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Nach der Abwertung: Wie geht es beim P2 Value von Morgan Stanley weiter?

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Minus 11,9 Prozent beträgt die Jahresperformance des P2 Value. Eine derart schlechte Rendite hat noch kein Immobilienfonds geliefert. Schuld ist die Abwertung des Portfolios um 231 Millionen Euro. Für die Fondsgesellschaft liegt der Verlust im Einkauf. Die Immobilien des 2005 aufgelegten Fonds wurden zwischen 2006 und 2007 gekauft. Das waren die Boomjahre der globalen Immobilienwirtschaft, gerade in Asien, wo sich der Fonds teuer einkaufte. Nun ist die Abwertung durch, und seit Anfang der Woche kann der Fonds wieder gekauft werden. Ein Verkauf ist indes noch nicht möglich. Zwischen September und Oktober will Morgan Stanley über eine beidseitige Öffnung des Portfolios beraten. Eine Verlängerung des Rücknahmestopps wäre für maximal zwölf weitere Monate möglich. In der Vergangenheit konnten Neuanleger von Abwertungen und anschließenden Erholungen mitunter stark profitieren. Ein bisschen Glück gehörte jedoch auch dazu. So stieg der Wert des Deutsche-Bank-Fonds Grundbesitz Invest, heute Grundbesitz Europa (WKN: 980700), nach einer Abwertung von 2,4 Prozent im März 2006 in den darauf folgenden zwölf Monaten um außergewöhnliche 16,6 Prozent. Rechtzeitig - in einen aktiven Käufermarkt hinein - trennten sich die Verantwortlichen damals von Immobilienpaketen. Mit Private-Equity-Gesellschaften fanden sie willige Käufer. „Einzelne Pakete konnten sogar mit einem anständigen Aufschlag verkauft werden, sonst muss eher mit Rabatten geworben werden", sagt Philippe Tannenbaum, Research-Direktor beim Immobilienfinanzierer Eurohyp in London. Dieses Umfeld wird Morgan Stanley die kommenden Monaten nicht vorfinden: Es herrscht kein Käufermarkt, die oftmals fremdfinanzierten Private-Equity-Gesellschaften haben sich zurückgezogen. Nur 21 Millionen Euro frisches Kapital Stattdessen hat Morgan Stanley ein Problem mit Neuinvestoren. Zwischen dem 1. November 2008 und dem 30. Juni 2009 betrug die Höhe der Neuanlagen lediglich 21,8 Millionen Euro. Die Liquiditätsquote des Fonds liegt bei dünnen 7,6 Prozent. Zum Vergleich: Die beim Branchenverband BVI angeschlossenen Fondsgesellschaften sammelten in den vergangenen sechs Monaten über 3 Milliarden Euro für ihre, teilweise auch noch geschlossenen, Immobilienfonds ein. Morgan Stanley hat keinen Filialvertrieb wie die Deutsche Bank oder die Sparkassen für ihre Fondstocher Deka Immobilien. Auch ist der P2 Value mit einem hohen Asienanteil ein Exot mit einem deutlich höheren Risiko und einer kurzen Historie. Klassische Immobilienfondsanleger bevorzugen Sicherheit und Beständigkeit. „Es besteht die Gefahr, dass Altanleger die Aufhebung des Rücknahmestopps zum Verkauf nutzen, und es zu einem Ausverkauf kommt“, erklärt Scope-Analystin Sonja Knorr. Morgan Stanley macht derzeit keine Angaben über die Zahl der Investoren, die aus dem Fonds aussteigen möchten, und verweist auf Gespräche mit Vertriebspartnern, die die kommenden Wochen stattfinden sollen. Dachfonds halten 30 Prozent Rund 40 Prozent der Fondsanteile werden direkt von Privatanlegern gehalten, weitere 30 Prozent sind über Dachfonds am P2 Value beteiligt. Gerade die semi-institutionellen Dachfonds-Manager sind unberechenbar und sehr stark vom Wohl und Weh der Privatanleger abhängig. Es waren Dachfonds-Manager, die mit ihren massiven Verkäufen die Liquiditätsprobleme der Fonds auslösten. Entdecken Privatanleger die Aktienmärkte wieder für sich, stehen konservative Dachfonds schnell auf der Verkaufsliste. Doch selbst wenn ein Ausverkauf ausbleibt, ist der Fonds derzeit recht immobil: Die Fremdfinanzierungsquote steigt durch die Abwertung auf rund 40 Prozent. Da ist nicht viel Luft, um sich als Käufer zu betätigen.

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