Björn Drescher, Vorsitzender des Aufsichtrats bei Drescher & Cie Immo Consult

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Nach Abwicklung von Fonds

Immobilienfonds vor dem Comeback?

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Stehen Immobilienfonds vor dem Comeback? Aktuell spricht zumindest eine ganze Menge dafür: die Psychologie, verschiedene Entwicklungen und Aktionen, aber auch das Marktumfeld. In der Summe dieser Umstände kann man bei wohlwollender Betrachtung im Segment offener Immobilienfonds das sprichwörtliche "Licht am Ende des Tunnels" erkennen.

Zunächst einmal muss ungeachtet der zu bedauernden Veräußerungsverluste betroffener Investoren in den abzuwickelnden Fonds konstatiert werden, dass die Auflösungen alter Fonds mit jedem Tag, der in das Land geht, naturgemäß psychologisch stärker in den Hintergrund treten und das Neu- und Tagesgeschäft der Branche zunehmend weniger belasten.

Zeitgleich sind die bestehenden liquiden Altfonds um Modernisierung bemüht. Sie passen ihre Cash- und Fremdkapitalquoten schrittweise den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen an und sind zudem bestrebt, ihre Portfolien aktiver zu managen und sich chancenorientierter aufzustellen. Das sollte ihren Renditen mittelfristig dienlich sein. Spezialitäten, wie beispielsweise die Wohnimmobilienfonds laufen ohnehin auf vollen Touren. Man denke nur an den Wohnselect D der Wertgrund.

Zudem wird das Segment der offenen Immobilienfonds erstmals seit Jahren wieder um Fondsauflagen bereichert. Dem ersten neuen Vertreter, dem bereits im vergangenen Jahr aufgelegten Kanam Leading Cities Invest, gelang dem Vernehmen nach gerade ein zweiter Objektkauf in Paris und damit der Beginn einer Diversifizierung.

Mit der kürzlich angekündigten Auflage des Grundbesitz Invest Fokus Deutschland bekommt die Bewegung zusätzliche Dynamik. Schließlich gibt mit der Deutschen Bank der erste Big-Player ohne Abwicklungsaltlasten ein Commitment zur Zukunft der Branche in Form eines neuen Produktes ab und setzt andere Gesellschaften unter Zugzwang. 700 Millionen Euro sollen in den kommenden Jahren allein in diesem Fonds eingesammelt und verwaltet werden.

Mit einer Verwässerungsgebühr bis 2020, der Streuung über Nutzungsarten (inklusive Wohnimmobilien) und Standorte (unter Berücksichtigung von Mittelstädten), dem Kapitalabruf nach Bedarf und vergleichsweise niedrigen Fremdkapitalquoten zeigt sich am Beispiel der Deutschen Bank, was die Branche aus der Krise gelernt hat und wie ihre Zukunft aussehen muss.

Man darf davon ausgehen, dass die flächendeckende Vermarktung des Grundbesitz Fokus Deutschland das Sentiment, in diesem Fall die allgemeine Stimmung in potenziellen Anlegerkreisen stimulieren wird. Im günstigsten Fall mündet sie in einer Aufbruchstimmung.

Nachdem der Gesetzgeber die Rahmenbedingungen im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) weiter entwickelt hat und während die Branchenvertreter ihre Hausaufgaben machen und die Zeit alte Wunden zu heilen beginnt, arbeiten die Kapitalmärkte ungewollt für das Segment offener Immobilienfonds. Sie relativieren die Attraktivität alternativer Anlageformen und -klassen.

Die Aktienmärkte erinnern mit ihren zu beobachtenden Turbulenzen daran, dass sie keine Einbahnstraßen verkörpern, die Anleihemärkte präsentieren sich ausgelaugt wie nie: die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen rentieren unter 1 Prozent, die Geldmarktrenditen tendieren gegen Null. Schon reichen die ersten Banken ihre negativen Einlagezinsen an ihre Großkunden weiter.

Anders formuliert: Renditen wie die des offenen Immobilienfonds Hausinvest in Höhe von 2,6 Prozent in den vergangenen zwölf Monaten, erscheinen daran gemessen in der Relation plötzlich wieder interessanter. Stehen sie doch beispielhaft nach Kosten annähernd für die siebenfache risikoarme Marktrendite (Geldmarktreferenzsatz Euribor 12 Monate / 0,35 Prozent). Erst recht bei Betrachtung des Nachsteuerergebnisses aus Privatanlegersicht. Der Fonds konnte im Juni 1,10 Euro pro Anteil ausschütten. Lediglich 35 Cent waren inklusive Thesaurierung einkommensteuerpflichtig.

Der Effekt erklärt sich trotz Abgeltungsteuerzeitalter infolge der für Immobilien unverändert geltenden Spekulationsfrist (10 Jahre) und der bereits im Ausland versteuerten Einkünfte aus Vermietung und Veräußerung, die, den Doppelbesteuerungsabkommen sei Dank, in Deutschland steuerfrei ausgeschüttet werden dürfen.

Man darf erwarten, dass Immobilienfonds angesichts der jüngsten Entwicklungen in der näheren Zukunft wieder stärkere Berücksichtigung finden. Nicht von jetzt auf gleich. Wohl aber mit steigender Tendenz. Zeigen Anleger und Berater dabei ebenso wie der Gesetzgeber und die Produzenten, welche Lehren sie aus der Vergangenheit gezogen haben, darf man für die offenen Immobilienfonds wieder optimistischer in die Zukunft blicken.

Sie sind langfristige Kapitalanlagen, Investitionen die zeitlich vorausschauend geplant werden wollen und lediglich in Form wohl dosierter Depotbeimischungen zum Einsatz kommen sollten. Die ihnen innewohnenden Eigenschaften wie hohe Substanzkraft, stabiles Ertragspotenzial, niedrige Volatilität und geringe Korrelationen werden in der Wertpapierberatung dringender denn je benötigt.

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