Mietpreisbremse unwirksam, schreibt der Berliner Mieterverein. „Dieser Ausnahmetatbestand setzt jedoch nicht nur eine zeitliche Begrenzung voraus, sondern auch einen besonderen Zweck der Unterkunft – sei es, dass sie für einen begrenzten Studienaufenthalt oder eine längere Dienstreise gebraucht wird. Ein entsprechender Mietvertrag muss dem Willen beider Vertragsschließenden entsprechen.“

 

Zudem verlangen viele Anbieter von möblierten Wohnungen einen sogenannten Möblierungszuschlag als Teil der Gesamtmiete. Der dürfe nicht unverhältnismäßig hoch sein und muss sich am Zeitwert der Einrichtung orientieren. Jedoch muss der Zeitwert der Wohnungseinrichtung nicht verpflichtend im Wohnungsangebot und später auch nicht im Zeitmietvertrag ausgewiesen werden. Deshalb findet sich bei vielen Vermietern möblierter Wohnungen ausschließlich die Gesamtmiete.

Wohnungs-Neubau gerät ins Stocken

Zumindest mittelfristig dürfte sich der Mietmarkt kaum entspannen. Denn das von der Bundesregierung angekündigte Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr wird Experten zufolge deutlich verfehlt. Derzeit gehe man in der Bauindustrie von rund 200.000 bis 250.000 Wohnungen aus. Axel Gedaschko, Sprecher des Gesamtverbands der deutschen Wohnungswirtschafter, rechnet für 2023 mit dem Neubau von rund 200.000 Wohnungen, für 2024 mit sogar noch weniger.

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