München, Berlin, Hamburg - oder zweite Reihe? Renditetrends bei Wohnungsinvestments

Auf dem Investmentmarkt für Wohnungen stehen wir vor einer interessanten Entwicklung: Nachdem institutionelle und private Investoren aus dem In- und Ausland vor einigen Jahren den deutschen Wohnungsmarkt als attraktiven Investmentmarkt entdeckt hatten, fokussierten sie sich zunächst ganz und gar auf die großen Metropolen.

Die Anlageprofile von Spezialfonds, Versicherungen und Versorgungswerken klangen fast allesamt gleich: Fokussierung auf die sieben Top-Städte München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. Das Ergebnis dieses gleichförmigen Investorenverhaltens war zu erwarten: Die Multiplikatoren für Wohnungen in diesen Städten sind massiv gestiegen, die Renditen kräftig gefallen.

Renidte ging in den Top-Metropolen zurück

Eine aktuelle Analyse des Immobilienbewerters Wüest & Partner belegt, dass in den Jahren 2006 bis 2013 die Rendite für Wohnungen in den Top-Metropolen um 1,7 Prozentpunkte zurückgegangen ist und heute nur noch bei durchschnittlich 5,4 Prozent liegt. In München ist sie sogar auf 4,3 Prozent gesunken.

Dagegen liegt die Rendite in den sekundären Großstädten immer noch zwischen 5,8 Prozent (etwa in Heidelberg und Karlsruhe) und 9,9 Prozent (so in Chemnitz, Halle und Hagen). Im Durchschnitt liegt die Rendite für Wohnungen in den sekundären Großstädten bei acht Prozent.

Interessant ist dabei, wie die oben zitierte Untersuchung ebenfalls belegt, dass das Risiko in den Großstädten der zweiten Reihe keineswegs höher ist als in den A-Städten. Inzwischen haben dies natürlich auch einige Investoren erkannt, die deshalb begonnen haben, an diesen Standorten verstärkt zu investieren.

Aber diese Entwicklung steht erst am Anfang. Das zeigt sich daran, dass die Rendite in diesen sekundären Großstädten in den Jahren 2006 bis 2013 lediglich um 0,6 Prozentpunkte gefallen ist. Die Renditereduktion betrug also nur etwa ein Drittel von der in den sieben Top-Metropolen.

Wie wird die weitere Entwicklung verlaufen? Hier ist ein Blick auf andere Kapitalmärkte, etwa den Aktien- und den Anleihemarkt, hilfreich. Bei Unternehmensanleihen wurden von Investoren auch zunächst die Anleihen von Blue-Chip-Unternehmen, etwa in Deutschland aus dem Dax, bevorzugt.

Das hatte zur Folge, dass deren Renditen um mehrere Prozentpunkte fielen und schließlich für viele Anleger unattraktiv wurden. In einer zweiten Phase entdeckten die Investoren dann Anleihen von mittelständischen Unternehmen, etwa aus dem MDax und dem SDax, deren Renditen dann in der Folge der erhöhten Nachfrage ebenfalls zurückgingen.

Investmentmärkte sind fast wie leergefegt

Am Immobilienmarkt stehen wir derzeit an der Schwelle zu einer ähnlichen Entwicklung: Die Investmentmärkte für Wohnungen sind in Städten wie Hamburg oder München fast wie leergefegt. Für sogenannte Zinshäuser werden teilweise atemberaubende Multiplikatoren gezahlt. Künftige Mietsteigerungen sind schon längst in den Preisen eskomptiert.

Seit einiger Zeit treten jedoch neue Spieler auf, die sich auf sekundäre Großstädte konzentrieren. Dies sind vereinzelt börsennotierte Gesellschaften, aber insbesondere Fonds, die für Family Offices in solchen Städten Wohnungen kaufen.

Das Gros der Investoren, insbesondere die Spezialfonds und die Versicherungen, setzen jedoch nach wie vor auf die Top-7-Städte. Dort kaufen sie jetzt teilweise Projektentwicklungen und versuchen auf Basis niedrigerer Instandhaltungsaufwendungen anfänglich eine etwas höhere Rendite zu erwirtschaften.

Dass die Renditen in den Großstädten der zweiten Reihe wieder steigen, erscheint ausgeschlossen. Es gibt nur zwei Möglichkeiten: Entweder die Renditen verharren auf dem jetzigen Niveau, was jedoch eher unwahrscheinlich ist und nur dann eintreten wird, wenn es gegenläufige Bewegungen (etwa Zinserhöhungen) gibt.

Oder aber die Renditen fallen weiter, wenn immer mehr Investoren entdecken, dass in diesen Städten (noch) zu deutlich günstigeren Multiplikatoren eingekauft werden kann.